İSTANBUL’DA KONUT STOKU FAZLA MI? LÜKS SEMTLERDE KONUTLAR NEDEN UCUZLUYOR?




İstanbul’da “Konut stoku fazlalığı” tartışmaları sürüyor. Her ne kadar 2016 yılında konut satış rakamları rekorlar kırsa da İstanbul’da satılan konut sayısı düştü. Üstelik üretimde bir düşüş de söz konusu değil. Önceleri İstanbul’un yeni gelişen ilçelerinde oluşan konut stoku fazlalığı, kentsel dönüşümle birlikte merkezi ilçelere de yansıdı. İstanbul’da kentsel dönüşümün yoğun olduğu semtlerde ve lüks konut bölgelerinde konut fiyatları ve kiralar düşüşe geçti. Arz fazla talep az olunca fiyatlar yüzde 20-35 oranlarında geriledi.

LÜKS KONUT SAHİP ARIYOR, DAR GELİRLİ KONUT BULAMIYOR

Azalan arsa stoku ve artan maliyetler yüzünden yeni proje geliştirmekte zorlanan müteahhitler, vatandaşların bekle-gör havasına girerek alım kararını ertelemesi nedeniyle 2017’ye biraz endişeli girdi. Dar ve orta gelirli vatandaşlara hitap eden konutlarda arz yetersizliği, üst gelir grubuna yönelik lüks yapılarda ise arz fazlası olduğu için tıkanma yaşayan sektör, yoğun talebin devam edeceği düşüncesiyle inşaatını sürdürdüğü ve yapımını tamamladığı projelerde biriken konut stokunu nasıl eriteceğini düşünüyor. Yine kentsel dönüşüm bölgelerinde yapılan yeni konutların yarattığı arz fazlalığına bağlı olarak konut kira ve satış fiyatlarında düşüş görülmekte.

BAĞDAT CADDESİ’NDE METREKARE FİYATLARI DÜŞTÜ

Özellikle kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı Bağdat Caddesi’nde lüks konut fiyatlarının yüzde 20-35 oranlarında düştüğü bölgede proje üreten müteahhitler tarafından dile getiriliyor. Bağdat Caddesi’nin Erenköy, Göztepe, Caddebostan, Suadiye gibi popüler lokasyonlarında metrekaresi 15 bin TL’den satılan evlerin bugün metrekare fiyatlarının 10 bin TL’ye kadar düştüğü ifade ediliyor.

ARTIŞIN DA, DÜŞÜŞÜN DE NEDENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM

Uzmanlar fiyatlardaki düşüşü iki nedene bağlıyor. Birincisi, kentsel dönüşüm başlayınca insanlar evlerini bırakıp geçici ev aradı. Bir anda talep arzın önüne geçince fiyatlar tırmandı. Şimdilerde vatandaş biten evine geçince geçici evler boşaldı. Bunun yanı sıra dönüşüm projelerinde müteahhidin payına düşen evler de piyasaya çıktı. Yüzlerce proje aynı bitince bu defa arz talebin çok önüne geçti. Fiyat düşüşündeki ikinci neden olarak da suni artışlar gösteriliyor. Yani fiyatlandırma hatası yapıp çok yüksek fiyatlara satılmaya çalışılan projeler şimdi mecburen makul seviyelere çekiliyor. Finansman sorunu çeken orta ve küçük ölçekli firmalar fiyatları düşürürken markalı konut projeleri üreten firmalar indirim ve uzun vadelerle önlerini açmaya çalışıyor.

İSTANBUL’DA 2011’DEN BU YANA İLK KEZ KONUT FİYATLARI DÜŞTÜ

Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla Merkez Bankası (MB) tarafından yayınlanan Konut Fiyat Endeksinin ekim ayı verileri de konut fiyatlarındaki düşüşü doğrular nitelikte. Türkiye Konut Fiyat Endeksi, ekimde bir önceki aya göre yüzde 0.47 artarak 222.43’e yükseldi.

Üç büyük ilin konut fiyat endeksleri değerlendirildiğinde, İstanbul’da ekimde bir önceki aya göre yüzde 0.36 azalış görüldü. İstanbul’da konut fiyatlarında düşüş en son 2011 yılı Ekim ayında görülmüştü. Ankara ve İzmir’de ise sırasıyla yüzde 1.24 ve yüzde 1.72 artış yaşandı.

SÜLEYMAN ÇETİNSAYA: “SIFIR KONUTTA FİYATLAR DÜŞERSE MÜTEAHHİT YAŞAYAMAZ”

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, son dönemde ekonomideki gelişmeler nedeniyle ikinci el evlerin fiyatlarının düştüğünü söyledi. Yeni inşa edilen markalı konut projelerinde ise fiyat indirimi yerine alıcılara ödeme kolaylığı ve uzun vadeli, düşük faizli taksit imkanı sunulduğunu belirten Çetinsaya, “Demir çimento ve enerji maliyetleri kurdan dolayı arttı. Sıfır konutta fiyatlar düşerse müteahhit yaşayamaz” diyor.

MELİH TAVUKÇUOĞLU: “KONUT SATIŞLARI DURMA NOKTASINDA”

Avrupa Yakası İnşaat Müteahhitleri Demeği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu ise, İstanbul’un belirli lokasyonlarında konut fiyatlarının düşüşe geçtiğini belirtiyor. Anadolu yakasındaki konut satış fiyatları incelendiğinde, 2011 yılından beri ilk kez konut satış fiyatlarında bir düşüş gözlendiğini söyleyen Tavukçuoğlu, konut satışlarının neredeyse durma noktasına geldiğine dikkat çekiyor. Bağdat Caddesi’nde yaz döneminden itibaren süregelen konut satışlarının hız kestiğini ve birçok müteahhidin elindeki konut stoğunu eritmek için konut fiyatlarını düşürdüğünü söyleyen Tavukçuoğlu, Cadde’de fiyatlarm yüzde 20-35 oranlarında düştüğüne dikkat çekiyor. Tavukçuoğlu sözlerini şöyle sürdürüyor:
“Adına kentsel dönüşüm dediğimiz ancak kentsel dönüşümden ziyade binasal dönüşümün yapıldığı ve rant merkezi haline dönüşen Bağdat Caddesi’nin Erenköy, Göztepe, Caddebostan, Suadiye gibi popüler lokasyonlarında metrekaresi 15 bin TL’lik evlerin fiyatları 10 bin TL’ye kadar düştü. Kısa sürede çok fazla üretim yapmanın bunda büyük etkisi var. Cadde’de binin üzerinde şantiyenin bulunması rekabeti arttırdı ve lüks ve ultra lüks konutlarda fiyat düşüşü meydana geldi. Bu yüzden konut fiyatlarında yaşanan düşüş aslında konut alıcısı için bir fırsat doğmuştur.”

CANSEL TURGUT YAZICI: “DURGUNLUK PAHALI PROJELERDE”

Özellikle metrekare birim değeri 6 bin TL ve üzeri konut projelerinin satışlarında durgunluğun söz konusu olduğuna vurgu yapan Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, müteahhit firmaların satışları hareketlendirmek için peşin ödemelerde indirimler yaptığım veya özel ödeme planları sunduğunu söylüyor. İndirim oranları projenin bölgesi, bölgedeki inşaat projelerinin fazlalığı ve satış fiyat aralığının yüksekliğine göre değişkenlik gösteriyor. Firma olarak Kasım’dan bu yana düşüşü hissettiklerini söyleyen Yazıcı, düşüşün öncelikle kiralarda başladığını ardından markalı konutlara sıçradığını şimdi de ikinci ellerde görüldüğünü belirtiyor. Düşüşlerin endekslere yeni yansıdığını söyleyen Yazıcı, bu ay da düşüşlerin devam ettiğini, geleceğin ise belirsiz olduğunu belirtiyor.

İRFAN AYDOĞAN: BAĞDAT CADDESİNDE BU YIL DAHA AZ KONUT ÜRETİLECEK

Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, 1987 yılından bu yana Bağdat Caddesi ve çevresinde 50’nin üzerinde konut projesine imza attıklarını belirterek, “Cadde’de kentsel dönüşüm başladığı ilk günden beri, konut satış fiyatlarının olması gerektiğinden çok yüksek olduğunu sürekli dile getirdik. Şu anda Bağdat Caddesi ve Erenköy çevresinde lüks konut stoğu mevcut. Bunda en büyük etken arzın, talep karşısında yüksek olması. Çok fazla konut ürettik. Konut fazlalığının diğer bir nedeni de, kat maliklerinin kendi mülklerini müteahhitlerden daha düşük fiyata satıyor olmaları. Bu da satılamayan konutlar anlamın geliyor. Kat malikleri değerlenen evlerini satıp, güneye yerleşmeyi tercih ediyorlar. Son dönemde fiyatlarda yüzde 25-35 oranında gerileme söz konusu. Cadde’nin köklü oyuncuları satışlar konusunda sıkıntı yaşamazken, özellikle bu bölgeyi bilmeyen inşaat firmaları sıkıntılı bir süreçten geçiyor. Bu lokasyonda iş yapan birçok firma ya ortaklık kurmaya başladı ya da iflas etti. Cadde’de proje geliştiren köklü oyuncular ise yap-satçı oldukları için bölgenin ruhuna uygun konut üretebiliyorlar ve finansman modellerini bu doğrultuda şekillendirebiliyorlar. Özellikle bahar aylarıyla birlikte hem konut satış fiyatlarında hem de konut satış rakamlarında bir yükselme bekliyoruz. Bu yüzden uygun kampanyalar varken ev almak için en doğru zaman dilimi içerisindeyiz. Yıl boyunca Cadde’de geçtiğimiz yıla oranla daha az konut üretileceğini öngörüyoruz.” dedi

AHMET ERKUTOGLU: “LÜKS KONUT STOĞU ARTTI”

Konut fiyatlarındaki düşüşü proje geliştirdikleri bölgelerde gözlemleyebildiklerini söyleyen AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Erkutoğlu, “Özellikle İstanbul’un Kadıköy ilçesinde konut fiyatları ciddi biçimde geriledi. Bunun en büyük nedeni Anadolu’daki ve İstanbul’un Avrupa yakasındaki müteahhit firmaların Kadıköy’ü bir rant merkezi olarak görmeleri, başka sektörlerdeki grupların inşaat sektörüne girmeleri ve lokasyon olarak da Kadıköy’ü seçmeleridir. Çok fazla konut geliştirildi ve konut stoğu oluştu. Şu anda Kadıköy ve Bağdat Caddesi civarında ciddi anlamda lüks konut stoğu var. Arzın çok olup talebin olmaması nedeniyle lüks konutlarda yüzde 10 ile 35 arası fiyat gerilemesi söz konusudur. Sadece Bağdat Caddesi üzeri ve altında kalan sahil parsellerindeki yapılan yeni inşaatlarda fiyatlardaki bu düşüş yüzde 10’u geçmiyor. Bunun nedeni de buralardaki arzın sınırlı miktarda olması.” diye konuştu.