Kiracı hakları kanunu 2019

Gayrimenkul sahibi ile kiracı arasındaki ilişki, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre belirleniyor. Peki bu kanun kiracılara ne gibi haklar sağlıyor? Mesela evin zorunlu deprem sigortası kime ait? Kiralanan dairenin hangi masraflarını kim ödüyor? Kiracı sözleşmeyi hangi şartlarda feshedebilir? Kiracı, kirayı ödemeyi en fazla ne kadar geciktirebilir?  Kanun bu konu da ne diyor?  Yukarıda sorduğumuz tüm soruların cevapları ve çok daha fazlasını kiracı hakları kanunu 2019 başlığı altında topladık. İşte detaylar…

• Kanunda kira sözleşmesinin tanımı
• Zorunlu deprem sigortasını kim öder?
• Kiralanan evin yan giderleri kimin sorumluluğunda?
• Kiralanan gayrimenkulün masrafları kime ait?
• Kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?
• Kiranın indirilmesi mümkün mü?
• Zapttan sorumluluk hakkı
• Kiralanan gayrimenkulün el değişimi
• Kiracı, kira bedelini en son ne zamana kadar ödeyebilir?
• Ev sahibinin fesih hakkı nelerdir?
• Özenli kullanım kiracının yükümlülüğünde mi
• Masrafları ev sahibine bildirme konusunda kanunlar ne diyor?
• Kiracının mülkte yenilik yapma hakkı var mı?
• Alt kira ve kullanım hakkının devri
• Kiralanan gayrimenkulün kullanılmaması hakkında madde
• Kiralana mülkün sözleşme bitiminden önce geri verilmesi
• Takastan feragat yasağı hakkında madde
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi nasıl yapılır?
• Olağanüstü fesih nedir?
• Kiracının iflası
• Kiracının vefatı
• Kiralanan gayrimenkul nasıl alındıysa o şekilde geri verilmeli
• Kiralanan mülkün gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
• Kiraya verenin hapis hakkı
• Üçüncü kişilere ait olan eşyalar hakkında kanun maddesi
• Haciz hakkı ne şartlarda kullanılır?

  Kiracı hakları kanunu kira sözleşmesinin tanımı

6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin tanımı şu şekilde yapılmıştır;

MADDE 299 – Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan  yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Zorunlu deprem sigortasını kim öder?

Zorunlu deprem sigortası kimin yükümlülüğünde sorusunun cevabı kiracı hakları kanunu madde 302 ile şekil bulmuştur.

MADDE 302 – Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Yan giderler ev sahibinin sorumluluğunda

Yan giderler konusunda taraflar arasında anlaşmazlıklar bulunuyor. Bu konu madde 303 ile son bulmuştur.

MADDE 303 – Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Kiralanan gayrimenkulün masrafları ev sahibine ait

Kiralanan evin teslimi anındaki ayıpları ev sahibine ait.

MADDE 304 – Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan evin sonradan ayıpları kime ait? Zararın giderilmesini kim karşılamalı?

MADDE 305 – Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Ayıpların giderilmesi ve kiracının sözleşmeyi fesih hakkı nasıl oluşur? Tüm detaylar madde 306’da yazılmış.

MADDE 306 – Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Kira bedelinin indirilmesi hakkında madde

Kiracılar, evde masraf varsa ve kendisi yaptırıyorsa kira bedelinde indirim isteyebilir mi?

MADDE 307 – Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Zarar giderilmesi nasıl sağlanır? Kim öder?

MADDE 308– Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Zapttan sorumluluk hakkı

Zapttan sorumluluk hakkı nasıl sağlanır?

MADDE 309 – Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Kiralananın el değişimi

Kiraladığınız gayrimenkulün el değişimi nasıl olur?  Kiracı hakları kanunu, el değişimi hakkında madde 310’da nasıl bir yol çizileceğini belirtmiş.

MADDE 310 – Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması nasıl oluşur?

MADDE 311 – Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Kiranızı ay sonuna kadar ödeyebilirsiniz

Kiracı, kira bedelini her ayın sonuna kadar ödeme süresi vardır.

MADDE 314 – Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Ev sahibinin fesih hakkı

Hangi şartlarda ev sahibi kira kontratını fesih edebilir? Ev sahibinin fesih hakkı Borçlar Kanunu Madde 315 ile korunmuştur.

MADDE 315 – Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Özenli kullanım kiracının yükümlülüğü altında

Özenli ve mülke zarar vermeme hakkındaki kanun maddesi oldukça açıktır. Kiracının gayrimenkule zarar vermesi durumunda mülk sahibi yazılı bildirim ile sözleşmeyi feshedebiliyor.  Kiracı hakları kanunu bu konuda ne diyor?

MADDE 316 – Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Temizlik ve bakım giderlerini ödeme. Kiracı bu giderleri ödemek durumundadır.

MADDE 317 – Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

Masrafları ev sahibine bildirme konusunda kanunlar ne diyor?

Masrafları, kiraya verene bildirme borcu nasıl yapılır? Bu konuda kiracı hakları kanunu ne diyor hep beraber göz atalım…

MADDE 318 – Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu hakkında kanunda yazılı maddeler gayet açık.

MADDE 319 – Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

MADDE 320 – Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiracı tarafından yenilik yapma hakkı

Kiracı şahsi zevkine göre tadilat veya yenilikler yaptırıyorsa bu masraf kiracının sorumluluğundadır.  Kiracı hakları kanunu bu madde ile kiracının kendi zevkine göre yapmış olduğu tadilatlar için hak tanıyor ancak bedelini kendi ödemesini söylüyor.

MADDE 321 – Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Kiracı, kiraladığı konut yada işyerini başka birine kiralama hakkına sahip. Peki, bu konuda Kiracı hakları kanunu ne diyor bakalım…

MADDE 322 – Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kira ilişkisinin devri

MADDE 323 – Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiralanan gayrimenkulün kullanılmaması

Kiracı, gayrimenkulü kullanmasa veya mülkün bir kısmını kullanıp bir bölümünü kullanmasa dahi kira bedelini ev sahibine ödemek durumunda. Borçlar kanunu’nda yer alan madde konuyu açıkça belirtmiş.

MADDE 324 – Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

Kiralanan gayrimenkul için fesih döneminden önce geri verilmek istenirse ne olur? Borçları kim ödemek durumunda? Tüm soruların cevapları kiracı hakları kanunu ile açıklanmış.

MADDE 325 – Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Takastan feragat yasağı

MADDE 326 – Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.

MADDE 327 – Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

Kiracı ile ev sahibi arasında kira sözleşmesi ekstra uzatılmadığı sürece taraflar yasal fesih dönemlerinde ve fesih bildirim sürelerine uyduğu sürece sözleşmeyi feshedebilir.  Kiracı hakları kanunu ile bu hak korunmuş oluyor.

MADDE 328 – Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

MADDE 329 – Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Taşınır kiralarında

MADDE 330 – Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay
önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

Olağanüstü fesih

Yasal fesih bildirim süresine uyarak ev sahibi ve kiracı ilişkisi bozulmuşsa ve önemli sebepleri varsa fesih maddesi gereği olağanüstü fesih gerçekleşebilir.

MADDE 331 – Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kiracının iflası

Kiracı, gayrimenkulün tesliminden sonra ve önce iflas ederse ne olacak? Kiracı hakları kanunu bu konu hakkında ne diyor?

MADDE 332 – Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine  uymaksızın hemen feshedebilir.

Kiracının vefatı

MADDE 333 – Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.  Kiracı hakları kanunu sayesinde bu hak korunuyor.

Kiralanan gayrimenkul nasıl alındıysa o şekilde geri verilmeli

Kiralanan evin aynı şekilde geri verilmesi gerekiyor. Örneğin, kiracı boya yapılmış bir gayrimenkulü teslim almışsa aynı şekilde boyalı bir şekilde ev sahibine bırakmak ile yükümlüdür.

MADDE 334 – Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme

Kiracı, gayrimenkulden çıkarken hangi şartları gözden geçirmesi gerekiyor? Kiracının sorumlu olduğu masrafları kiracıya bildirme hakkında kanunda yazılan madde 335 bu konu hakkında nasıl bir hüküm getirmiş?

MADDE 335 – Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiraya verenin hapis hakkı

Mülk sahibi, kiracıyı hacize verebilir mi? Hangi mallar üzerinde haciz hakkı kullanılır? Bu soruların cevabı Borçlar Kanunu Madde 336’da.

MADDE 336 – Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Üçüncü kişilere ait olan eşya

MADDE 337 – Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının
mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.

Hakkın kullanılması

Haciz hakkı ne şartlarda kullanılır? Alıkoyma kararı konmuş eşya, gizlice veya zorla götürülürse nasıl bir işlem yapılması gerekir? Bu soruların cevabı ise madde 338’de yer alıyor.

MADDE 338 – Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden
başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir

Daha fazlasını BURAYA tıklayarak Resmî Gazete’nin web sitesine giderek bulabilirsiniz.

Burak ERK / Evden Haberler