Son dönemde gayrimenkullerin kazanç getirisinin düşmesi, özellikle oturum değil, yatırım amaçlı gayrimenkul alıcılarının sektöre olan güvenini sarstı. Gayrimenkul fiyatları yeterli seviyede artmıyor. kira getirisi yatırıma göre düşük. Üstelk “Konutta balon” söylentileri de hız kesmiyor. Peki bu durumda Türk gayrimenkul yatırımcısı yeni bir yatırım aracına kayar mı? RE-PIE Gayrimenkul Portföy Yönetimi AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Dr. M. Emre Çamlıbel’e göre, vatandaş konut yerine Bireysel Emeklilik Sistemine yönelebilir.
Gayrimenkulde fiyat-gelir uyumsuzluğu var
RE-PIE Gayrimenkul Portföy Yönetimi AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Dr. M. Emre Çamlıbel’e göre gayrimenkul sektöründe yaşanan fiyat-gelir uyumsuzluğu tasarruf için şimdiye kadar konut alan yatırımcıyı bireysel emeklilik fonlarına yöneltecek.
Vatandaş birikimini BES’e kaydırıyor
“Türk insanı emeklilik için ev satın alır” diyen Emre Çamlıbel, “Bu yatırımlar da suni talep yaratıyor. İhtiyacı olan alamıyor, yatırımı yapan da oturmuyor. Bu da kira ve değer arasındaki marjı açıyor, ekonomik olarak dengesizlik oluşuyor. Bu dengesizlik nedeniyle ‘emeklilik için konut alıp kiraya verme’ güdüsü artık bir noktada sürdürülebilir olmadığından vatandaş da artık birikimini konuta değil BES’e kaydırıyor” dedi. Dolayısıyla BES’in kurulması, şeffaf olması, özel şirketler tarafından yönetilmesi ve vergi avantajı olması çok doğru bir hareket” dedi.
BES’teki büyüme yeni ürünler getirdi
Bireysel Emeklilik Fonları’nın 60 milyar TL büyüklüğe ulaştığına dikkat çeken Çamlıbel, “Yaşanan bu büyüme nedeniyle BES’lerde biriken fonların yatırım yapması için bir takım yeni enstrümanlara ihtiyaç duyuldu. Mevduat ve dövize dayalı enstürmanlarda veya şirket tahvillerinde istenilen getiri sağlanamıyor. Bu nedenle gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi fonları, gayrimenkul sertifikası kuruldu” dedi. 25 yıldır bu sektörde çalıştığını ve inşaatın taşından toprağından kopmak istedikleri için Türkiye’nin ilk gayrimenkul yatırım fonu şirketini kurduklarını anlatan Çamlıbel, “Hem Türkiye’ye yabancı sermaye çekmek hem de gayrimenkul yatırım yapmak isteyen bireysel ve kurumsal nitelikli yatırımcıların doğru yönlendirilmesi amacıyla kurulduk” dedi.
AVM en cazip yatırım alanı
Gayrimenkul yatırım fonlarının kira getirisi düşük olması nedeniyle konuta yatırım yapmadığını, ağırlıklı olarak AVM ve ofis ağırlıklı bir portföy oluşturduklarını dile getiren Çamlıbel, “Şuanda İstanbul ofis piyasasında yüzde 10’a varan boşluklar yaşanıyor. 200 milyar dolar ekonomisi olan bir şehirde 40-50 tane gökdelenden fazlası gerekiyor. Bu ekonomiyi yaratan firmalar apartmanlardan çalışıyorlar. Fakat bu şirketler maddi durumlarını düzelttikçe plazalara geçecekler. Uzun vadede İstanbul’un ofis piyasasının kuvvetli bir potansiyeli var” diye konuştu. AVM’lerin sanılanın aksine en kuvvetli temelleri sahip alan olduğunu ifade eden Çamlıbel, “Çünkü Türkiye ekonomisinin iç tüketim bazlı bir büyüme hikayesi var. Genç nüfus tüketiyor. Gayrimenkul yatırım fonu olarak da gerek yabancı fonlara gerekse BES’ler cezbetmek için dövize endeksli yüksek yıllık kira getirisi sağlaması gerekiyor. Bunu da ancak ticari gayrimenkullerden dolar ve Euro bazında getiri yapan AVM’lerden sağlayabilir” dedi.
RE-PIE olarak diğer şirketlerden farklı olarak arsa portföy oluşturduklarını ifade ederek, “Bu alan da çok karlı. Yatırım yaptığınız bölgeye imar veya kadastro geçiyor çok değerleniyor” dedi.
Sektöre girişler sınırlı olacak
Gayrimenkul portföy yönetimi sektörünün bundan sonra bireysel değil kurumsal bazda büyüyeceğini söz eden Çamlıbel, “Türkiye’nin geçmişte yaşadığı sıkıntılı dönemler nedeniyle SPK ve BDDK, para toplama ve insanlar adına yatırım yapma iznini çok sıkı tutuyor. Ciddi bir onay ve araştırma süreci geçirdik. Bunun kesinlikle olması gerekiyor. Ciddi sermaye yükümlülükleri geliyor. Maddi kaynak da gerektiriyor. Ayrıca insanlar artık çok bilinçli, paralarını nasıl değerlendireceğini çok iyi biliyorlar. Bu nedenlerle derinliği olan farklılık yaratan bu konuda uzman gruplar bu şirketleri kurabilecekler artık. Çok ciddi kontrol altında regüle edilen bir sistemin içerisindeyiz” dedi.
Zor günlerden geçiriyor
Emre Çamlıbel, “Yurtdışı gelişmelere Türkiye’nin kendi iç dinamikleri de eklenince gayrimenkul sektörü zor bir dönem geçiriyor. Belirsizlikler nedeniyle sektör daraldı. Özellikle dolardaki oynama nedeniyle gayrimenkul fiyatlarında düzeltme yaşanırken, dolar bazında yüzde 30’a varan düşüşler yaşandı. Fakat bu yatırımcılar için iyi bir fırsat” diye konuştu. Türkiye’nin demografik yapısı, yenilenme ihtiyacı nedeniyle sektörün bu sıkıntıyı rahatlıkla atlatacağını dile getirdi.
Arsa ve AVM’lere odaklanacağız
Gayrimenkul yatırım fonlarının dünyadaki büyüklüğü 600 milyar dolara yakın. Türkiye’de ise şu anda alımı tamamlanmış fonların büyüklüğü 250 milyon dolar civarında. Anadolu Stratejik Arsa fonu, Milenyum Sepet Gayrimenkul fonu, Novada Söke Kira getirili ticari fon, Novada Tokat Kira getirili ticari fon, Novada Akhisar kira getirili ticari fon ve Maslak 1453 kira getirili ticari fon olmak üzere sektördeki 27 fonun 6’sı RE-PIE Gayrimenkul şirketine ait. (Modafinil) Şirketin CEO’su Hasan Bayhan, bu fonların toplam hedef büyüklüğünün ise 500 milyon dolar olduğunu belirterek, “Geçtiğimiz sene yaşanan darbe girişimi nedeniyle onaylarımızı ancak alabildik. Arsa fonumuz tapuya tescil alan ilk fon oldu. İlk aşamada, yaklaşık 200 dönümlük arsalara yatırım yaptık. Buradaki hedefimiz 1 milyon metrekare ulaşmak” diye konuştu. Bayhan, şirket olarak arsa ve AVM fonlarına ağırlık vereceklerini, sektörün niş tarafında kalmayı tercih ettiklerini belirterek, “Ortaklarımızın önceki tecrübelerine dayanarak know how gerektiren, gelişen ve değer kazanan bölgelere yöneldik. Türk halkı arsa yatırımını seviyor ama bulamıyor. Bu anlamda bize gelip soran inceleyen çok kişi var. AVM tarafında ise büyüklük çok ciddi rakamlara gelecek. Çalıştığımız fonlar var. Onlar da portföye dahil olduğunda büyüklüğümüz çok rahat milyar dolara çıkacak” dedi.