GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BATACAK MI? KONUT FİYATLARI DÜŞECEK Mİ? 2017’DE SEKTÖRÜ NE BEKLİYOR?




Türkiye’de gayrimenkul sektörünün bir balon olduğu iddialarının temel sebebi, milli gelirde kayda değer bir artış olmamasına rağmen gayrimenkul fiyatlarının hızla artması. Yani biz zenginleşmiyoruz ama ev fiyatlar artıyor. Peki artan fiyatlara rağmen bu konutlar nasıl satılıyor?

EV SAHİPLİĞİ ORANI ARTMIYOR

Konut fiyatlarındaki artışa rağmen satış rekorları kırılmasının birincil nedeni ev sahipliği oranının senelerdir yüzde 21 civarında seyretmesinde gizli. Yani konutların büyük çoğunluğunu aynı kişiler alıyor.

Elinde bir kaç gayrimenkul olanın birikim yapma imkanı çok daha fazla oluyor. Bu kişiler kısa sürede elindeki gayrimenkul sayısını artırıyor. Şirketlerin bir kısmı da birikimlerini gayrimenkulle değerlendiriyor.

PARADAN PARA KAZANANLAR DA GAYRİMENKULE YATIRIM YAPIYOR

Gayrimenkul artan fiyatlarıyla aynı zamanda bir yatırım aracı. Fabrikatör, sanayici, üretici, kazandığı paranın büyük kısmını büyüme amacıyla yine kendi sektörüne yatırıyor. Ancak paradan para kazananlar, yine paradan para kazabilecekleri bir yatırım aracı arıyor. Bu noktada son 6 yılda yüzde 100’den fazla değerlenen gayrimenkuller cazip bir seçenek olarak duruyor. Ayrıca aylık kira getirisi de yatırımcının cebinde kalıyor.

FUTBOLCULAR VE SANATÇILAR “GAYRİMENKUL ZENGİNİ”

Kazandığı parayı kazandığı sektöre yatıramayacak olanlar da sektörü canlı tutuyor. Futbolcular, sanatçılar gibi yüksek gelir grubunda bulunan ancak kazandığını işine yatırma şansı olmayanların da birinci tercihi gayrimenkul oluyor. Kamuoyunda bir çok sanatçı ve futbolcu “Gayrimenkul zengini” olarak biliniyor

YABANCILARIN ROLÜ BÜYÜK

Türkiye’de son yıllarda yabancı konut alıcıları da fiyatlarda büyük rol oynuyor. Sadece 2016’da yaklaşık 20 bin yabancı Türkiye’den konut almayı tercih etti. Yabancılarda al-sat olmadığı için yabancı konut alımları stokları direk etkiliyor.

EN BÜYÜK PAY KONUTUNU SATIP YENİ KONUT ALANLARIN

Konut satış rakamlarında en büyük pay ise mevcut konutunu satıp daha iyi bir konuta geçenlerde. Bu alışveriş konut alım-satım rakamlarını yükseltirken gayrimenkul sektörüne doğrudan büyük bir etki yapmıyor. Konut sahiplerinin artmamasında da en büyük pay bu grubun. Alım-satım işlemi yapıldığından gayrimenkul sektöründe bir hareketlilik yaratsa da aslında sektöre ek bir girdi sağlamıyor.

BU DURUMDA KONUT FİYATLARINDAKİ YÜKSELİŞ SÜRDÜRÜLEBİLİR Mİ?

Her şeyden önce bir ülkede tek bir sektörün sürekli büyümesi beklenemez. Her ne kadar sektör sektör başarılı olunabilirse de bütün sektörler dolaylı olarak birbirine etki eder. Türkiye büyürse konut sektörü büyür. Türkiye’nin büyümesinin yavaşladığı bazı durumlarda da sektör büyüyebilir ancak bu sürdürülebilir bir durum değildir. Çünkü herkes aynı gemide. AVM’ler dolacak ki orada ürün satanlar, o mağazalara ürün üretenler, o mağazalara elektrik, su sağlayanlar kazansın. Onlar kazanacak ki gelsin yeni bir ev alsın. Kısacası şu an Türkiye ekonomisi çok iyi sinyaller vermiyor. Bu durumda gayrimenkul sektörünün sürekli yükseleceğini öngörmek hayalperestlik olur.

EMLAK KONUT’UN HAMLELERİ SEKTÖRÜ TAŞIR MI?

Emlak Konut’un 2016’da yaptığı hamleler sektöre hareketlilik kattı. Ancak bu hareketliliğin etkisi yalnızca 3 ay sürdü. Yılın son iki ayı konut satışları yeniden düşmeye başladı. Şimdi Emlak konut 0.40 faizle 120 ay veya 0.70 faizle 240 ay kozlarını sahaya sürmeye çalışıyor. Elbette bu kampanyalar da sektöre bir ivme kazandıracaktır. Ancak gayrimenkul sektörünün Emlak Konut ve TOKİ’den ibaret olmadığını rakamlar söylüyor. 2016’da gerçekleştirilen 1 milyon 300 binden fazla konut alım-satımının sadece 15’te biri bu kuruluşlara ait. Her ne kadar biz markalı konutların adını duysak da gayrimenkul sektörünü mahalle arasına ev diken müteahhitler taşıyor. Ne yazık ki onlar Emlak Konut gibi kampanyalar düzenleyemiyor. Onların tek kampanyası, konut kredisi faiz oranları. Ve en azından ekonomi toparlanana kadar sektörün canlı tutulması isteniyorsa bankaların konut kredisi faiz oranlarının indirilmesi gerekiyor. Burada da görev en başta kamu bankalarına düşüyor. Cumhurbaşkanının “Faizleri indirin” çağrısına ilk cevap vermesi gereken büyük kamu bankalarının halen özel sektörden daha yüksek faiz istemesi tepki çekiyor.

2017 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ İÇİN NASIL BİR YIL OLACAK?

Her kriz bir fırsattır. Suriye savaşı ve yaşanan yıkım, barış görüşmeleri olumlu sonuçlanırsa, hem Türkiye hem de inşaat sektörünü tek başına senelerce ayakta tutabilecek bir şantiye alanına dönebilir. Emlak Konut’un kampanyaları sektörü bir süre ayakta tutabilir. Kentsel dönüşümün önündeki engellerin kaldırılmış olması yenileme çalışmalarını hızlandıracaktır. Doların yükselmesi ve 1 milyonluk dolarlık ev alana vatandaşlık hakkı yabancının Türkiye’ye ilgisini artıracaktır. Ancak bütün bu pozitif şeyler negatife de dönebilir. Emlak Konut’un son bir iki projesinde elde kalan konutların satışı istenildiği gibi gitmedi. Dolayısıyla neyin olacağını biraz siyasi ortam biraz da ekonomi belirleyecek. Dolar stabil hale döner ve herkes biraz daha fazla nünü görebilirse elbette bu sene de konut sektörü için rekorlarla dolu geçebilir. Ancak bunu ne siz bilebilirsiniz ne de biz.