Kiracı nasıl çıkarılır?

Kira sözleşmesi kiracı ve kiralayan arasında iki taraflı yapılan bir sözleşme. Kira sözleşmesinde mal sahibi, kiracıya malını kullanma hakkı tanımış olur. Kiracı ise kullanma hakkı karşılığında belirli bir miktar kira öder. Kiracının tahliyesi ve kiracının borcunu ödememesi gibi konulara dair hükümler İcra İflas Kanunu’nda mevcuttur. Ancak bu kanunun anlaşılmasının biraz güç olması “Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusunu sıkça duymamıza neden oluyor. Biz de zamanla değişen kanun maddelerini inceledik ve çok sık sorulan bu soruya cevap vermeye çalıştık.

Kira sözleşmesi sona eren kiracı nasıl çıkarılır?

“Kira sözleşmesi bitiyor, kiracıyı rahat rahat çıkarırım” diye düşünüyorsanız yanılıyorsunuz. Kira sözleşmesi bitince kiracının otomatik olarak çıkması gibi bir durum yasal olarak mümkün değil. Ancak kiracı, yeni sözleşme olmadan çıkacağını bildirir ise tahliyesi mümkün.

Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre; belirli süre kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı, evden çıkacağına dair bildirimde bulunmalıdır. Eğer bu süre içinde bildirim yapılmazsa kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl daha uzayacaktır. Yani kiracı istemezse, sadece sözleşmenin bitiyor olması ev sahibinin kiracıyı çıkarması için yeterli değil.

Bir başka deyişle, kiracının sözleşmesi bitiyor olsa dahi, tahliyesini sağlamak için mutlaka bir sebebiniz olmalıdır. Kanun, yapısı gereği kiracının yanındadır.

Peki sözleşmesi biten kiracıyı nasıl çıkarabilirsiniz?

Tahliye taahhütnamesi kiracıyı, kiraladığı gayrimenkulden tahliye etmenin en masrafsız, en kolay, en çabuk ve en etkili yolu. Çünkü kiracı kendi isteğiyle ve bağımsız iradesiyle beyan ettiği tarihte gayrimenkulü tahliye edeceği sözünü vermekte. Ancak taahhütnamenin geçerliliği için bir takım koşullar var;

• Yazılı olmalı
• Kiracı veya temsilci tarafından imzalanmış olmalı
• Belirli bir tarih içermeli
• Kira sözleşmesi başlangıç tarihinden sonra yapılmış olmalı

Eğer bu noktalara dikkat ettiğiniz bir tahliye taahhütnamesini imzalatırsanız, taahhütname tarihi gelmeden 15 gün önce noter aracılığı ile tahliye bildirimi yapmalısınız. Böylece kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı kirasını düzgün ödüyorsa, herhangi bir mazeretiniz yoksa kiracıyı tahliye ettirmeniz çok ama çok zor. Peki ya kirasını ödemiyorsa? Zaten Türkiye’de kiracıyla ev sahibi arasında en fazla yaşanan sorun bu.

Kira hukukunda mal sahibi, belirli bir bedel karşılığında, sınırlı süreyle “kiracı” dediğimiz kişiye, malını kullanma hakkı verir.

Buradaki bedelin ödenmemesi durumunda elbette mal sahibine bazı ek haklar sunulmuştur. “Kira”, sözleşmenin en temel unsurudur ve ödenmemesi tahliye sebebini doğurur.

Ancak yine de bu tahliye işleminin çok kısa ve kolay bir iş olduğunu düşünmeyin.

Tahliye nasıl yapılır?

Kiracıyı mülkünüzden çıkarma hakları İcra İflas Kanunu‘nun 269 ve 279. maddeleri arasında düzenlemiş. Bu maddelere göre; kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte kiracının çıkmasına ilişkin olarak, haciz ve tahliye talepli “icra takibi” yapabilir.

Bu takip süresince kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ilişkin bir ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrinin süresi kira sözleşmesine göre değişir ancak bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır.

Yani bir anlamda kiracıya denir ki, “Sen şu ayların kirasını ödememişsin. 30 gün içinde öde. Yoksa tahliye edilecek ve icraya uğrayacaksın”.

Süre sonunda yine ödemezse ne yapılır?

Kiracı, kirayı ödemiyor olsa bile, gayrimenkulü boşaltmasını sağlamak her zaman kolay olmayabilir. Verilen süre içerisinde kiracı borcu ödemez veya 7 gün içerisinde borca itiraz etmez ise icra mahkemesinde tahliye davası açılır.

Tahliye davaları kısa sürer. Ancak asıl sorun, borca itiraz durumunda yaşanır. Bu durumda ortalama 1 yıl boyunca tahliyeyi uzatabilir. Hatta bu davayı kaybeder ve gerekli teminatları adalet bakanlığına verip istinaf mahkemesine kadar süreç giderse, tahliye işlemi 3-4 seneyi bile bulabilir.

Bu istenmeyen durum. Peki itiraz etmezse? Öncelikle itiraz etmemesi sağlanmalıdır. Çünkü her ne kadar süreç uzasa da, eğer mal sahibi haklıysa, süreç sonunda kiracının ödemek zorunda kalacağı bedel çok daha fazla olabilir. Kiracıya bu durum anlatılmalıdır. Mahkeme ve dosya masrafları, icra masrafları, binen faizler, kiracıyı umduğundan çok daha büyük bir borcun içine sokabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken iki husus var;

1. Kiraya veren kişi, icra takibini tahliye talepli açmalıdır. Eğer tahliye talepli açmaz ise, tahliye davasını açma hakkını da kaybeder.
2. Kiracı 7 günlük süre içerisinde borca itiraz ederse, 30 günlük ödeme süresi geçerliliğini kaybeder. Ancak yine de dava 30 gün dolmadan açılmamalıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

Kiracının tahliyesi için bir diğer avantajlı durum da iki kez noterden ihtarname çekilmesiyle oluşur.

İhtarnameler haklı nedenlere dayanmalıdır.

Mesela kira ödemesinin belli bir süre gecikmesi durumunda ihtarname çekilebilir. Aynı sözleşme döneminde çekilen iki haklı ihtarname sayesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Peki iki haklı ihtarla kiracı nasıl çıkarılır? Bunun için bazı koşullar aranıyor. Şöyle ki;

1. Kiracıya “Kirayı vaktinde ödemelisin” şeklinde iki kez haklı ihtar yapılmış olmalısı gerekir
2. İhtarnameler aynı kira yılı içerisinde olmalıdır. Biri 2016, diğer 2018’de çekilen iki ihtar, iki ihtar sayılmaz.
3. İhtarların farklı aylara ait olması gereklidir. Şubat ayının kirasını ödememesi nedeniyle birinci ihtar, Mart ayının kirasını ödememesi nedeniyle ikinci ihtar yapılabilir. Aynı ay için iki kez ihtar çekilmesi “iki haklı ihtar” sayılmaz

Peki ihtar çektiniz ve kiracı kirasını sonra yatırdı. Bu durumda ne olur?

Kiracının kirasını ihtardan sonra ödemiş olması, iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açılmasına engel olmaz. Çünkü kiracı bir sözleşme yılında iki kez kirasının ödemesini geciktirmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, kira sözleşmesinin bitimine 1 ay kala yapılması gerektiğidir.