Ev fiyatları düşecek mi? 2020 yılında ev alınır mı?

Ev fiyatları düşecek mi? 2020 yılında ev alınır mı? Ev almanın zamanı geldi mi? Konut fiyatları ne artacak mı? Ne zaman artacak? Bu sorular, konut kredisi faizlerinin hükümet tarafından indirilmesinin ardından en sık sorulan soru haline geldi. Biz de bu sorulara sizin için cevap aradık. İşte 2020 yılı konut sektörü beklentilerimiz…

Konut sektörü ne durumda ?

Taraflı tarafsız ekonomiyle ilgilenen herkesin hem fikir olduğu bir konu varsa o da Ak Parti iktidarı ile sağlanan istikrar… Bu kesintisiz istikrar dönemi 2013’ye yaşanan Gezi olaylarına kadar sürdü. O andan itibaren de aşağı yönlü hareket başladı. Bu hareket bazı sektörleri hemen etkilerken, bazı sektörlerin etkilenmesi yıllar aldı. Konut sektörü de krizin geç ama en fazla vurduğu sektörlerden biriydi.

Ekonomide yaşanan istikrarsızlığı iki temel nedeni vardı;

• Dış siyasetin etkisi
• İç siyasi krizler

2013 yılından itibaren Türkiye’nin dış gündemi krizlerle doldu. Gazze saldırısı nedeniyle İsrail ile yaşanan gerilim, Suriye’de yaşanan ve büyük güçlerin de işin içine girmesiyle seyrini değiştiren savaş, ABD ile Obama döneminden beri gelen siyasi çekişme, AB’de iktidara geçen aşırı sağcılarla atışmalar Türk ekonomisini etkiledi.

Türkiye içeride de birçok sorun yaşadı. 2013’teki Gezi olaylarını, Ak Parti-FETÖ gerilimi, dershane tartışması, 17-25 Aralık operasyonları ve 2016’da yaşanan askeri darbe girişimi izledi. Böylesine bir ortamda Türkiye bir de yönetim sistemini değiştirdi. Parlamenter sistemden Cumhurbaşkanlığı yönetim sistemine geçiş yapıldı.

Bütün bu istikrarsız ve gergin ortamda ilerleyen ekonomi, Rahip Brunson olayıyla patladı. Döviz ve enflasyon AK Parti döneminin en hızlı yükselişini yaşadı.

2013-2018 arasında görülmeye başlanan ekonomik problemlerin en geç ulaştığı sektör konut sektörüydü. Bunun asıl nedeni ise hükümetin sektörü canlı tutmaya yönelik attığı hamlelerdi. Türkiye’de ekonomik veriler bozulmaya başlasa da sektör 2016 ve 2017 yıllarını rekor satışlarla kapattı. Hatta 2018’in ilk yarısında da konut satışları rekora yakın sayıya ulaşabildi.

Ancak 2018’in ikinci yarısında işler değişti. Döviz ve faizlerin hızla yükselmesi sektördeki büyük şirketleri zora soktu. Birçok büyük şirketin projeleri durdu.

2019’da konut satışları düştü

Aslında sektör ekonomik bozulma eğilimlerini 2016 yılında hissetmeye başladı. Ancak bankalarla anlaşıldı, inşaat şirketleri kar marjından taviz verdi ve düşük faizli kampanyalarla satışlar sürdü.

2018 ve 2019 yılı tahminlerimizde sektörün bir krize doğru gitmekte olduğunu söylemiştik. Bunu gerekçe olarak da, artan satışlara rağmen şirketlerin kar bilançolarında yaşanan aşırı düşüştü.

Bu sürdürülebilir bir durum değildi. Keza öyle de oldu. 2019’un ikinci yarısından itibaren, döviz ve enflasyonda yaşanan dalgalanma sektörü çok sert vurdu.

2018’de Türkiye genelinde 1 milyon 375 bin konut satılmıştı. Bunun 651 bini sıfır konuttu.

2019’un ikinci yarısından itibaren bir düzelme başlayacağını söylemiştik. öyle de oldu. Ancak 2018 yılı rakamları yakalanamadı.

2019’un ilk 11 ayında 1 milyon 146 bin satıldı. Sıfır konut sayısı ise 436 binde kaldı.

2020 beklentimiz, 2019’dan daha iyi bir yıl olacağı yönünde.

Çünkü 2020 ile birlikte başka bir süreç başlayacak. Nedir? Sıfır konutlarda aylık 0,76 faiz uygulaması. Son yılların en düşük faiz oranı. Peki satış sayınını artacak olması, fiyatları nasıl etkileyecek? Ev fiyatları düşecek mi? 2020 yılında ev alınır mı? Öngörümüz ne?

Ev fiyatları düşecek mi? 2020 yılında ev alınır mı?

Buraya kadar sektörün içinde bulunduğu durumu aktardık. Ancak asıl soru; Ev fiyatları düşecek mi? 2020 yılında ev alınır mı? sorusu…

Ev fiyatlarının artması için iki şey gerekli;

• Gayrimenkul yatırım aracı olmalı
• Diğer yatırım araçları zayıflamalı

Önce diğer yatırım araçlarını inceleyelim;

• Merkez Bankası verilerine göre dolar 2019 yılını 5,94 olarak kapattı. 2 Ocak 2019 günü dolar 5,33’tü. Yani getirisi yüzde 11.
• Merkez Bankası 1 haftalık repo faiz oranı yüzde 12.
• Merkez Bankası verilerine göre 2019 yılı enflasyon oranı yüzde 10,56.
• Merkez Bankası konut fiyat endeksine göreyse konut fiyatlarında yaşanan artış yüzde 6,74.

Peki bu veriler ne anlama geliyor?

Konut hala yatırım aracı değil

Öncelikle, getiri hesaplamasında temel, reel getiridir.

Nedir reel getiri? Getiriden enflasyonun çıkarılmasıdır. Bu durumda yıllık getirisi yüzde 11-12 olan döviz ve faiz reelde yüzde 1 gibi bir getiri sağlıyor.

Peki konut? Konut fiyat artışları reelde yüzde 5’lik bir kaybı gösteriyor.

Yani konut alanlar zarar etti.

Konut fiyatlarında artış olması için diğer yatırım araçlarının zayıflaması gerekir demiştik. Görünüyor ki bu gerçekleşme eğiliminde. Ancak ikinci şart için henüz çok erken.

“Gayrimenkul yatırım aracı olmalı” ne demek?

Şöyle söyleyelim; konut yatırımı zor bir yatırımdır. Çünkü kriz anlarında, nakde ihtiyaç duyduğunuzda anında paraya çevrilemez.

Elinizdeki dövizi, kolayca bozdurabilirsiniz. Faizi de aynı şekilde. Ancak konutu nakde çevirmek o kadar kolay değildir. Hatta bazen aylar bile sürebilir veya istediğiniz fiyattan satamayabilirsiniz.

Peki insanlar neden o zaman konuta yatırım yapsınlar ki? Neden bu riski alsınlar?

Bunun tek nedeni olabilir; Daha çok kazanmak. Konut fiyatları, dövizden, faizden ve enflasyondan daha hızlı artar ise, o zaman yatırımcılar konuta yönelir.

Aslında tarihin her döneminde ister istemez bu böyle olmuştur. Hatta dünyanın her ülkesinde de uzun vadede konut yatırımı diğer yatırımları her zaman geçmiştir. Ama herkesin, elindeki konutu nakde çevirmek için bu kadar uzun bekleme lüksü olmayabilir. Bu nedenle planlamalar daha kısa vade için yapılmalıdır.

Konut fiyatları ne zaman artacak?

Konut fiyatlarının artmaya başlaması için öncelik stokların tüketilmesi. Çünkü elindeki konutları mevcut fiyatlara bile satamayan müteahhit zam yapmak istemiyor.

Yatırımcı konut almadığına göre, konutları kim alacak? Barınma ihtiyacı olan insanlar alacak. Faizlerin düşme eğiliminde olması ve sıfır konutlarda faizlerin 0,76’ya kadar çekilmesi stokların eritilmesi için önemli bir avantaj.

Stoklar azalınca inşaat şirketleri, son 4 senedir artan maliyetleri fiyatlara yansıtabilecek. Bu da konut fiyatlarını yukarı yönlü hareketlendirecek. Ardından da yatırımcılar için konut sektörü cazip hale gelecek ve yatırımlar başlayacak.

Bütün bunları göz önünde bulundurursak, ben konut fiyatlarının 2023 yılına kadar enflasyon ve faizden çok daha yüksek seviyelerde artacağını öngörmüyorum. Yani konut yatırımı için ideal ortam henüz oluşmadı. Ancak şunu da unutmamak gerekli, alırken kazanıyorsanız, yani ederinden daha ucuza konut alıyorsanız, yatırım yapmaktan da asla çekinmeyin. Çünkü henüz yükseliş sürecine girmese de konut sektörü düşüş sürecini atlatmaya başlamış görünüyor.

Nereden konut almalı? Sektör nereye yatırım yapmalı?

2019 yılındaki yazımda da demiştim; Konut sektörü hedef kitlesini değiştirmeli… Neden? Çünkü Türkiye değişiyor, toplumun yapısı değişiyor, hayata bakışı değişiyor, ihtiyaçlar değişiyor… Sektör de değişmeli.

Konut sektörünün yeni hedef kitlesinde kimler olmalı?

1- Alt gelir grubu:

Konut sektörü son yıllarda “talep” sıkıntısı yaşarken, alt gelir grubunda bu sıkıntı hissedilmedi. Toki tarafından yapılan konutlar çok da ucuz olmamasına rağmen, çok büyük talep topladı.

Konut sektörü profesyonelleri, Toki modelini iyi incelemeli ve alt gelir grubuna yönelik konutlar da üretmeye başlamalı.

2- Tatile gidenler:

Sektörün yükseliş döneminde, 2007-2013 arasında ev alanlar kredilerini bitirdi. Artık kredi de ödemiyorlar, kira da. Yani yeni yatırım için uygun durumdalar. Sizce bir evi olan kişinin ikinci ev tercihi genelde ne oluyor? Elbette yazlık.

Özellikle ulaşımın kolaylaşması, İstanbul-İzmir otoyolu ve yeni havalimanları yazlıklara ilgiyi artıracağa benziyor.

O yüzden hem yatırımcılar ve sektör yazlıklara yönelmeli.

3- Araplar, Ruslar ve Almanlar:

Türkiye’den konut satın alan yabancıların sayısı giderek artıyor. Çünkü Türkiye bir Avrupa olmasa da İslam dünyasının en gelişmiş, en demokratik ülkesi. Bu yüzden özellikle Araplar Türkiye’den konut alıyor. Araplar için en uygun kentler Karadeniz şehirleri. Ben buna yakın zamanda Van gölü çevresinin veya ulaşımın kolaylaşması ile Doğu Anadolu illerinin de ekleneceğini düşünüyorum.

Elbette sadece Araplar yok. Bir de güneyi tercih eden Ruslar ve Almanlar var. Onlara yönelik de çalışmaların yapılması gerekiyor.

4- Müstakil ev arayanlar:

2005 sonrasında hayatımıza “site” kavramı yerleşti. Bazı sosyal olanakları olması, sektörün sürekli site tipi konut yapmasını sağladı. Ancak site, hem yüksek aidatları hem soğuk ortamıyla artık trend olmaktan çıktı. İnsanlar artık müstakil ev peşinde. Şehrin dışında da olsa müstakil ev arayanların sayısı arttı. Sektörün bu noktaya da odaklanması gerekiyor. Ancak yalı fiyatlarıyla yarışan müstakil evlerin çok ilgi görmediğini belirtmemde fayda var.