Metro ev fiyatlarını ne kadar etkiliyor?

Konut fiyatlarını etkileyen en önemli unsurların başında şüphesiz “ulaşım” geliyor. Ulaşım denilince de İstanbul’da akla ilk gelen yöntem, “metro”. İBB, “Her yere metro” sloganıyla İstanbul’daki metro ağını genişletiyor. 2023’e kadar birçok ilçe metroya kavuşacak. İlk açılacak hatlardan biri de halen test çalışmalarının sürdüğü Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metrosu olacak. Hattın kısa sürede devreye girecek olması, hat güzergahındaki gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkiliyor. Peki gerçekte metro ev fiyatlarını ne kadar etkiliyor? Birçok yerde gördüğümüz “Metro ev fiyatlarını artırdı” haberleri ne kadar doğru? Özellikle yatırım amacıyla daire alacakları, yeni metro güzergahına yönlendiren bu söylemin gerçekliğini sizin için araştırdık. İşe sonuçlar!

Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy hattında metro ev fiyatlarını etkiledi mi?

2012 Haziran ayında temeli atılan, ancak karşılaşılan sorunlar sonucu öngörülen sürede tamamlanamayan Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metrosunun en geç Ocak ayı sonunda açılması planlanıyor. Sürücüsüz olarak hizmet verecek olan 16 istasyonluk metro hattı, Üsküdar’dan başlayıp 30 dakikalık bir yolculuk sonucu Çekmeköy’e ulaşacak. Peki ileride Sultanbeyli ve Sabiha Gökçen Havaalanı’na kadar uzatılması düşünülen metro hattı, geçtiği güzergahtaki ev fiyatlarını ne kadar etkiledi?

Metro güzergahlarındaki ev fiyatlarında yaşanan artış İstanbul geride bıraktı

Sahibinden.com verilerini derleyen Evdenhaberler’in araştırmasına göre İstanbul’da son bir yılda konut fiyatları yüzde 2 oranında düştü. Konutların ortalama metrekare fiyatı 3.934 TL oldu. Son 2 yıl baz alındığında yüzde 1,2’lik, son 4 yıl baz alındığında ise yüzde 16,6’lık bir artış söz konusu. Peki İstanbul’un yeni metrolanacak Üsküdar, Ümraniye ve Çekmeköy ilçelerinde durum ne?

Üsküdar ilçesinin son 4 yıllık verilerine baktığımızda evlerin metrekare fiyatının çok fazla oynamadığı görülüyor. Üsküdar’da 2013’te 5.100 TL olan evlerin ortalama metrekare fiyatı, 2017’de 6.150-6.200 TL seviyesine çıkmış görünüyor. 4 yıllık değişim yüzde 20 seviyesinde. Ancak artışın sınırlı olmasını metroya bağlamak yanlış olabilir. Çünkü metro Üsküdar’ı ilçelere değil, ilçeleri Üsküdar’a bağlama işlevi görüyor.

Ümraniye ilçesinin genelinde ise 4 yıllık değişim yüzde 51. 2013’te 3.350-3.400 TL seviyesinde olan evlerin metrekare fiyatı, 2017’de 4.000 seviyesine yaklaşmış. Artış İstanbul genelini 3’e katlamış.

Metronun gideceği bir diğer ilçe olan Çekmeköy’de ise 4 yıllık değişim yüzde 31 civarında.

Sancaktepe’de konut fiyatları son 4 yılda yüzde 23 artmış ancak 2017’deki artış oranı yüzde 9 ile İstanbul’un en fazla değerlenenleri arasında.

Peki metro ev fiyatlarını mahalle bazlı ne kadar etkiledi? İlçe geneli yerine metro istasyonlarına yürüme mesafesindeki mahallelere bakalım.

 

Selami Ali’de ev fiyatları 4 yılda yüzde 68 arttı

Fıstıkağacı ve Bağlarbaşı duraklarının bulunduğu Selami Ali Mahallesi’nde satılık konut metrekare fiyatları son dört yılda yüzde 68.13 oranında bir artış gösterdi. Geçtiğimiz yıl 4.807 olan satılık konut metrekare fiyatları bu yıl yüzde 11.48 oranında düşerek 4.255 TL  oldu. Mahallede 100 metrekarelik bir dairenin fiyatını 425 bin TL olarak belirleniyor. Kiralık konut fiyatlarında ise dört yılda yüzde 69.09 oranında bir artış gözlendi. Geçtiğim yıl 16 TL olan kiralık konut metrekare fiyatları yüzde 2.96 oranında artarak 17 TL değerine ulaştı. Bölgede 100 metrekarelik bir kiralık konut 1700 TL civarından kiracı buluyor.

Altunizade artış yüzde 48

Metro hattı, Altunizade Mahallesi’ndeki satılık konut fiyatlarını ise son dört yılda yüzde 48.89 oranında artırdı. Satılık konutta Üsküdar Bölgesindeki en düşük artışını gösteren mahallede 100 metrekarelik bir konut geçen yıl 916 bin TL değerinden satılıyorken bu yıl yüzde 5.63 oranında bir düşüş yaşadı ve 664 bin TL civarından satışa çıkarılıyor. Kiralar da ise yüzde 41.19 oranında bir artış yaşandı. Kiralık konut metrekare fiyatı 21 TL olan mahallede, yine 100 metrekarelik bir daire ortalama 2100 TL civarından kiracı buluyor.

Kısıklı’da ev fiyatları yüzde 56 yükseldi

Kısıklı Mahallesi son dört yılda satılık konutlarda yüzde 56.64 oranında artış yaşarken, kiralık konutta bölgenin en az değerleneni oldu. Mahallede son dört yılda  yüzde 37.66 oranında artarak 14 TL değerini gösteren kiralık daireler ortalama 1400 TL fiyatından kiraya veriliyor. 100 metrekare bir daire ise geçen yıl 490 bin Tl değerindeyken, bu yıl 5.785 TL metrekare fiyatıyla ortalama 578 bin TL’den alıcı buluyor.

Bulgurlu Mahallesi metroyla değerlendi

Son bir yılda yüzde 3 oranında değer kaybetmesine rağmen, son dört yılın en çok değer kazananı Bulgurlu Mahallesi oldu. Satılık konut metrekare fiyatında  yüzde 72.24, kiralık konutta ise yüzde 70.14 oranında bir artış yaşandı. Geçtiğimiz yıl 406 bin TL değerinde olan  100 metrekare büyüklüğünde bir ev bu yıl 390 bin TL civarında. Yine mahallede 100 metrekare büyüklüğünde kiralık bir daire 1500 TL değerinden kiracı buluyor.

Adem Yavuz Mahallesi’nde artış oranı yüzde 96

Adem Yavuz Mahellesi’nde konut metrekare fiyatları son dört yılda yüzde 96.28 oranında değer kazandı. Mahellede 100 metrekarelik bir ev  geçtiğimiz yıl 282 bin TL değerindeyken bu yıl yüzde 10 artış yaşadı ve  374 binden satılıyor. Kiralar ise 42.02 oranında bir artış gösterdi. Mahallede geçen yıl 900 TL fiyatından kiralanan 100 metrekare büyüklüğündeki bir ev bu yıl 1000 TL değerinden kiracı buluyor.

Yamanevler’de fiyatlar yüzde 124 yükseldi

Yamanevler’de satılık konut metrekare fiyatı  son dört yılda yüzde 124 oranında artarak en fazla değerlenmeyi yaşadı. Mahallede 4.355 TL olan metrekare fiyatıyla, 100 metrekare büyüklüğünde bir daire 435 binden satışa çıkıyor. Geçtiğimiz yıl ise bu fiyat 343 bin değerindeydi.  Kiralarda ise yaşanan yüzde 75.82 oranındaki artışla metrekare fiyatları 14 TL civarında seyrediyor. Yani bölgeden 100 metrekarelik ev kiralamak isteyen kiracılar 1400 TL civarından ev bulabilirler.

Ihlamurkuyu’da ev fiyatları 4 yılda 2 katına çıktı

Ihlamurkuyu ise bölgenin en çok artış yaşayan ikinci mahallesi durumunda. Satılık konutların metrekare  fiyatlarında son dört yılda yaşanan 104.14 oranındaki artıştan sonra mahallede 100 metrekare büyüklüğündeki bir ev geçtiğimiz yıl bu fiyat 342 bin TL civarındaydı bu yıl ise 349 bin TL civarından alıcı buluyor. Ihlamukuyu da kiralık konut metrekare fiyatı ise geçtiğimiz yıl 12 TL iken bu yıl yüzde 16 artarak 14 TL oldu. Mahalleden kiralanacak 100 metrekare büyüklüğündeki bir konutun ortalama kira bedeli 1400 TL civarında.

Ümraniye Atatürk Mahallesi’nde fiyatlar yüzde 87 yükseldi

Çarşı durağının bulunduğu Atatürk Mahallesi’nde son dört yılda metrekare kira fiyatları  yüzde 71.53 oranında artış yaşadı. Son bir yılda ise sabit kalan kira bedeli  100 metrekareli bir ev için 1400 TL civarından kiracı buluyor. Satılık konut metrekare fiyatında ise son dört yılda yüzde 87.37  oranında bir artış yaşanmasına rağmen son bir yılda yüzde 1.78  oranında bir düşüş gözleniyor. Geçtiğimiz yıl 418 bin TL olan 100 metrekarelik bir dairenin fiyatı bu yıl 410 bin TL civarından alıcı buluyor.

Çakmak Mahallesi’nde artış yüzde 75

Çakmak Mahallesi satılık konut metrekare fiyatlarında son dört yılda  yüzde 74.97, kiralık daire fiyatlarında ise yüzde 52.02 oranında bir artış yaşadı. Bölgede geçtiğimiz yıl 2.932 TL olan satılık konut metrekare fiyatı bu yıl yüzde 5 oranında artarak 3086 TL değerine ulaştı.

Bölgede ev satın almak isteyenler, 100 metrekare bir daireyi 308 bin TL fiyatından satın alabilirler. 100 metrekarelik bir kiralık dairenin fiyatı ise 1200 TL civarında.

Dudullu’da evler 4 yılda yüzde 69 değerlendi

Bölgenin en az değer kazanan mahallelerinden biri olan Dudullu’da satılık konut metrekare fiyatları son dört yılda yüzde 69.08 oranında artış gösterdi. Geçtiğimiz yıl 3.244 olan konut metrekare fiyatları bu yıl 3.741 TL oldu. Bölgeden 100 metrekarelik bir konut satın almak isteyenlerin ortalama 374 bin ödemeleri gerekiyor. Kiralık konut metrekare fiyatları ise son dört yılda yüzde 44.99, son bir yılda ise yüzde 6.62 oranında artış gösteri. Kiralık konut metrekare fiyatı 12 TL olan Dudullu’ da 100 metrekare bir ev 1200 TL değerinden kiracı buluyor.

Necip Fazıl Mahallesi’nde artış yüzde 50’nin altında kaldı

Necip Fazıl Mahallesi Ümraniye metrosunun en az değerlendiği mahalle oluyor. Mahallede satılık konut fiyatları son dört yılda yüzde 49.40 oranında artış gösterdi.  Mahallede 100 metrekarelik bir daire 350 bin  TL civarından satışa çıkıyor. Kiralık daire metrekare fiyatlarında ise son dört yılda  yaşanan yüzde 45 oranındaki artışla, bölgeden 100 metrekare büyüklüğündeki bir daire 1200 TL fiyatından kiralanabiliyor.

Metro ev fiyatlarını etkiliyor mu?

Rakamlar şunu söylüyor; “Metro ev fiyatlarını normalden daha fazla yükseltiyor”. Belki de İstanbul’daki en modern ulaşım aracı olan metro, trafiksiz, konforlu bir ulaşım sunuyor. Şehrin merkezi alanlarına biraz uzak kalan, trafik yüzünden merkezi alanlara ulaşımı saatler süren ilçeler, metroyla değerleniyor. Entegre hatlarla şehrin her tarafına metroyla ulaşım, ev fiyatlarını da yükseltiyor. Kısa bir süre içinde önce Yamanevler, Ardından Sancaktepe’ye kadar olan kısmının açılacağı beklenilen Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metro hattı bölgedeki fiyatları yükseltiyor. Hat devreye girdikten sonra da bir süre etkisini hissettirmesi bekleniyor. Yine aynı hatta entegre olan Dudullu-Bostancı hattı da bölgeyi etkileyecek hatlardan biri.

Kısacası, ev almadan önce şehrin gelişen ulaşım akslarını, özellikle de metro hatlarını dikkate almanızda fayda var.