İmar affı veya imar barışı ne kadar doğru?

Adına imar barışı da dense imar affı da dense, kaçak yapıları mevcut halleriyle resmileştirecek bir yasal düzenleme geliyor.  Peki imar affı veya imar barışı ne kadar doğru? Böyle bir yasal düzenleme ne getirecek? Gerçekten kentsel dönüşümü hızlandırabilecek mi? Başbakanın dediği gibi imar sorununu çözecek ancak “haksız zenginleşme” sağlamayacak mı? Gelin birlikte karar verelim.

İmar barışı nasıl uygulanacak?

İmar barışında uygulama beyana dayanacak. Kaçak yapı inşa etmiş olanlar yetkili mercilere gidip diyecek ki, “Bakın bu kaçak binayı ben yaptım. Metrekaresi şu kadar, içinde bu kadar daire var”. Bu beyana göre, belediye belki gerekli kontrolü yaparak binayı tescilleyecek. Yapı kayıt sistemi denilen bu iş için ödenmesi gereken tutar bina inşaat maliyetinin yüzde 3’ü. Ortalama bir daire için 3 bin TL.

Üstüne bir de kat mülkiyeti de yaptırmak isterlerse bir yüzde 3 daha verecekler.

Böylece ortalama 6 bin TL ödenerek, imara aykırı kaçak yapılmış daireler, kat mülkiyetli krediye uygun daireye dönecekler.

Türkiye’de ne kadar kaçak yapı var?

İmara aykırı yapıların tamamı kaçak sınıfına giriyor. Mesela bir arsanın inşaat alanı 10 bin metrekare. Müteahhit 2000 metrekareden 5 kat çıkma izni almış. Ancak yapıyı yaparken 2300 metrekareden 6 kat çıkmış. Yani 13 bin 800 metrekarelik inşaat yapmış. İnşaatın 3 bin 800 metrekaresi kaçak. Ama hangi 3 bin 800 metrekaresi? Veya 100 metrekareden 10 daire yapması gerekirken 110 metrekareden 10 daire yapmış. Yani her dairenin 10 metrekaresi kaçak. Ancak hangi 10 metrekare? Fazladan inşaat yapılmış olması binayı “kaçak” konumuna sokuyor.

Bir diğer kaçak yapı, devlet arazisi üzerine yapılmış yapılarda. Yani bina var ama binanın yapıldığı arsanın tapusu yok. Biz bunları gecekondu olarak nitelesek de bazı devlet arazilerine apartman bile dikilmiş. Bunlar da kaçak statüsünde.

İşte Türkiye’de bu şekilde olan yaklaşık 13 milyon konut veya iş yeri olduğu söyleniyor.

İmar barışı ile imar affı arasında ne fark var?

İmar affı, imara aykırı şekilde yapılmış bir yapının bulunduğu parselin, mevcut yapıya göre imarının değiştirilmesi anlamına geliyor. Yani 4 kar izin verilen bir arsaya 5 kat yaptınız. İmar affıyla o arsanın imarı 5 kata çıkarılıyor. Böylece arsanın imarı kaçak yapıya uyduruluyor.

İmar barışında ise var olan bina tescilleniyor ancak arsanın imarı değişmiyor.

Peki arsanın imarının değişmemesi ne anlama geliyor? Şöyle ki eğer 4 kat imarı olan bir arsaya 5 kat çıktıysan ve evi yıkıp yeniden yapmak istersen arsanın 4 katlı olan imarına uymak zorundasın. İmar affı olsaydı 5 katlı binayı yıkıp yine 5 katlı yapabilirdin. Ancak imar barışı olduğu için, binayı yıkarsan yeni binayı eski imar kurallarına göre 4 kat yapabilirsin.

İkisi arasında tek fark yıkıp yeniden yaparken ortaya çıkacak.

Neden imar barışı getiriliyor?

Hükümet imar barışını iki nedenle gündeme aldı. Birincisi kaynak arayışı. İmar barışına beklenen başvuru gelirse sadece yapı kayıt belgesi için 38 milyar TL toplanacak. Bu kaçak yapılar bir de kat mülkiyeti isterse yaklaşık 30 milyar TL de oradan gelecek. Yani toplam 68 milyar TL’lik bir gelir elde edilecek. Bu kaynak kentsel dönüşümün finansmanı sorununun çözümünde kullanılacak.

Hükümetin ikinci nedeni ise, ülkedeki yapıların neredeyse yarısının kaçak sınıfında olması nedeniyle, mevcut durumu bir toplumsal sorun olarak görüyor olması. Normalde bu kaçak yapıların belediyelerce yıkılması gerekiyor. Ancak çok uzun süredir yıkım yapılmıyor.

Üçüncü neden ise adliyedeki imar dosyalarının fazlalığı. Kaçak yapıların “barış” adı altında da olsa affedilmesi, adliyedeki tıkanmayı da açacak.

İmar barışı kentsel dönüşümü hızlandırır mı?

Bu konu biraz tartışmalı. Öncelikle kentsel dönüşümü mali açıdan kolaylaştıracağı kesin. Çünkü müthiş bir kaynak elde edilecek.

Hazine arazisi üzerine yapılmış yapılar da kentsel dönüşüm süreci hızlanabilecek. Daha önce herhangi bir hak talep edemeyenler, şimdi tescilli yapıya kavuşunca yasal açıdan hak talep edebilir konuma yükselecekler. Resmi açıdan “hak” sağlanmasıyla da kentsel dönüşüme yönelik itirazlar azalacak.

İmara aykırı olarak fazladan inşaat yapılmış yerlerde ise tartışmalar daha da alevlenecek. Mesela 100 metrekareden 10 daire yapılması gereken bir arsaya 100 metrekareden 20 daire yapıldığını düşünün. Bu yapıda iskan ve kat mülkiyeti yok. Sadece arsa hissesi var. Şuan kentsel dönüşüm yaparken burada oturan daire sahiplerine şöyle söyleniyor; “Bu binanın imarı 1000 metrekare. Sizin binanızda inşaat alanı 2000 metrekare. Buraya 50 metrekarelik 20 daire yapabiliriz. İnşaatın maliyetini de sizden alırız. Daireniz küçülür ancak imara uygun ve yeni olduğundan, 50 metrekarelik dairenizin değeri 100 metrekarelik dairenizden çok daha fazla olur”.  İmar barışı sonrası böyle bir şey söylemek mümkün olmayacak.  Çünkü imar barışı öncesi arsa hisseli olan kaçak yapı, barış sonrasında cüzi bir ücretle kat mülkiyetli, iskanlı, imarlı, krediye uygun bir yapıya dönüşecek. Bu durumda mevcut halinden daha küçük bir yapıya bu kişiler nasıl razı edilecek, tartışmalı.

İmar barışı haksız kazanç sağlayacak mı?

Hükümet “haksız kazanç” sağlamayacağını söylese de imar barışı haksız bir kazanç yaratacak.

Şöyle düşünün, birbirinin aynısı imra sahip iki arsa olsun. Biri imara uygun olarak 500 metrekare inşaat yapmış, diğeri ise kaçak olarak 1000 metrekare inşaat yapmış. Yasa imara uygun yapılan arsaya ek bir hak getirmiyor. Ancak yasalara uygun yapılmayan arsadaki binayı kaçak statüsünden kurtarıyor. Bu durumun bir haksız kazanç sağlamadığını  kim söyleyebilir?

Bir barışı arsanın geleceğine yönelik bir statü değişikliği getirmese de, bir anlamda af niteliğinde. Bugün birbirinin aynısı ancak biri imarlı diğeri imarsız iki daire arasındaki fiyat farkı yüzde 50 civarında. Bu yüzde 50’lik fark sadece 3-5 bin TL ödenerek kapanacak. Bu haksızlık değil mi?

Haksız kazancın ötesinde, bu tarz “af” hüviyetindeki uygulamalar, yasalara uygun davranan kişilere haksızlık değil mi?

Bir diğer nokta da ülkede krediye uygun imarlı konut sayısının hızla artacak olması. Bu durum da konut fiyatlarını düşürecek. Evi olmayanlar için bu iyi bir gelişme. Peki ya evi olanlar? İnsanların elindeki gayrimenkullerin değerini “yasayla” düşürmek ne kadar doğru?

İmar sorunu toplumun geneline yayıldığı için toplumsal bir sorun. Ancak bu sorunun imarın kaçak yapılara göre çevrilmesiyle değil, kaçak yapıların imara uygun hale getirilmesiyle aşılacağını düşünüyoruz.