Bir evin gerçek değeri nasıl bulunur?

Konut sahibi olanlar veya yeni bir ev satın almak isteyenler için evin gerçek değerinin ne kadar olduğu sorusu büyük bir önem taşıyor. Yeni bir ev satın almak isteyenler, belirledikleri ev için ödeyecekleri fiyatın evin gerçek değeri mi, yoksa değerinin üzerinde bir fiyat mı olduğunu merak ediyor. Sahip olduğu evi satmak isteyenler için de evin gerçek değerinin belirlenmesi konusu aynı derecede önemli. Peki bir evin gerçek değeri nasıl bulunur ?

Bir evin gerçek değeri kira bedeline göre belirlenebilir

Bir evin gerçek değeri kira bedeline göre belirlenebilir. Bu yöntem hem basit, hemde en gerçekçi yöntemdir. Bir konutun ya da herhangi bir gayrimenkulün değeri amortisman süresinin kısalığıyla paralel olarak değerlendirilebilir. Yani satın aldığınız konutun kendi kendini finanse etme süresi ne kadar kısaysa o gayrimenkul de o kadar değerlidir.

Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira bedeli, evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabilir. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşüktür. Türkiye’de bir gayrimenkulün ortalama amortisman süresi 200 ay civarındadır. Bu, yatırımınızın size 200 ay sonra kar sağlayacağı anlamına gelir. Bu rakamın 300 aya çıkması zarar edebileceğinizi gösterirken, 200 ay ve altındaki kira çarpanı değerinde olan konutlar ise yatırım için oldukça uygundur.

Örneğin bir evin satılık fiyatı 200.000 TL olsun. İçindeki kiracı da 1.200 TL kira veriyor olsun. Bu durumda 200 ayda kiracıdan alacağınız para (yıllık enflasyon ve artışı saymadan, vergi vs düşünmeden bugünün parasına göre 200 ayda alacağınız ücreti hesap etmelisiniz) 240.000 TL’dir. Yani bu ev gerçek değerinin altındadır.

Kiracı olmayan durumlarda en yakın ve benzer evlerin ne kadara kiralandığını öğrenerek bu hesabı kendiniz yapabilirsiniz.

Bir evin gerçek değeri aynı konumdaki diğer evlerle kıyaslayarak belirlenebilir

Bir evin gerçek değeri konusunda belki de en önemli faktörlerden biri de evin konumudur. Hatta sadece evin  bağlı olduğu ilçe değil, bulunduğu mahalle ve sokak bile oldukça önemli değer farklılarına yol açabilir. Bu noktada satın almak istediğiniz veya satacağınız evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer evlerin fiyatlarını doğru karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu konuda  da emlakçılara danışarak veya emlak sitelerinden araştırarak bilgi sahibi olabilirsiniz. Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntem olmasına karşın evin muadillerinin ortalama fiyatlarının belirlenmesi tek başına yeterli değil. Çünkü evin sahip olduğu kendi özellikleri ve ayrıcalıkları da değer hesabında önem kazanan etmenler. Bunların birebir muadilini bulmak hayli zor olacağından bu yöntem bize kesin veriler sunmaz. Ancak kabaca evin fiyatını belirlemeye yardımcı olabilir.

Ev fiyatlarını etkileyen en önemli unsurlar nelerdir?

Konutlara değer katan özellikleri şöyle sıralayabiliriz;

1. Merkezi konumda bulunması

Konut alacağınız yerin yakın çevresindeki yapılar o konumun değerini belirler. Konutunuzun hastane, üniversite ve  alışveriş merkezi gibi yerlere yakın olması konutun değerini artıran unsurlardandır. Örneğin evin yakınında üniversite olması öğrencilerin o bölgede konut kiralamak istemesine neden olacaktır. Talebin yoğunluğu ise her zaman değer arttırıcı bir faktördür.

2.Ulaşım olanaklarının zengin olması

Konutunuzun ulaşım olanaklarına olan yakınlığı  değerini oldukça etkileyen faktörlerdendir. Her gün okula veya işe giden insanlar için konut  lokasyonu  her zaman büyük önem taşır.

3.Yeni bina olması

Yeni binaların eskilere göre en büyük avantajı güvenlik unsuru. İnşaat kalitesin daha iyi olması fiyat seviyesini doğrudan etkiliyor.

4.Dairenin ışık alan (güney) cephede olması

Isı yalıtımı açısından kuzey cephelere göre daha az maliyetli olan güney cepheli evler yaşadığınız kente göre her mevsim iyi oranda güneş alıyor. Ayrıca kuzeyden gelen rüzgarlara daha az maruz kalacağı için dış cephe aşınmaları da daha az oluyor.

5.Dairenin ön cephede yer alması

Ön cephe binanın yola bakan kısmını oluşturuyor ve arka cepheye oranla daha ferah bir görünüm sunuyor. Bu da tercih edilirliği etkileyen bir faktör olarak karşımıza çıkmakta.

6.Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)

Isıtma olanakları daha iyi  kabul edildiği için bir çok aile tarafından ara katlar daha fazla tercih ediliyor.

7.Binada asansör bulunması

Asansör binada yaşayanların  konforunu artırıyor. Özellikle daire ne kadar yüksek katta ise asansör o kadar önemli oluyor.

8.Manzaraya sahip veya önünün açık olması

Manzara hem satılık hem kiralık daireler için her zaman fiyat artırıcı bir etmendir. Ayrıca önünün açık olması, evin perdelerinin sürekli çekili olmak zorunda kalmaması önemli.

9.Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Konutun havuz, spor salonu gibi ortak alanlara sahip olması, yine asansörde olduğu gibi yaşam standardını etkileyen bir faktör olarak konut tercihlerinde önem kazanıyor. Ancak bu faktörün aidat tutarlarını yukarı çekeceğini de belirtmekte fayda var.