Propin, İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2017 Birinci Çeyrek Raporu’nu yayınladı. Raporda 2017 birinci çeyrek döneminde en yüksek kiranın talep edildiği bölgenin Levent olduğu yazıyor. Raporu anlamak için önce Merkezi İş Alanları (MİA) kavramını bilmek gerekiyor.
MİA nedir? Hangi bölgeler MİA angi bölgeler MİA dışı olarak adlandırılır?
İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam edip Maslak’la son buluyor. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsıyor.
Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanıyor. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılıyor.
Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsıyor.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşuyor.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer alıyor.
Rapor, ölçümlerini bu kavramlara göre yapıyor.
2017’nin ilk 3 ayında “dövizle kira” tartışması vardı
Rapora göre İstanbul Ofis Pazarı’nın, referandum sonucunu bekleme kararı alan firmalara rağmen 2017 birinci çeyrek dönemi tempolu geçti. Birçok firmanın gündeminde ilk olarak döviz üzerinden yapılan kira kontratlarını, TL’ye döndürme konusunun vardı. Propin ayrıca, dövizdeki dalgalanmanın mal sahipleri üzerinde, kontratların TL’ye çevrilmesi yönünde yoğun bir baskı yarattığını belirtti. Bu baskı, özellikle inşaat finansmanını döviz üzerinden yapan mal sahiplerine daha çok yansıdı. TL’ye dönemeyen mal sahipleri, kira rakamlarında indirim yaptı ya da döviz kurunda sabitleme yapma yolunu seçmek zorunda kaldı.
Ofis stokundaki büyüme yavaşladı
Propin tarafından hazırlanan raporda, İstanbul’daki lüks ofis stoku artışı, 2017 birinci çeyrekte yavaşladı. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de açılan Torun Center ve Quasar’ın stoku artırması dışında, Merkezi İş Alanları (MİA) içinde yer alan diğer bölgelerde stok artışı olmaması dikkat çekti. Ulaşılan stok büyüklüğüne göre 2017 birinci çeyrek dönemde; MİA’nın stok payı yüzde 37, MİA Dışı-Avrupa yüzde 19, MİA Dışı-Asya yüzde 28 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] yüzde 16 olarak tespit edildi.
Boşluk oranları sadece MİA Dışı-Avrupa’da düştü
Raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, son dört çeyrek dönem boyunca arttı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2017 birinci çeyrekte, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 7 artışla, yüzde 27,7 olarak tespit edildi. Bu artışta, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de gerçekleşen stok büyümesi etkili oldu. Diğer taraftan, 2017 birinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının yüzde 22,1’e düştü. MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, 2016 ikinci çeyrekte yüzde 16,5 olarak belirlenmişti. Son dört çeyrek dönemde yükselen MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2017 birinci çeyrekte yüzde 20,6 oldu.
Avrupa yakasında ofis kiraları dolar bazında düştü
Propin tarafından hazırlanan raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının, 2016 ikinci çeyrekle 2017 birinci çeyrek dönemi arasında düşüş eğiliminde olduğu belirtildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, dört çeyrek dönem sonunda toplam 1,2 ABD Dolar /m² /ay düştü. 2017 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 26,9 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. Raporda, MİA Dışı-Asya’da, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2016 yılı son üç çeyrek dönem boyunca düşüşte olduğu hatırlatıldı. 2017 birinci çeyrekte MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının, bir önceki çeyrek seviyesini koruyarak 18,4 ABD Doları /m² /ay oldu.
En yüksek kira bedelinin talep edildiği bölge Levent oldu
Propin hazırladığı raporda, MİA’da, 2017 birinci çeyrek döneminde en yüksek kiranın talep edildiği bölgenin Levent olduğunu belirtti. Levent’te talep edilen ortalama metrekare kirası 2017 birinci çeyrekte 45 dolar oldu. MİA Dışı-Asya’da aynı rakam 28 dolarla Kozyatağı ve Altunizade’de gözlendi. Ümraniye’de ise ofis kiraları düştü.