Konut sektörü temsilcileri son zamanlarda yaptıkları açıklamalarda sektörün geleceğine yönelik endişelerini dile getirdiler. Ağaoğlu kol kesmek lazım derken, bazı temsilciler müteahhit sayısının fazlalığından yakındı. Bütün şikayet ve serzenişlere rağmense sektör büyümeyi sürdürdü. Peki yakın gelecekte konut sektörünü neler bekliyor? Sektörün en önemli problemi ne? Bazı firmaların iflas edebileceği söylentileri ne kadar doğru? Sektör ne yapmalı? İşte bize göre bütün bu soruların cevapları!
Konut sektörünü gelecekte ne bekliyor?
Konut sektörünün geleceği, eğer müdahale olmazsa zorda.
Bunun nedeni ise durgunluk. Piyasada Ağaoğlu’nun da söylediği gibi bir durgunluk var. Evet belki bir iki proje kolay biçimde satılıyor olabilir, ancak bu da geleceği kurtarmaya yetmez. Önce durgunluğun sebepleri üzerinde durmak lazım.
Durgunluğun birinci sebebi, konut fiyatlarının yatırım yapılabilir seviyede olmaması.
Yatırımın birincil amacı nedir? Elbette kardır. Bir şeye yatırım yapmak için yüksek getiri getireceğine güvenirsiniz. Ancak konut fiyatları son 2 senedir reel anlamda geriliyor. Dolar, altın ve mevduatın oldukça gerisinde kalıyor. Bu da yatırımcı açısından çok büyük bir handikap.
Durgunluğun ikinci nedeni ise yine yatırımcıyı teşvik eden kiralar. Kira fiyatlarındaki artış konut fiyatlarının da gerisinde kaldı. Amortisman süresi giderek uzuyor. Yatırımcı için “kiraya verme” seçeneği de cazibesini kaybediyor.
Durgunluğun üçüncü sebebi ise konut kredisi faizlerindeki yüksek oran. Bir zamanlar 0,6 puana kadar düşen faizler şu an 1.10 civarında. Bu da 500 bin TL’lik bir daire alan kişinin, 10 yıllık toplam ödemesinde yaklaşık 230 bin fazla ödemesi anlamına geliyor. Kim bu kadar kolay para kazanıyor ki?
Konut sektörünün en büyük problemi ne?
Sektör satış üzerine kurulu. Elbette en büyük sorun da bu. Konutların satılamaması. Bunun nedeni ise fazla üretim ve yüksek fiyat. Bir anlamda sektörün en büyük problemi, yine kendisi.
Sektör denilince bizim aklımıza “Markalı konut üreticileri” gelse de, inşaat sektöründe bu üreticilerin payı yüzde 10 civarında. Son dönemde mahalle arası müteahhitlerin bile yaptıkları tek katlı binalara bir isim katarak markalaşması sayesinde bu oran biraz daha artmış olabilir. Ancak hala üretimi yapan büyük bir kesim, şirketleşememiş, kurumsallaşamamış müteahhitlerden oluşuyor.
Konut stoğundaki artışın nedeni, bu müteahhit grup. Çünkü bu grup “yüksek kar marjı” olduğunu gördüğü ve açıkçası çok büyük bir vizyon da gerektirmediğini düşündüğü bu işe girmemek için hiç bir neden görmemiş. Türkiye’nin müteahhitlik geçmişi de düşünülürse bu gayet normal.
Devlet kentsel dönüşüm adı altında bu müteahhitlere destek vermiş, KDV almamış, diğer işlerindeki KDV oranını düşürmüş, teşvikler havada uçuşmuş. Sonuç? Sonuçta 7 bin müteahhitin olması gereken bir ülkede 70 bin müteahhit olmuş. Bu da kontrolsüz stok artışı ve üretimi beraberinde getirmiş.
Konut sektörü nasıl kurtulur?
Sektörün geleceği için, üreticilerin yapması gereken ve devletin yapması gerekenler var.Önce sektör üzerine düşenleri yapmalı. Bunlar ise şöyle sıralanabilir;
1- Sektör karını düşürmeli
Kaba bir hesapla net 100 metrekarelik bir dairenin maliyeti 100 bin TL civarında. Arsa payını da düşünüce merkeze yakın yerlerde maliyetin 200 bin TL’ye çıktığını söylememiz mümkün. Bir de sosyal donatılar vs eklenince bu maliyet 250 bin TL’ye bulabiliyor. Bahsettiğimiz yerlerde net 100 metrekarelik bir daire ortalama 1 milyon TL’ye satılıyor. Bu yüksek kar oranı elinde biraz parası olanlar için sektörü cazip kılıyor.
Sektör bu yüksek kar oranını düşürmeli. Böylesi yüksek rakamların döndüğü bir yerde bu kadar yüksek kar elbette çok sayıda oyuncuyu sahaya çekecektir. Bu da sektörü bitirecektir.
2- Maliyet kalemleri düşürülmeli
Bugün 100-150 konutluk projeler bile TV’lerde bangır bangır reklam yapıyor. Unutmayalım ki bir işin reklamını önce işin kendisi yapar. Siz fiyat/fayda açısından iyi bir iş yaparsanız TV’de olsanız da olmasanız da büyürsünüz. Üstelik bir çok projenin artık internet aracılığı ile incelendiğini, hatta satıldığını unutmayalım. Ayrıca İnternet TV’ye kıyasla çok daha ucuz bir yöntem ve TV gibi anlık değil, sürekli ve kaybolmayan bilgilere sahip.
3- Alt gelir grubuna yönelik konutlara da yatırım yapılmalı
Bizim milletimizde lüks düşkünlüğü oldukça fazla. Ancak ismi bende saklı kalsın bir sohbetimizde büyük bir üniversitemizin inşaat mühendisliği dekanı, “Türkiye’de lüks malzemeyi işleyecek işçi yok” diyordu. Aynen katılıyorum.
Bütün konutlar lüks olmak zorunda değil. Ancak herkes depreme karşı dayanıklı konutlarda oturmalı.
Lüks olmadığı halde son derece şık bir çok inşaat malzemesi ürünü de var.
Gerekirse bunlar kullanılmalı ve alt gelir grubunun da alabileceği fiyatlara konut üretilmeli.
Böylece sektör, şimdiye kadar hiç hitap etmediği bir kitleye yönelmiş, kendisine yeni bir saha açmış olacaktır.
4- Yazlık üretimi artmalı
Şimdilerde Bodrum gibi gözde yerlerde böyle bir trend zaten başladı. Bu trend sürmeli. Çünkü Türkiye zenginleştikçe yazlık ihtiyacı da artacak. Bir evi olan kişiler, ikinci ev için yazlık yerleri tercih etmeye başlayacak.
Daha tatil kültürünün yeni yeni yerleştiği ülkemizde gelecekte böyle bir ihtiyaç doğacağı kesin. Sektörün bu alana doğru da kayması kendisine henüz stok oluşmamış bir alan sağlayacaktır.
5- Şirketler kendi finans yöntemlerini geliştirmeli
Bankalar faizleri düşürmeyecek. Çünkü sektör ne kadar büyürse bankalardan kredi talebi de o oranda artıyor. Talep artınca da bankalar faizleri yükseltebiliyor.
Peki inşaat şirketleri ne yapıyor? Bankalara destek ödemeleri yapıp faizleri düşükmüş gibi göstererek, alıcıları bankalara yönlendiriyor.
Böylesine büyük rakamların döndüğü bir sektörde, pazar ağzıyla, sürekli indirim, düşük faiz haberleriyle insanların aklını çelmeye çalışmak ne kadar doğru?
Hiç bir banka, hangi firmayla anlaşmış olursa olsun, yüzde 0,45 faiz oranıyla kredi vermez. Aradaki farkı inşaat şirketi ödüyor demektir. İnşaat şirketleri bu tarz ayak oyunları yerine samimi indirimler yapsın, banka yerine kendi finans yöntemlerini kursun. Zaten o zaman faizler kendiliğinden düşecektir. Bu da satışlara yansıyacaktır.
Peki hükümet ne yapmalı?
1- Yabancıya konut satış cazip hale getirilmeli
Biliyorsunuz biz cari açık veren bir ülkeyiz. İnşaat sektörümüzle övünsek de sektör de bu cari açığın nedenlerinden biri. Çünkü inşaat malzemelerinin yüzde 15-20’si yurt dışından geliyor. Buna karşılık yabancılara ürettiğimiz konutların yalnızca yüzde 1-2’sini satabiliyoruz. Bu oranın acilen artması lazım.
Bu olaya milliyetçi bir bakış açısıyla değil, ülkenin çıkarları bakımından bakmamız lazım.
Bugün konut alan bir yabancı sadece konut almış olmuyor, geliyor senenin bir bölümünde belki de tamamında burada yaşıyor, burada yeyip içiyor, mobilyasını buradan alıyor ve bir kriz anında da borsadaki yabancı gibi 5 saniyede çıkış yapamıyor.
O yüzden darbe sürecinde sermaye Türkiye’den hızla çıkarken, Türkiye’de konutu olan her 20 yabancıdan yalnızca biri ülkeden çıkmıştı.
Buna karşılık ülkeden konut alan yabancı sayısı daha fazla olmuştu.
Türkiye’nin kurtuluşu burada.
Hangi ülkede çok sayıda yabancı varmış da, o ülke fakirleşmiş? Var mı böyle bir ülke? ABD, Avustralya göçmenlerin ülkesi. İngiltere’de 10 milyonlarca yabancı var, keza Almanya’da öyle. Hollanda dünyanın en kozmopolit ülkelerinden biri.
Sorun yabancıların buradan ev-gayrimenkul alması değil. Sorun alan yabancıların sisteme entegresinde. Bunu iyi yaparsak 10 milyon yabancıya konut satsanız da ülkede sorun çıkmaz, ülke büyür.
Halen yürürlükte olan 1 milyon dolarlık ev alana vatandaşlık, göstermelik bir düzenleme ve hemen hemen hiç etkisi de görülmüş değil. Bu rakam acilen 100-150 bin dolar seviyesine çekilmeli.
2- İlk konutunu alandan vergi alınmamalı
Bankaların aldığı “dosya masrafı”, haksız kazanç olduğu iddiasıyla mahkeme kararları ile geri alınıyor. Mahkemeler bunun için bankalara şu soruyu soruyor; “ne masraf yaptın da bu ücreti istiyorsun, göster!”. Halbuki bankalardan çok daha büyük meblaları, harç adı altında devlet alıyor. Tapu masrafları, KDV, vergi derken 500 bin TL’lik bir evin 100 bin TL’si devlete gidiyor.
İlk konutınu alandan alınan ekstra vergiler ortadan kalkmalı.
Konut yani barınma ihtiyacı en temel ihtiyaçlardan biridir.
İnsanlar ilk defa konut alırken, barınma amacıyla alıyor.
Zaten krediyle, faizle, sağdan soldan topladıkları peşinatlarla konut almaya çalışanlardan bir de devletin yüklü miktarda vergi-harç talep etmesi kabul edilecek bir olay değil.
Acilen bu rakamlar kalıcı olarak indirilmeli.
3- Arsa maliyeti düşürülmeli
İnşaat sektörünün en büyük maliyetlerinden biri arsa fiyatları. Devlet arsa fiyatlarının aşırı değerlenmesini engellemek amacıyla, kendisine ait atıl arazileri markalı üreticiler için kullanıma açmalı.
4- Müteahhitlik kavramı sınırlandırılmalı
Sektörün en büyük sorunlarından biri olan, sınırsız müteahhit kavramı sınırlandırılmalı. Biraz cesareti olan herkes müteahhit olmamalı. Müteahhitlere, başladığı projenin bitimine yetecek kadar tutarı, bankada bloke halde tutma zorunluluğu getirilmeli. Böylece neredeyse sermayesi olmayan, “Binaya başlarım, 2 daireyi satınca gerisini oradan gelecek parayla tamamlarım” zihniyetine, müteahhitlik yolu kapatılmalı. Ayrıca binaların yarım kalma olasılığı da bu şekilde ortadan kalkacak, müteahhitlik kurumuna güven artacaktır. Sektörde hızlı ve kontrolsüz değil, kontrollü büyümeye izin verilmiş olacaktır.
Kurtuluş sektörün elinde
Sonuca gelince. Sektörün bir dar boğazda olduğu aşikar. Ancak bu darboğazdan çıkış da büyük ölçüde sektörün elinde. Hükümet de gerektiğinde istenilen desteği verecektir. Önce gerçek sektör temsilcileri bir araya gelip, ortak adımları ve stratejileri belirlemelidir. Yoksa Ağaoğlu’nun bahsettiği gibi iflasların yaşanması kaçınılmaz gibi duruyor.
Bir Yorum Yazın