İstanbul’da satılık konutların fiyatı son 1 yılda yüzde 14 arttı. Peki bu artış sürecek mi? Yılın ikinci yarısında konut fiyatları artacak mı düşecek mi? Hem yatırımcının hem de oturum amaçlı ev almak isteyenlerin aklında hep bu soru var.
İstanbul’da 1 metrekare ortalama 4 bin 444 TL!
Hürriyet Emlak 2017 Mayıs ayı verilerine göre İstanbul’da satılık konutların metrekare fiyatı son bir yıl içinde yüzde 14 artarak ortalama 4 bin 444 TL’ye yükseldi. Aynı dönemde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı ise yüzde 7’lik düşüşle 21 TL oldu. Yatırımcının yüzü İstanbul’un Gaziosmanpaşa, Bakırköy, Beykoz, Silivri ilçelerinde güldü. Bu ilçelerde fiyat artışı rekor kırdı.
Konut fiyatları yine en çok Bursa’da arttı
Konut fiyat artışında Türkiye’nin ilk sırasına yerleşen Bursa’da bu oran yüzde 20’yi buldu. Kiralık konutlarda ise oran değişmedi. Türkiye’de konutta ortalama amortisman süresi ise 13 yıl olarak belirlendi.
Peki konut fiyatlarını yılın ikinci yarısında ne bekliyor? Sektörde beklentiler ne yönde… İşte gayrimenkul patronlarının öngörüleri…
“Satışlar artınca fiyatlar da artacak”
Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka; “Konut fiyatlarının artacağını öngörüyoruz çünkü maliyetler yükseldi. Piyasaların durumundan dolayı müteahhitler şimdilik fiyat artırmaya gitmiyorlar ancak konut satışları hızlanmaya başladığında fiyatların da artacağını tahmin ediyoruz. Bu öngörülerden yola çıkarak konut satın almak için uygun bir dönemdeyiz. Sektör açısında baktığımız bu dönemin; doğru stratejiyle hayata geçirilmiş, lokasyonu iyi, doğru fiyatla ve doğru projeyi yapan markaların, projesini satacak fırsatlara sahip olacağı bir süreç olarak yorumlayabiliriz. Sektör, ekonominin lokomotifi olarak kendine bağlı 200’den fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep yaratıyor. Ekonomi iç ve dış dinamiklerden kaynaklanan dalgalanmalardan etkilense de inşaat sektörünün 2017 yılında da büyümesine hız kesmeden devam ettiğini görüyoruz.”
Zamlar ve talep fiyatları yüzde 10-15 artırır
ESTA Construction Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Demirbilek; “Sağlam bir yatırım olan konuta olan ilgi son yıllarda yoğun olarak arttı ve artmaya da devam edecek. Türkiye’de bir yılda ortalama 600 bin çift evleniyor, 130 bini boşanıyor. Bu tablonun yaşandığı ülkemizde 300 bin yeni konut arzı var. Ayrıca orta gelir grubunda ciddi bir konut talebi var. 15 Temmuz süreci, referandum belirsizliği, konut kredi faizlerinin yüksek olması ve inşaat maliyetlerindeki artış gibi nedenlerden dolayı konut fiyatları uzun bir süre artmamıştı. Önümüzdeki dönemde inşaat maliyetlerine gelen zamlardan ve konuta olan yoğun talepten dolayı konut fiyatlarının yüzde 10-15 oranında artacağını düşünüyorum.”
“Maliyetler arttı, fiyatlara zam gelecek”
DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya; “İstanbul’da konut fiyatlarının düşmesini beklemiyoruz. Dönem dönem bazı bölgelerde arz fazlası olması durumunda bazı projelerde şişirilmiş fiyatlandırmalardan dolayı o projeler bazında ya da bölgesel bazda bir miktar fiyat ayarlamaları olabiliyor ama buna fiyatlarda düşüş oluyor diyemeyiz. Artık ülkemizde inşaat kalitesi çok arttı. İnşaatın yapım maliyetleri ve arsa maliyetleri de giderek yükseliyor. İnşaat maliyetlerinin yüzde 10’undan fazlasını oluşturan demirin ton fiyatında Ocak 2016’dan bu yana yüzde 50’ye yakın bir oranda – bin liralık – artış yaşandı. Bu nedenle maliyetler yüzde 17 yükseldi. İkinci çeyrek itibariyle bu artışların konut fiyatlarına zam olarak yansıyacağını öngörüyorum.”
“2017 3. çeyrekte yüzde 10 artış bekliyoruz”
Fortis Sinanlı Genel Müdürü Tuğba Yetişen; “Merkezi lokasyonlarda , rakiplerinden farklılaşmayı başarabilen firmalarda %10’luk fiyat artışı olacaktır. Özellikle arsa maliyetlerinin tavan yaptığı lokasyonlarda bu artış etkisini göstermeye devam edecektir. Döviz kurunda yaşanan yükselişler, vergiler ve arsa maliyetleri sektörde yeni rakamlar getirdi. Konut doğru yatırım yapıldığında kazandıran ve riski en düşük kar garantili yatırım olduğundan her dönemde halkımızın ilgi odağı olmaya devam edecektir. Özellikle yılın son çeyreğinde bu ilginin gerek yerli gerekse yabancı satışlarımızda artacağını ön görmekteyiz ve aldığımız olumlu tepkilerinde bu yönde olduğunu söyleyebiliriz.”
“Rakamlar ister istemez yükselecek”
DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz; “2017 yılının ilk yarısı bir tür ‘toparlanma’ süreciydi diyebiliriz. Ülkemizin geride bıraktığı sıkıntılı sürecin yansımaları, diğer tüm sektörlere olduğu gibi inşaat sektörüne de etki etmiş ve yatırımcı açısından ‘bekleyip, önümüzü görelim’ düşüncesi hakim olmuştu. Büyük geliştiricilerin yılbaşından itibaren art arda yaptığı hamlelerle sektör eski canlılığına kavuştu. Yılın üçüncü çeyreğinde yaz mevsimine paralel bir grafik izlenir. Son çeyrekten itibaren yoğunluk başlar. Yeni projelerin devreye girmesiyle rakamlar ister istemez yükselecektir.”
“Fiyat artışı kaçınılmaz”
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı; “Gayrimenkul sektöründe yabancıların konut edinmesi ve vatandaşlık hakkı verilmesine ilişkin düzenlemeler, KDV oranlarının düşürülmesi, tapu ve harçlardaki iyileştirmeler gibi düzenlemeler sektöre olumlu yönde yansıdı. 2012 – 2017 arasındaki döneme baktığımızda ortalama konut fiyatları yüzde 43,09 oranında artmıştır. Farklı şartlarda bile böyle istikrarlı bir talep ve fiyat artışı olan bir sektörde, sadece bu temel göstergeler bile konut fiyatlarında artış trendinin devam edeceğini göstermektedir. Konut fiyat seviyesindeki artışın devam etmesi kaçınılmaz olacaktır diye düşünüyoruz.”
“Markalı projelerde yüzde 10 artış bekliyoruz”
Aşçıoğlu Grubu İş Geliştirme Direktörü Burçin Sezen Yıldıran; “2017 ilk yarısında referandum süreci, dolar kurundaki dalgalanma ve inşaat maliyetlerindeki artışa bağlı olarak konut piyasasında yaşanan durağanlık, geliştiricilerin sunduğu kampanyalarla hareketlilik kazandı. Konut fiyatlarına bakıldığında, beklentilerin aksine markalı konutların fiyatlarında önemli bir düşüş yaşanmadı. İnşaatına ve satış sürecine yeni başlanacak markalı projelerin fiyatlarında en az yüzde 10’luk artışın olağan olacağını düşünüyorum.”
“Alıcılar şuan ki fiyattan almalı”
MAKRO Grup Genel Müdürü Mustafa Songör; “2017 yılında demir fiyat artışlarındaki hızlı artıştan ve son dönemde yatay seyre geçmekle birlikte döviz fiyatlarında yılın başından beri yaşanan yükselişlerden dolayı inşaat sektörünün kullandığı girdilerin fiyatlarında beklenenin üzerinde artışlar gerçekleşti. Muhakkak ki bunlar da maliyetlere artı yönde yansıyor. Şu andaki fiyatlardan alıcıların hızlı bir şekilde yararlanmasını öneririm.”
“Fiyat durağanlığı geçici”
Lejant Proje Ortağı Durul Dalgıç; “Özellikle nitelikli konutlarda 2017’nin ikinci yarısında ve sonrasında herhangi bir düşüş beklentisine girilmemesi doğru olur. Nitelikli inovatif projelerde de, yatırımcısına sadece temel ihtiyaçları sunan birbirinin tekrarı olan standart projelerde de fiyat artışları farklı oranlarda olsa bile, hep yukarı yönde olacaktır. Fiyat durağanlığı, geçmişte olduğu gibi gelecekte de hep geçici olacaktır.”
Yüzde 20 artış bekliyoruz
Satya Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Aydoğan; “Konut fiyatlarını belirleyen bir çok bileşen var. Arsa maliyetleri başta olmak üzere diğer maliyetleri de değerlendirdiğimizde yılın ikinci yarısında yüzde 20’yi bulan bir artış bekliyorum. Gerek oturum için konut alımı düşünenler gerekse yatırımcılar için bu zamanları değerlendirmeleri gerektiğini düşünüyorum.”
“Konut fiyatlarında yüzde 5-10 arası artış olabilir”
TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun; “Genel olarak bir düşme ön görmüyorum. Sektörde ağustos dönemi mal toplama dönemi olarak görülür. Eylül döneminde ise kiralama hız kazanır. Durgunluk ise hiç olmaz. Rakamlar da bölgeye göre değişmekle beraber yüzde 5-10 arasında artış görülür.”
“Konut fiyatlarında değişiklik olmaz”
Kırkıncıoğlu GRUP CEO’su Abdullah Kırkıncıoğlu; “Yılın ikinci yarısında belirsizliklerin ortadan kalkmasıyla performansı daha da yükselecek sektörün çok daha iyi bir konumda olacağını öngörüyorum. Ancak konut fiyatlarında bir değişiklik beklemiyorum. Normal koşullarda Türkiye’de emlak ve konut yatırımının hep önü açık ve öyle olmaya devam ediyor. Tabii doğru lokasyon, doğru şirket ve doğru proje seçimi önemli.”
Evden Haberler’in görüşü: Konut fiyatlarındaki artış enflasyonun gerisinde kalacak
Aslında başlığa bu görüşü taşısak da bunu belirleyecek etkenlerin birçoğu belirsiz. O neden net bir şekilde konut fiyatları artar ya da artmaz demek yanlış olur.
Fiyatlardaki birinci ve en net etken Eylül’ün sonunda bitecek olan harç ve vergi indirimleri. Dolayısıyla son çeyrekte salt fiyatlar artmasa bile, vergi ve harçlardaki artış otomatik olarak net maliyeti yukarı çekecek. Dolayısıyla artış kaçınılmaz.
Fiyatların artışındaki ikinci etken yabancı ve gurbetçiye satışlar. Aslında yabancı ve gurbetçiye KDV’siz konut satışını öngören yasa 2 aydır yürürlükte ancak sektörün asıl beklentisi, Ramazan Bayramı ve sonrasında ülkemize geleceği düşünülen milyonlarca turist ve 600 binden fazla gurbetçi. Yabancıya satışlar sektörün gazını alacak rakamlara ulaşırsa fiyatlar yükselir.
Fiyatların artmasına neden olabilecek bir başka etken de faizler. Şu an için 1 puan bandında seyreden faizlerin aşağı yönlü 0.20 puan hareketi, konut satışlarında ve fiyatlarında artış anlamı taşıyor.
Bir başka önemli nokta ise Yeni Tip İmar Yönetmeliği. 1 Temmuz tarihinde yürürlüğe girecek yönetmelik kentsel dönüşümde ek emsali ortadan kaldırıyor. Bu da sektörün belkide önünü tıkayan en önemli etken olan kentsel dönüşümde bir yavaşlama anlamına geliyor. Bundan sonra herkese evini verip, artan müteahhite formülü işlemeyebilir. Bu durumda herkes evini parasını vererek yenilemek zorunda kalacak ki, bu da yeni konut üreticilerinin işine gelir.
Kısacası pek çok nokta konut fiyatlarında artış yaşanacağını gösteriyor. Ancak hala yüksek stok düzeyi ve ev sahipliği oranında yükselme olmaması, yeni konutlara yeterince ilgi olmadığını gösteriyor. Bu da yaşanacak fiyat artışının sınırlı olacağı beklentisi yaratıyor. Ancak bu olası artışın projeden projeye değişebileceğini belirtmekte fayda var.