Türkiye’de 1+1 daireler son 3-4 yılda popülerleştiyse de arsanın kıt olduğu dünya şehirlerinde stüdyo ya da 1+1 daireler çok daha öncelerde keşfedildi.
Mesela dünyanın en fazla 1+1 ve stüdyo dairesi Newyork’tadır. Manhattan’daki rezidans binaların %80’i 1+1’dir. Keza Hong Kong, Tokyo, Singapur, Londra da böyledir. Şehir büyüdükçe şehir merkezindeki arsa kıymetli hale gelir, arsa kıtlaşır ve dolayısıyla evler küçülür.
1+1 daireler neden cazipleşti, yatırım için 1+1 daire alınır mı, alınırsa nelere dikkat edilmeli bu sorulara yanıt verelim.
1+1 daireler neden cazipleşti?
1) Şehirlerde üniversite sayısı arttı. 1+1’ler öğrencilerin bireysel yaşamı için oldukça ideal.
2) Eskiden evlenene kadar ailenin yanında kalınırdı. Özellikle de kız çocukları. Artık yaş-cinsiyet bağımsız biraz ekonomik özgürlüğünü kazanan herkes ailesinin evinden ayrılıp, kendi evine geçmek istiyor.
3) Yeni evlenenler arasında da 1+1’i seçenler oldukça yüksek. Kirası, evin masrafı, aidatının az olması, daha az ısıtma-soğutma masrafı da çiftleri teşvik ediyor. En azından evlilik öncesinde borçlarımızı ödeyene kadar oturalım diyerek 1+1 daireleri geçici bir durak olarak görüyorlar.
4) Tam tersi boşanan çiftler de ayrı evlere çıkıp, 1+1’i tercih edebiliyorlar. Bu oranda son zamanlarda oldukça arttı.
Time lapse!
İnşaat süreçlerini aylarca, yıllarca görüntüleyip, elde edilen fotoğraflarla süreci gösteren video elde etme işine “time lapse” deniyor. Siz de projeniz için “time lapse” çalışması yaptırmak ister misiniz?
İletişim : 0535 893 43 26
5) Keza yaşlılar da 1+1 dairelerinin ciddi tüketicileri.
6) Eşlerin tayin durumu ya da çeşitli kariyer beklentilerinden dolayı farklı şehirlerde yaşan çiftler de 2 ev kurabiliyorlar. İki ev kuruyoruz zaten külfet daha fazla masraf olmasın diye 1+1 daire tutanların sayısı azımsanmayacak sayıda.
7) Bu dairelerin satması-kiralanması çok daha kolay. Ayrıca riske atacağınız para da düşük olduğu için yatırımcılar “Alıp bir köşede dursun” modundalar.
1+1 daire yatırımı yaparken nelere dikkat etmeliyiz?
1) Altın kural, ‘kira çarpanı’dır. Alacağınız evin bedelinin kaç aylık brüt kirasına denk gelmesi olayına ‘kira çarpanı” denir. Örnek vermek gerekirsek, 150 bin TL’ye aldığınız bir evi aylık 1.000 TL’ye kiraya veriyorsanız, kira çarpanı 150 aydır. Burada kira çarpanı ne kadar düşükse o kadar karlı bir yatırımdır.
2) Şehir içinde 1+1’in satılması-kiralanması daha kolay oluyor. O bakımdan ihtiyaçları ve bölgelerin durumunu analiz ederek yatırım yapmakta fayda var. Benim burada tavsiyem, iş merkezlerine ve üniversiteye yakın ortamlarda 1+1 dairelere yatırım yapmak, zira semt kalabalıklaştıkça ve genç nufus oranı arttıkça 1+1 daire talebi daha fazla olacak.
3) 1+1 dairenin avantajı çok daha küçük paralarla mal sahibi olmanız. Bu da bence değerlendirilmesi gereken, riske girmeye değer bir avantaj. Her malın bir doygun seviyesi vardır. O bakımdan yatırım için 1+1 daire alıyorsanız, çok uçuk fiyat aralıklarındaki evleri tercih etmeyin. Örnek vermek gerekiyorsa, yaşadığınız şehirde 1+1’lerin piyasa değeri 90-100 bin TL civarındaysa, gidip çok lüks diye 150 bin TL’lik 1+1 daire almayın, satmanız çok zor olur.
4) Alacağınız 1+1 dairenin metrekare hesabını iyi yapın. Brüt ve net metre kareyi ayrı ayrı sorun. Genellikle inşaat şirketleri metrekareyi söylerken brüt metrekareyi söylerler. Brüt metrekare ile net metrekare arasında makas ne kadar az olursa o kadar iyidir. Ancak bu işin makbulü %30’un altıdır, bunun üstündeyse satarken başınız ağrıyabilir.
5) Yatırım için 1+1 daire yatırımı yapıyorsanız evin cephesi için çok fazla para vermeyin. Özellikle markalı projelerde şerefiye makası dediğimiz cephe farkı çok fazla oluyor. Ancak kiraya verirken ya da değer artışında bu ödediğiniz fark size kazançlı geri dönüş yansımıyor. Deniz görüyor, peyzaj görüyor, havuz görüyor diye yüzde 30 ile 50 arasında fark ödemek çok mantıklı değil yatırım açısından.
6) Aidatı yüksek sitelerden uzak durun. Daireyi almadan önce evin aidatını mutlaka araştırın, projeyi yapan inşaat şirketinin önceki projelerine bakın. Aidat yüksek olursa, kiraya vermek zor olur, ayrıca aidatı yüksek olan sitenin değer artış primi az olur. Hem kiraya veremediğiniz zaman aidatı siz ödemek zorunda kalacağınız için ne kadar az aidat yükü olursa o kadar iyi.
7) Yatırım yapacağınız 1+1 evin tapusunu, kat mülkiyeti ya da kat ittifakı gibi mülkün yasal durumunu iyi araştırın. Tapuya, belediye, emlakçılara ya da siteyse site yönetimine, kapıcıya ya da düzgün bir emlakcıya sormanız birkaç saatinizi alır, ama iş temiz olur. Evin arsasının su havzası, deprem bölgesi, evin zemininde toprak kayması ya da sorunlu bir arsa üzerinde olması ileride size büyük sorun çıkartabilir. Doğru olmasa bile bir söylenti bile evin değerini düşürebilir.
8) Yatırım yapacağınız evin likiditesi yani hızlı satılabilmesine önem verin. Yarın paraya ihtiyacınız olabilir, ya da daha kazançlı bir yatırım fırsatı karşınıza çıkar. Hemen paraya çevireceğiniz, tabiri caizse 22 ayar bilezik gibi bir daire alın. Bunun için yol kenarında, aidatı düşük, kira çarpanı yüksek , doluluk oranı yüksek daireleri tercih edin.
9) Yatırım yapacağım 1+1 daire bana kira gelirinden ziyade 3-4 sene sonra sattığımda bana kar getirsin diyosanız, gelişmekte olan aksları tercih edin. Bu kazanç size kira gelirinin kat kat üzerinde bir kazanç getirebilir. Oradaki projeleri, yapılacak metro, okul, cami, hastane ve alt yapı çalışmalarını incelerseniz size bu konuda ciddi bir ipucu verebilir. Bu yapılar tamamlandığında bir anda evinizin değeri uçmaz, ama fiyatlar istikrarlı bir şekilde artar.
10) Yeni yapılan bir projeden 1+1 daire alıyorsanız, projeyi yapan inşaat şirketinin geçmişte yaptığı projeleri, satın alan kişilerin o şirketten memnuniyetini, teslimat tarihi sözünün geçmişte tutup tutmadığını iyi araştırın. Sadece satış ofisindeki satıcıların sözlerine inanmayın, biraz paranayok olup dediklerini teyitleyin. İnternette bile bulabilirsiniz, bir şirketin düzgün olup olmadığını.
Nurettin Özdoğan