Perakende sektörü de bu sektörden AVM’lerin aldığı pay da hızla büyüyor. Ancak son zamanlarda dövizde yaşanan artış, kiraların dolarla olduğu AVM’lerde yeni bir problem başlattı. Kiracılar yükselen kira bedeline karşı indirim talep ediyor, mal sahipleri dolarla kredi çektiğinden indirime yaşanıyor. Bu durum AVM sektöründe yakın gelecekte bir kriz yaşanmasına neden olabilir.
Organize perakende sektörü 2015 sonunda 217 milyar TL büyüklüğe ulaştı ve perakendeden aldığı payı yüzde 33’e yükseltti. Sektör her yıl ülke büyümesinin 2,5 katı oranında büyümesini sürdürüyor. Ancak işler 2016’da darbe girişimine kadar varan konjonktürün de etkisiyle önemli ölçüde yavaşladı. Talep daraldı, ziyaretçi sayıları azaldı.
Bu zamana kadar hep büyümeden ve yeni açacakları mağazalardan söz eden perakendeciler kapattıkları mağazalarla gündeme gelmeye başladı. Öte yandan AVM’lerde yaşanan yüksek ve döviz bazlı kira sorunları perakendecileri buralardan çıkış noktasına kadar getirdi.
Büyüklüğü 217 milyar TL’ye ulaşan organize perakende sektörü zor günlerden geçiyor. Son yıllarda her yıl ülke büyümesinin 2,5 katı büyüme gerçekleştiren sektör büyümesini sürdürse de rekabet baskısıyla kâr marjında kayıplar yaşıyordu. Verimliliğe odaklanan sektör kârlı büyümenin yollarını ararken konjonktürel gelişmeler işleri daha da zorlaştırdı. Yaşanan 2 seçim süreci sonrasında terörün şiddeti arttı. Üzerine Türkiye-Rusya krizi eklendi. Gerilim 20l6’ya sıçradı. İstanbul ve Ankara’da patlayan bombalar doğrudan turizmi ve alışverişi etkiledi. Bölgedeki savaş riskiyle tüketici güveni düşük seyrini sürdürürken, dövizde dalgalanma devam etti. Tüm bu yaşananların üzerine darbe girişimi ve OHAL eklendi. İş dünyası darbe girişiminin püskürtülmesinin verdiği rahatlamayı yaşarken dövizdeki dalgalanma ve tüketici giivenindeki hareketliliğin işlere nasıl yansıyacağını düşünüyor.
Öte yandan Global Blue’nun açıkladığı Tax Free alışverişleri konjonktürün özellikle yabancıların alışverişlerini nasıl etkilediğini göstermesi açısından değerli. Global Blue Türkiye Genel Müdürü Selim Seyhun, 20l6’nın ikinci çeyreğindeki Ciddi küçülmeye dikkat çekiyor ve “Bu trend devam ederse 2013 rakamlarına döneceğiz. İlk 6 ayda tax free alışverişleri yüzde 5 küçüldü. Ancak nisan, mayıs ve haziran ayları yılın başındaki büyümeyi iyice aşağı çekiyor. Terör olayları Ortadoğulu ziyaretçilerimizi de etkiledi. İlk 6 ayda Ruslar’ın harcamaları yüzde 72 düştü” diye anlatıyor.
Sektörün önemli isimlerinden Kategori Mağazacıları Derneği (KMD) Başkanı Alp Önder Özpamukçu ise organize perakendede içeride yaşananları şöyle özetliyor: “AVM’lerde ziyaretçi sayisırtda ve buna bağlı olarak harcamalarda düşüş var. Kiraların dövize endeksli olması, maliyetleri satış artışlarının çok üzerinde artırdı. Perakendeciler mağaza kapatmak zorunda kalıyor. Önceden kiralayacak mağaza bulamadığımız Bağdat Caddesi, peş peşe dükkanların boşaldığı bir bölge haline geldi. Buna rağmen yüksek kira talepleri devam ediyor.”
TEK HANEYE DÖNÜŞ
Organize perakendenin cirosunun neredeyse yarısı AVM’lerde gerçekleştiriliyor. Alışveriş merkezlerinin organize perakendeden aldığı ciro payı her yıl bir önceki yıla göre büyüyor. 2015 yılında 96,7 milyar TL olan AVM sektörü ciro rakamlarının 2016 yılı sonunda 105,9 milyar TL’ye ulaşması bekleniyor. 2016 Mart sonunda Türkiye genelinde faaliyet gösteren 369 AVM’nin toplam kiralanabilir alanı ise 10 milyon 909 bin 365 metrekareye ulaştı.
AVM’lerde büyüme devam etse de pek çok sorun su yüzüne çıktı. Eva Gayrimenkul Değerlendirme’den Şeyma Şehirli’nin analizine göre son 6 yıldır ortalama yüzde 30 büyüyen sektör ilk kez 20l6’da yüzde 9,5 oranıyla tek haneli büyüme rakamını görecek.
Hem AVM hem cadde mağazacılığında pek çok lokasyonda kiraların ve genel giderlerin dövize endeksli olması organize perakende sektörünün gündemindeki en önemli sorun.
Pek çok perakendecinin AVM’lere çıkış için dilekçe vermeyi konuştuğu bir döneme girildi. Orka Group Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu, AVM’lerden çıkışlar hakkında şöyle konuşuyor: “Uzlaşmacı yaklaşım gösteren AVM yönetimleri de var. Bu yönetimlerle uyumlu bir ilişkimiz mevcut. Bunun dışında yurtdışı fonların sahip olduğu ve yabancıların yönetiminde olan, yönetim konusunda muhatap bulamadığımız ve karar süreçlerinde yavaş AVM yönetimleri de mevcut. Bu tarz inisiyatif almayan ve karar süreçlerini oyalayan yönetim tarzını benimseyen AVM’ler sektördeki en büyük sıkıntılardan bir tanesi.”
KAPANMALAR ARTACAK
Son 1 yılda pek çok perakendeci mağaza açmayı sürdürse de kapanan mağazalarıyla gündeme gelenlerin sayısındaki artış da dikkat çekiyor. En son Park Bravo iflasıyla sektör büyük şok yaşadı. Peki mağazalar neden kapanıyor?
AVM’lerin amiral markalarından biri olan Teknosa, 2015 yılında 42 mağazasını kapattı. Teknosa Genel Müdürü Bülent Gürcan, 2015’te dünyada ve Türkiye’deki ekonomik gelişmelerin yarattığı belirsizliklerin, düşük tüketici güven endeksinin, kurlardaki ait ışın talep ve maliyetler üzerindeki etkilerini yaşadıklarını belirtiyor. Bunlara rağmen büyüdüklerinin altını çizen Gürcan, “Bu yıl da riskler ve belirsizlikler var ama sektör adına pozitifiz. 2016 yılında mağazacılıkta yüzde 10 büyüme hedefimiz var” diyor.
Bisse Pazarlama Grup Başkanı Onur Kefeli, AVM’lerden bir çıkış trendi olduğunu belirtiyor. Kefeli, şöyle devam ediyor: “AVM’ler markaların yanında olmayı hiç düşünmedi. Bizleri hep mülklerini kiralayarak kazanç sağlayacakları yapılar olarak gördüler. Böyle tek taraflı bir ilişki zaten sürdürülemez.” Son 1 yılda 7 mağaza açarken 3 mağaza kapattıklarını belirten Kefeli, bunun en önemli nedenin düşük kâr olduğunu söylüyor. Kiraların yüksek ve verimliliğin düşük olduğu yerlerden çıkmanın zaruri olduğunu ifade ediyor ve “2016 sonuna kadar 2 mağazamızı daha kapatıp, 4 yeni mağaza açacağız” diye konuşuyor.
İnci Deri Yönetim Kurulu Başkanı Ali Murat Kızıltaş, 2015 yılında 8 mağaza kapattıklarını söylerken bunun nedenlerin şöyle anlatıyor: “Kârlı büyümeyi ve verimliliği artırmayı hedefliyoruz. Kapatma kararlarını verimliliği değerlendirerek alıyoruz.
KİRALAR YÜKSEK, KÂR DÜŞÜK
Pek çok sektör temsilcisinin en büyük derdi yüksek ve döviz bazlı kiralar. Bimeks Başkan Yardımcısı Dr. Ahmet Akgiray, AVM kiralarının çok yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Dünyada AVM yatırımlarının geri dönüş süresinin 12-15 yıl olduğunu belirten Akgiray, şöyle devam ediyor: “Türkiye’de AVM yatırımcıları yatırımlarını 5-6 yılda geri almak istiyor. Kiralar da buna bağlı olarak irrasyonel biçimde yüksek seyrediyor.”
Son 1 yılda verimsiz olduğu için 3 AVM mağazasını kapattıklarını söyleyen Faik Sönmez Yönetim Kurulu Başkanı Mete Sönmez de bu konuya dikkat çekiyor: “Kira, genel gider ve malzeme giderlerinin dövize bağlı olması kârlılığı aşağı çekti. İki mağazayı daha kapatma durumumuz olabilir. Bu 1 mağaza için AVM ile kira ve genel gider iyileştirme konusunda görüşüyoruz.”
Orka Group Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu ise kirası yüksek ve verimliliği düşük AVM’lerden çıktıklarını söylüyor ve “Genelde 10 mağaza açarken 1 mağaza kapatıyoruz” diye konuşuyor.
Onur Marketleri CEO’su Cemal Özen ise AVM’lerin yerli perakendecileri anlamsız bir şekilde dışladığını belirtiyor. Ecco Türkiye Genel Müdürü Deniz Necati Erda da “Sektörde oyunun kartları yeniden karılıyor. Yüksek rakamlar realize olacak ve sonra sektör dinginlik noktasını bulacak” diye konuşuyor. Pandora Türkiye Ülke Müdürü Sağnak Binzet, AVM kiralarının döviz üzerinden olduğu için kur etkisi ile sürekli bir artış yaşadığını dile getiriyor.
PAZARLIK GÜCÜ EL DEĞİŞTİRİYOR
Sektörden önemli isimler “Eskiden bazı AVM genel müdürleri perakendecilerin telefonlarına bile çıkmazdı, şimdi onlar perakendecilerin peşine düştü” yorumları yapıyor. Derimod Yönetim Kurulu Üyesi Murat Zaim, önümüzdeki 1-2 yıllık dönemde pazarlık gücünün AVM’lerin elinden mağazacılara geçeceğini düşünüyor. Zaim, şöyle anlatıyor: “Dövizin yükselmesiyle beraber yeni kiralama işlemlerinde metrekare kiralan geçmişe göre biraz daha düşük olabiliyor. Önümüzdeki 1-2 yıllık dönemde perakendedeki talebin azalması, pazara giren yeni oyuncu sayısındaki azalış ve yeni açılacak AVM’lerle beraber kiraların biraz daha düşmesini bekliyorum. Yani pazarlık gücü perakendecilerin lehine değişebilir.” Fiba Ticari Gayrimenkul Yatırımları CEO’su Yurdaer Kahraman, güç dengesinin her zaman değişebileceğine dikkat çekiyor ve “Türkiye, kurların yükselmesi ve düşmesiyle bu sorunları yıllardır yaşıyor. Herkes tedirgin ama hayat devam ediyor. Her zaman aşılması gereken konular var. İyi ekip, doğru lokasyon, doğru markalaşma, doğru yaklaşım çok önemli. 5 AVM yan yana dururken 6’ncısını da yanına açmamak gerekiyor. Sorunları aşmak için tüm kiracılarla bire bir konuşuyoruz. Yatırımlarımız da sorunsuz devam ediyor” diyor.
Adil Işık Group Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tasarım Direktörü Zehra Işık, özellikle yeni AVM’lerde kiraların düşüş trendine girdiğini belirtiyor.Perakendecilerin AVM yöneticilerinin piyasa şartlarını göz ardı etmelerinden dolayı sıkıntıların yaşandığını dile getiren Işık, “Özellikle kur farkı konusunda çok katı davranan AVM’ler var” diye konuşuyor.
YENİLEME HAREKETİ Mİ?
Son dönemde perakende sektöründe en fazla emek verilen konulardan biri de mağaza birleştirme ve yenilemeleri. Gıda Perakendecileri Derneği (GPD) Başkanı Nihat Özdemir, perakendecilerin kârlarını korumak amacıyla aldığı önlemler arasında format değişikliği ve yenilemelerin de olduğunu belirtiyor ve “Mağaza açma hızımız daha verimli mağazalar açmayı hedeflediğimiz için düştü. Diğer yandan, müşterilerimizin ihtiyaçlarına ve trendlere göre format değişikliğine gittiğimiz mağazalarımız ve bu formatları daha yoğun uyguladığımız bölgeler de olabiliyor.”
H&M Türkiye Ülke Müdürü Thomas Coellner, en son İstinye Park’ta yenileme ve genişleme başlattıklarını belirtiyor ve şöyle anlatıyor: “Eğer yanımızdaki diğer mağazalar küçülmeye veya kapanmaya gidiyorsa alan genişletme anlamında uygunluğu mutlaka değerlendiriyoruz.
Mağazalarımızda farklı konseptlerin bir arada yer aldığı pek çok ürün ve koleksiyonumuz var. Bu nedenle geniş alanlara her zaman sıcak bakıyoruz.”
Bimeks Başkan Yardımcısı Dr. Ahmet Akgiray, son 1 yılda 23 lokasyonda yenileme ve birleştirme yaptıklarını ifade ediyor ve şöyle devam ediyor: “Mağaza verimliliği ve kârlılık ciro büyümesinin önüne geçti. Artık her metrekarenin verimini ve maliyetini dikkate alıyoruz.”
Gloria Jean’s Coffees Genel Müdürü Emrah Bilgin ise 4 mağazada yenileme, 1 mağazada da yenilemeyle birlikte birleştirme yaptıklarını söylerken “Birleştirme cirolara katkı yapılabilecek lokasyonlarda artış sağlamak için amaçlanıyor” diyor.
ANADOLU’DA SON DURUM
Sektörden gelen duyumlar arasında perakendecilerin Anadolu’da yaratılan cirolardan memnun olmadıkları da yer alıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme’den Şeyma Şehirli de gözlemlerini bu yönde paylaşıyor. “Anadolu’da belirli büyük projeler dışında iyi giden proje neredeyse yok denecek kadar az. Anadolu’nun en iyi projesi İstanbul’un orta ölçekli projesini ciro anlamında geçemez” diyen Şehirli, ucuz fiyat politikasından dolayı yerel perakendecilerin daha kazançlı olduğunu söylüyor. Şehirli, Anadolu’daki ortamı şöyle anlatıyor: “Anadolu’daki profille uyumlu perakende gelişirken, uluslararası markalar gerilerde kalıyor. Buna yaşam tarzı ve kültür de etki ediyor. Çalışan kadın profili Anadolu’da ne yazık ki daha düşük. Bu bile giyim, kozmetik gibi perakende alanlarının Anadolu’da geride kalması için bir neden.
Anadolu’da beklentiye yanıt veren yerel perakendeciler ise her şeye rağmen ayakta kalabiliyor.”
TAB Gıda Genel Müdürü Caner Dikici, Anadolu’da işlerin kendileri için gayet iyi gittiğini belirtirken, lokal olma vurgusu yapıyor ve “Global düşünüp yerel hareket eden bir şirketiz. Anadolu’daki başarımızın arkasında yerelliğe verdiğimiz önem ve uygun fiyat politikamız yatıyor” diyor.
NGSTYLE Yönetim Kurulu Başkanı Nazlı Gürer Aldıkaçtı ise mağazaları dışında, Anadolu’nun farklı yerlerinde 150’ye yakın noktadan da satış yapan bir marka olduklarını ve Anadolu’da işlerin kötü gittiğini vurguluyor. Aldıkaçtı, şöyle anlatıyor: “Kimsede alışveriş yapacak moral ve motivasyon kalmadı. Ayrıca Anadolu’da AVM’lerin sayısındaki artış da çok katlı mağazalara talebi azalttı. Bulundukları şehirlerle adete özdeşleşmiş, yılların çok katlı şehir mağazaları kepenk kapatıyor.”
YEMEK KATI HAREKETLİ
20 MAĞAZA YENİLEDİ
Starbucks’ın Türkiye’de 290 mağazası var. Bunların 126’sı AVM’lerde bulunuyor.
2015’te 50 mağaza açan Starbucks, 2016’nın ilk yarısını ise 35 yeni mağaza ile tamamlamayı planlıyor. Şirket son 1 yılda 20’den fazla mağazasını yeniledi.
DOĞRU FİNANSMAN
Baydöner Genel Müdürü BÜLENT POLAT, 109 restoranlarıyla toplam 17 bin metrekarede faaliyette olduklarını söylüyor. Polat, “Markaların gözü kapalı her yeni AVM’ye yeni mağaza açma döneminin sonuna yaklaştık. Son 1 yılda 25 restoran açarken, 5 restoran kapattık. Doğru finansman yönetimi için bu restoranları kapatma kararı aldık” diyor.
TREND CADDE
Bolulu Hasan Usta Yönetim Kurulu Üyesi RIDVAN GÜRGÖNÜL16 sı AVM’de 129 restoranlarının olduğunu söylüyor. Gürgönül, değişen trendleri anlatıyor: “10 yıl önce mağazaların AVM’lerde konumlanması yeterliyken 6 yıl önce açık havada olması tercih sebebi haline gelmişti.
Şimdilerde ise karmaşadan uzak olmak, güvenlik ve rahatlık ön plana çıktığı için cadde mağazalarına yönelim var.”
DENGE BULUNUYOR
Global Restoran Yatırımları Genel Müdürü BAHAR ÖZÜRÜN, doğru AVM projelerinden çıkış yaşanmadığını söylüyor ve “Bazı AVM’ler kurların hızlı yükseliş döneminde kur sabitlemesi yaparak bu durumu dengelemeye çalışıyor. Piyasa dengesini buluyor” diyor.
4 DEV BÜYÜMEYE DEVAM EDİYOR
600 MAĞAZA AÇACAK
BİM İcra Kurulu üyesi ve COO’su GALİP AYKAÇ, 5 bin 345 mağazayla sektörün lideri olan BİM’in 2016’da 600 mağaza açıp 3 mağaza kapatacağını söylüyor. Aykaç, “2016 yılında yaklaşık yüzde 17-20 aralığında bir büyüme öngörüyoruz. Finansman sıkıntımız bulunmuyor. Ancak sektörde kısa süreli de olsa vadelerin uzamasından anlaşılacağı üzere finansman sıkıntısı var” diyor.
YÜZDE 50 BÜYÜME
Koton Yönetim Kurulu Üyesi GÜLDEN YILMAZ, son 1 yılda yurtiçinde 54, yurtdışında 34 olmak üzere 88 yeni mağaza açtıklarını söylüyor. Yılmaz, “Son 1 yılda yurtiçinde 20, yurtdışında 9 mağazamızı yeni lokasyonlara taşımak üzere kapattık. 2016 yılı sonuna kadar yurtdışında 37 yeni mağaza açacağız. 2015 yılında satışlarımız yüzde 30 artmıştı, 2016’da yüzde 50 büyüyeceğiz. Toplam 350 milyon TL yatırım yapacağız” diyor.
3 KAT HIZLANDI
Gratis CEO’SU BAHADIR ÖZBEK, 65 şehirde 353 mağazalarının olduğunu söylüyor. Son 2 yılda mağaza açma hızlarını 3 katına çıkardıklarını belirten Özbek, “AVM’lerde zorlanan alanlar var ama bunun temel nedeni müşteri sayılarının ciddi düşmesi” diyor.
ROTA ANADOLU
Ipekyol, Machka, Twist Ceo’su UĞUR AYAYDIN, perakendenin yeni rotasının Anadolu olduğunu söylüyor. Ayaydın, “Anadolu’daki AVM kira bedelleri büyük şehirlere oranla daha düşük. Anadolu’da müşteri sayımızın arttığını gözlemlediğimiz noktalarda, metrekarelerimizi artırma yoluna gidiyoruz” diyor.
BÜYÜMEDE YAVAŞLAMAYI BEKLİYORDUK/ AVİ ALKAŞ/JLL TÜRKİYE BAŞKANI
YÜZDE 3’TE KALDI
Türkiye’de 2016’nın 2’nci çeyreğinde organize perakende büyüklüğü 374 AVM’de 11 milyon metrekareye ulaştı. 2016’nın ilk 6 ayında metrekare büyümesi yüzde 3 seviyesinde kaldı. Büyüme hızının yavaşlamasını bekliyorduk.
MAĞAZA AÇMA
HIZI Belirsizlik ve geleceğe güvensizlik mağaza açma hızının azalmasındaki en önemli nedenlerden.
Türk ekonomisinin gidişatına duyulan güven pekişmeli ki mağaza açma hızı eski ivmesine geri dönebilsin. Kur oynaklığı ve Türkiye’nin dıştan algısı da çıkış kararı alınmasına yol açabiliyor.
KURDA FİKSLEME
Kira düzeyleri tamamen arz ve talebin dengesine göre oluşuyor. Mal sahipleri ile kiracıların dayanışması sayesinde belirli dengeler yakalanıyor. Kimi zaman kurlarda fikslemeler yapmak suretiyle TL cinsinden belirli kolaylıklar sağlanabiliyor.
Yeni yasa ile ortak alan giderleri konusunun karşılıklı olarak daha iyi anlaşılması gündemde.
FİNANSMAN VE KÂR
Şu anda özellikle promosyon anlamında özellikli indirim kampanyaları açısından bazı destekler, kredi kartları üzerinden reklam sağlanması durumu söz konusu. Bankacılık sektörü ile perakende sektörü arasındaki ilişkiler gördüğümüz kadarıyla sorunsuz ilerliyor. Kâr marjlarında daralma var.
YABANCI ZİYARETÇİ
Turizmdeki sıkıntıların perakendeye yansıması maalesef olumsuz oldu. Bu yılki Shopping Fest’in başlangıcından iki gün önce İstanbul Atatürk Havalimam’ndaki patlama, şehir caddelerindeki bomba olayları Türkiye’ye gelmekte olan ziyaretçi sayısında ciddi bir azalmaya yol açtı. Bu özellikle turistik bölgelerdeki perakende satışların, düşünülenin daha altında kalması sonucunu yarattı.
GÜNEYDOĞU DAHA KÖTÜ
Anadolu’da değil de özellikle Güneydoğu Anadolu’da işler daha kötü. Turizm ve terör konusundaki güncel durum tüm bölgelerdeki ticarette bir nebze sorun yarattı. Turizmde artış, terörde azalma sağlayabilirsek ticaretin artması mümkün olacaktır.