EV FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?




“Konutta balon var” sözü yıllardır konuşuluyor. Hatta IMF 2016 raporunda bu konuda uyarıda da bulunmuştu. Ancak söylentilere rağmen konut satışları hem 2016’da hem de 2017’de rekor kırdı. Peki 2018 veya 2019’da ev satışları beklentisi ne? Ev fiyatları düşecek mi? Ev almak için doğru zaman mı? İşte bize göre 2018 ve yakın gelecekte sektörün yönü ve yaşanabilecekler.

EV FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

2018 VE 2019’DA EV FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

Birçok kişinin merak ettiği ve sık sık bize de sorduğu soru bu; “2018’de ev fiyatları düşecek mi? Ev almak için doğru zaman mı?”… Bu sorunun kesin ve net cevabı yok. Küresel verilerden yola çıkarak bu soruya “fiyatlar düşecek” demek mümkün. Ancak biz kendi verilerimize bakarak yorum yapmaya çalışalım.

KONUT STOKU ÇOK FAZLA

Fiyat, arz-talep dengesiyle oluşuyor. Bu noktada arsanın avantajı var. Çünkü tüm dünyada sınırlı sayıda arsa var. Henüz büyük çoğunluğu kullanımda olmasa da sınırlı. Ancak konutta arz sınırlı değil. yaptıkça artıyor. Projeler ucuz arsa nedeniyle bir çok şehirde dış ilçelerde konut üretiyor. Kentsel dönüşümle merkezdeki arz da artıyor. Arzdaki bu artış 2010 sonrasında düşük faizlerin de verdiği ivmeyle kendisine talep buldu. Ancak şu an hem artan döviz piyasası, hem yüksek faizler talebi sınırlıyor. Halen bitmiş ama satılmamış 800 bin konut stoku olduğu söyleniyor. Yapımı devam edenlerle birlikte düşünülürse, Türkiye’de 3-4 yıl yeni konut yapılmasa bile konut stoku tükenmeyecek.

Bu noktada sektörün devamlı destekçisi olan hükümet hem satılmamış konutlar için havuz modelini, hem de müteahhitliğe sınırlamayı getirmek istiyor. Amaç geçici de olsa sektörün sorunlarını çözmek.

KÜRESEL KRİZLER KONUT PİYASASINI ETKİLİYOR

Barınma temel ihtiyaçlardan biri olsa da, maddi anlamda yüksek birikim istiyor. Ayrıca bu birikimin ev almaya yönelme konusunda istek de gerekiyor. Ancak küresel ekonomik durum, elinde birikimi olanların da, krediyle konut alabilecek durumdakilerin de bu isteğini engelleyebilecek yönde gelişiyor. Önce küresel anlamda neler olduğuna bakalım;

1- Küresel ticari krizler ortamı geriyor

Trump ticari konularda hem agresif bir politika yürütüyor, hem kural tanımıyor, hem de devletlerin devamlılığı ilkesini hiçe sayıyor. Trump, önce çeşitli mallara gümrük vergisi koydu. Dünya Ticaret Örgütü kurallarına aykırı bu durum ABD ile AB arasında gerilime neden oldu. Benzer bir durum ABD-Çin arasında sürüyor. ABD’nin hedefinde son olarak Türkiye vardı. Rahip Brunson gerilimi, demir ve çeliğe vergi ve sert sözler Türk ekonomisini etkiledi. Dünyanın en büyük petrol tüketicisi Çin, bundan sonra petrolü dolarla almayacağını açıkladı. Türkiye, Rusya gibi ülkeler de kendi aralarındaki alışverişte dolar kullanmamak için müzakereleri sürdürüyor. Kısaca dünya ticareti hem gergin durumda, hem de daha gergin günler yolda gibi.

Her şeyden önce para gerilimi sevmiyor. Ekonomide belirsizlik yaratan gerilim politikaları sürerken para nakitte kalıyor veya nakde dönüşü kolay olan bono-tahvil-faiz gibi yatırım araçlarına yöneliyor. Bu durumun sonuçlarını hem biz, hem de ABD 2018 verilerinde görüyor. Konut satışları düşüyor. Satış adedinin düşmesi mevcut konut stokunun artmasına neden oluyor.

2- Küresel ekonomik problemler gayrimenkule yatırımı engelliyor

Ülkelerin ekonomik verileri de giderek kötüleşiyor. Özellikle Japonya, ABD, Çin gibi ülkelerde ekonomik veriler bozulma eğiliminde. ABD ve Japonya’nın dış borçları tarihlerinin en yüksek seviyesine çıkmış durumda. Çok hissedilmese de Çin’de çok sayıda büyük şirketin mali sıkıntıda olduğu söyleniyor. Çin devleti yaklaşık 400 milyar dolar büyüklüğündeki Anbang’a el koydu. Dünyadaki çok sayıda sigorta şirketinin sahibi olan firmanın batmak üzere olduğu söyleniyor. Şirket neredeyse bir Apple büyüklüğündeydi. Anbang kadar büyük olmasa da Çin’de benzer durumda onlarca global şirket olduğu iddialar arasında. Bu tarz iflas ve kriz haberleri hem faizleri yükseltiyor hem de döviz kurlarını. Her ikisinin artması paranın gayrimenkule bağlanmasını zorlaştırıyor.

3- Faiz ve doların artışı sektöre olumsuz yansıyor

Dolar üzerinde büyük baskı var. FED, 2018’de piyasadan 450 milyar dolar toplamayı planlıyor. Bu paranın çoğu yatırımcılardan gelecek. Bunun için de faizlerin yükselmesi gerekecek. Bizim gibi dış ticaret açığı olan ülkelerin, dolar kaçmasın diye banka faizlerini daha da yukarı çekmesi gerekiyor. Bu da hem firmaların hem ev alacak vatandaşın borçlanma maliyetlerini etkiliyor. Bu da satışları zorlaştırıyor.

EV YATIRIM ARACI OLMAKTAN ÇIKIYOR

Halihazırda inşaatı süren veya tamamlanmış yeni konut projelerinin birincil hedefi, zaten kendisine ait evi olan vatandaşlar. Yani ev almayı yatırım olarak düşünenler. İkinci evini almak isteyen kitle maddi açıdan daha güçlü. Bu kişiler ev fiyatları yüksek olsa da alma gücüne sahipler. Zaten bu nedenle Türkiye’de ev sahipliği oranı, on binlerce yeni ev yapılmasına rağmen değişmiyor.

Konuta yatırım yapanlar şimdiye kadar kazanıyordu. Dolar 1 artıyorsa ev fiyatları 2 artıyordu. Ancak bu durum son 3-4 yılda değişti. Ev fiyatlarındaki yükseliş enflasyon ve doların gerisinde kaldı. Üstelik dolar ve faiz hemen kullanılabilir durumda bir parayken, gayrimenkul vergisi olan, nakde çevirmenin zaman aldığı bir yatırım aracı. Dolayısıyla diğer yatırım araçlarından daha fazla kazandırmalı ki, yatırım yapılabilir statüsünü korusun.

Ancak işin diğer tarafında zor durumda olan müteahhitler var. Elindeki daireleri satamayan müteahhitler maddi açıdan zorlanıyor, değil enflasyon ve dolardaki yükselişi fiyatlara yansıtmak, fiyatları düşmek zorunda kalıyor.

Bu kısır durum devam ederse, yatırım amacıyla konut alanlar, birikimlerini başka yöne çevirebilir.

KİRA GELİRLERİ DÜŞTÜ

Konut almanın artı yönü, kira getirisiydi. Yakın döneme kadar konut fiyatları “aylık kira x 200” formülüyle hesaplanırdı. Yani bir evin değeri, getireceği kiranın 200 katıydı. Bu rakam kira fyatlarının düşmesi nedeniyle artık yükseliyor. Bazı şehirlerde kira çarpanı 300’ü bulmuş durumda.

Bir başka ifadeyle konut yatırımı yapan bir kişi, önceden bu yatırımını 200 ayda geri alabiliyordu, bugün alamıyor. Yatırımcı açısından bu durum önemli bir sorunun işaretçisi durumunda.

FAİZLER YÜKSELDİ

Konut alımında yeterli birikimi olmayan, eksik kalan tutarı bankalardan kredi alarak tamamlıyor. 2010 sonrasında faizlerin düşmesi, satılan konut sayısını artırmıştı. Ancak kredi faizleri son yılların en yüksek seviyesinde. 2013’te bazı bankalarda aylık faizler 0,60 puanlara kadar inmişti. Bugün ise en düşük faiz 1,65’lerde. Yani neredeyse 3 katı.

Yüksek faizler sadece konut almayı düşünenleri zora sokmuyor. Banka kredisi kullanan şirketleri de etkiliyor. Bunlar da hem şirketlere konutların inşaat maliyetini, hem de krediyle konut alacaklara konutun toplam maliyetini artırıyor.

GEREKSİZ LÜKS, KONUT MALİYETİNİ ETKİLİYOR

İnşaat firmalarının artması, mahalle arasında bile firmaların rekabete girmesine neden oldu. Daha önceleri firmaların gider kaleminde bulunmayan tv reklamları, satış ofisleri, örnek daireler birer zaruri ihtiyaç haline geldi.

Site tarzı yapılaşma beraberinde havuzlar, kapalı garajlar, tenis kortları, basket-futbol sahaları getirdi. Lüks beyaz eşya ve ithal malzeme kullanımı arttı.

Rekabetin doğurduğu lüks, hem maliyetleri hem de fiyatları etkiledi. Bundan 20-25 yıl önce yapılan evlerle, 2 sene önce yapılan evler arasında dağlar kadar fark var. Bu fark fiyatlara da elbette yansıdı.

YENİ NESİL BİRİKTİRMİYOR, TÜKETİYOR

Yaşları 60’ın üzerinde olan eski kuşak çok büyük zorluklar içinde yaşamalarına rağmen banka kredisiz ev sahibi olabilmişlerdi. Çoğu “banka kredisi” kavramını yaşamadı bile. Ancak yeni nesil cep telefonunu bile banka kredisiyle alıyor.

Kredi kavramı eski kuşağa ne kadar uzaksa, birikim kavramı da yeni kuşağa o kadar uzak. Orta kuşak ise çok biriktirememekle birlikte, yatırım yapmak istiyor. Konut satıcılarının hedeflerini bu doğrultuda belirlemesi gerekiyor.

SONUÇ: EV FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

Değerlendirmeler sonucunda gelelim sonuç kısmına. Bizim öngörülerimiz konut fiyatlarının rakamsal olarak düşmemekle birlikte, enflasyon ve diğer yatırım araçları baz alındığında reel bir düşüşün yaşanacağı yönünde. Ancak bu düşüş sonsuz olamaz.

Yani 2-3 yıldır yaşanan enflasyonu ve artan maliyetleri, satışları sürdürebilmek için maliyete yansıtmayan müteahhitler bir noktada bunu yapmak zorunda.

EV ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN MI?

Ev almak için doğru zaman mı? Nakit parası olanlar için evet.

Bizim önerimiz şu; bir eviniz yoksa beğendiğiniz, içinde huzurlu bir şekilde yaşayabileceğiniz, iş yerinize mümkün olduğunca yakın bir yerden ev alın. Bir yatırım aracı olmasının ötesinde “ev sahibi olmak”, borçlar bittiğinde çok daha rahat birikim yapma imkanı doğuracaktır. Ancak evi banka kredisiz almalısınız.

Yatırım için ev almayı düşünenlere ise tavsiyemiz şu; alırken kazanmalısınız. Peşin paranız varsa en kurumsal firmayla bile sıkı pazarlık yapın. Projeden ev alırken hem firmayı, hem de projeyi çok iyi araştırın. Toprak sahibinin inşaat firması olduğu projeleri tercih edin. Gayrimenkul sektörü diğer yatırım araçlarından bazı dönemlerde daha az kazandırabilir. Ancak doların bile küresel döviz aracı olmaktan çıkacağının konuşulduğu şu günlerde konut yatırımı, hem kira getirisi hem de taşınmazlığıyla güvenli bir limandır.

Yine de tercih sizin.

SORULARINIZDA LÜTFEN DETAYLI BİLGİ VERİNİZ

Sorunuzu bir cümleyle özetleyin




Bu haber hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bir yorum yazın


*