Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikası neden tutmadı?




Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikası Park Mavera 3 projesi oldu. Yaklaşık 1 ay önce talep toplayan ve 20 gün önce de 42.6 liradan borsaya giren sertifika bugün 39 lira. Borsanın tarihi zirvesini gördüğü dönemde PMVR3 kodlu Park Mavera 3, yüzde 10 değer kaybetti. Peki neden?

İlk büyük düşüşün nedeni Sivaslı yatırımcı

Borsa’da işlem gördüğü bir kaç gün yatay seyreden Park Mavera 3 hissesi, bir günde ciddi bir düşüş yaşadı. 37 liraya kadar inen kağıdın düşmesine Sivaslı bir yatırımcının alt limitsiz satış emrinin neden olduğu söylendi. “Borsayı bilmeyen” diye de not düşüldü. Bu düşüş borsanın tarihi zirvesini gördüğü günlerde ancak 39 bine ulaşabildi.

Neden çıkmıyor?

Öncelikle sertifikanın yatırımcıya ne vadettiği önemli. Sertifikanın 45 liraya çıkmasına imkan yok, çünkü konutun fiyatı sabit. Ancak projedeki konutların fiyatına zam gelirse sertifika da bundan etkilenip yükselebilir. Bu haliyle sertifika borsadan bağımsız. Borsa 150 bine de çıksa bile, sertifika, projenin sahibi Makro’nun daireleri kaç liraya sattığına göre hareket edecek. Dolayısıyla sertifikanın borsada işlem görmesinin hiç bir anlamı kalmıyor. Ancak bütün proje borsada satılırsa bir anlamı var.

Toplu açık artırma handikapı var

Türkiye’deki projeler ne zaman toplu şekilde açık artırmaya çıksa genelde konutların büyük kısmı elde kalıyor. Çünkü aynı anda yüzlerce konut alıcısını tek projede buluşturmak kolay olmuyor. 3 yıl sonra proje tamamlandığında, konutlar açık artırma yöntemiyle satılacak. Yatırımcılar burada konutların satılamayabileceğini düşünüyor.

“Konutta balon” söylentisi etkili

Türkiye’de konut fiyatlarında bir düşüş yaşandığı gerçek. En azından düşmese bile artış ya yok ya da çok sınırlı. Tamamen satılacak konutları fiyatını endeksli bir kağıdın da ister istemez “yükselmeyeceği” yönünde bir kanaat var. Bu yüzden borsadaki diğer kağıtlar gibi ilgi görmüyor.

Ne yapmalı?

Öncelikle borsada hiç bir şeyin sınırı yok. Dibi gören kağıtları bile elinde tutanlar, bir gün patlama yapacağını düşünenler var. Ayrıca küçük oyuncuların tamamı borsada sürpriz kağıt arayışı içerisinde. Halbuki bu kağıdın aşırı değerlenmesi mümkün değil. Bu yüzden sertifikayı borsada değerlendirmek doğru bir yöntem olmayabilir. Sertifika yalnızca bir kez satılmalı.

Bir diğer husus da 3 yıl sonrasına ait. Sertifika sahipliği 3 yıl sonra sona ermemeli.  Sertifikaların karşılığı 3 yıl sonra da kira geliri şeklinde devam etmeli. İsteyen, istediği zaman bulunacak bir yöntemle bu sertifikaları satmalı.

Bazı şeyleri baştan düşünüp hareket etmeli.