Konut satın almayı düşünenlerin büyük çoğunluğunun en fazla önem verdiği şey şüphesiz fiyat. Herkes olabildiğince ucuza ev almak istiyor. Peki İstanbul’un hangi ilçesinde konut fiyatları ne kadar? İşte sizin için derlediğimiz İstanbul’un en ucuz 10 ilçesi ve prim yapma ihtimalleri.
Esenyurt ucuzlukta zirvede
İstanbul’da konut metrekare fiyatlarının en düşük olduğu ilçe Esenyurt. İl genelinde satılan her 5 konuttan biri bu ilçede satılıyor. O yüzden “Konuttan balon var” söylentilerinin dolaştığı zamanlarda bile Esenyurt Tapu Dairesi dolup taşıyor. Şubat ayında sadece Esenyurt’ta 3 bin 393 konut satılırken ikinci sıradaki Beylikdüzü’nde 877 konut satılmış. Yani en yakın ilçenin neredeyse 4 katı fazla konut satılmış Esenyurt’ta. Tabii ki bu ilginin birinci sebebi fiyat. İstanbul genelinde ortalama konut metrekare fiyatının ki buna uzak ilçeler de dahil 2 bin liranın altında olduğu tek yer Esenyurt. Esenyurt’ta ortalama metrekare fiyatı 1890 lira. Bunda bölgede yerleşimin yakın yerler olan Beylikdüzü ve Bahçeşehir’e kıyasla çok daha çarpık olmasından kaynaklanıyor.
Peki Esenyurt’ta konut fiyatları artabilir mi? Neden artar?
Esenyurt İstanbul’un merkezine uzak. Ancak hem Beylikdüzü hem de Silivri gibi yerlerden daha yakın. Ancak buna rağmen konut fiyatları hem Beylikdüzü hem de Silivri’nin altında. Bunda en önemli etkenlerden biri de ulaşımın zorluğu. Beylikdüzü’nde yaşayanlar her ne kadar kullanması çok kolay olmasa da metrobüsle şehir merkezine ulaşabiliyor. Esenyurt’ta yaşayanların ise önce metrobüse ulaşması gerekiyor. Bu da yaklaşık 30 dakikalık ek bir yolculuk demek. Konut fiyatlarını ulaşım kolaylığının ne kadar etkilediği ortada. Bir yere metro geleceği haberi bile oradaki fiyatları etkiliyor. Şimdi bu etkilenmeden Esenyurt’un da nasibini alması bekleniyor. İnşası devam eden mecidiyeköy-Mahmutbey metrosu Esenyurt’a kadar uzatılacak. Geçtiğimiz günlerde ihalenin ilk etabı gerçekleşti. 2020 yılında bu hattın faaliyete girmesi bekleniyor. Aynı hat Mecidiyeköy tarafında da uzatılacak. Beşiktaş, Kabataş, Karaköy üzerinden Şişhane’ye gidecek. Bu da Esenyurt’tan binen bir kişinin metroyla kesintisiz Mecidiyeköy, Beşiktaş, Karaköy gibi merkezi yerlere ulaşması anlamına geliyor. Proje Esenyurt’taki konut fiyatlarını olumlu yönde etkileyecektir.
Esenyurt’u ilgilendiren bir başka proje de Topbaş tarafından Büyükçekmece’de açıklanan yeni metrobüs hattı. Buna göre Avcılar’a gelen metrobüslerin bir kısmı Doğan Araslı Bulvarı üzerinden Esenyurt’a gidecek. Bu proje Esenyurt’un E5 üzerindeki ilçelere ulaşımını kolaylaştıracak. Metrobüsün Beylikdüzü’ne uzatılacağı açıklanınca ilçenin nasıl etkilendiğini hatırlarsınız. Benzer bir durum Esenyurt için de söz konusu olacak. Ancak Topbaş’ın vatandaşlarla sohbet sırasında açıkladığı bu yeni güzergah konusunda çalışmalar ne durumda, ne zaman faaliyete geçecek henüz belli değil. Silivri İstanbul’un merkezi sayılabilecek Şişli’ye yaklaşık 80 kilometre uzaklıkta.
Bölgeyi etkileyecek bir başka proje de Kanal İstanbul. Henüz güzergah çalışmaları belli olmayan projenin Esenyurt topraklarından geçmemesi neredeyse imkansız. Esenyurt’tan ev alanların, yeni bir çekim merkezi olacağı söylenen projenin hemen dibinde olmasa da yakınlarında olacağı kesin.
İstanbul’un uzak köşesi Silivri
Silivri nüfus olarak küçük, coğrafya olarak büyük bir ilçe. Coğrafi konumu itibariyle deniz boyunca uzanan ilçede neredeyse her evin deniz manzarası var. 170 bin nüfuslu ilçede fiyatların da ucuzluğunun etkisiyle satılan konut sayısı kendisinden çok daha kalabalık olan Üsküdar, Zeytinburnu, Şişli gibi merkezi yerlerden daha fazla. Şubat ayında Silivri’de 356 konut el değiştirmiş. Aynı tarihte Şişli’de 223, Zeytinburnu’nda 203, Fatih’te 281, Esenler’de 284, Bağcılar’da 283, Üsküdar’da ise 304 konut satılmış. Bölgedeki bu hareketlilikte Çanakkale köprüsü ve bağlantı yollarının da etkisi var. Köprü kendisine yakın noktalardan başlayarak İstanbul’a varıncaya kadar her yere etki etti. Silivri de bundan nasibini aldı. Bölgenin en büyük sorunu Esenyurt gibi, ulaşım. İlçe İstanbul’un ortalama metrekare fiyatı en düşük ikinci ilçesi konumunda. Silivri’de satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 2 bin 36 lira.
Peki Silivri’nin ulaşım sorunu çözülemeyecek mi? Hep merkeze uzak mı kalacak?
Bu sorunun net bir cevabı yok. 2016’da Topbaş yaptığı bir konuşmada “Halkalı’dan ve Bahçeşehir’den gelecek olan hat Çatalca’ya da gidecek. Ayrıca bu bölge içinde bir metro planlamamız var” demişti ama, 2019’dan önce bir plan olmayacağını da yarım ağız söylemişti. Zaten Silivri’yi kalkındıracak şey yoldan öte, deniz. İstanbul’un bir ilçesinden çok bir sayfiye yeri görünümüne sahip ilçe denizi yeterince temiz olmamasına rağmen yaz sezonunda yoğun ilgi görüyor. Denizin temizlenmesi Silivri’deki fiyatları artırabilir. Yine de Silivri’deki fiyatlar İstanbul’a uzaklığı düşünülürse çok da düşük görünmüyor.
Metrosu yakında gelecek olan ilçe: Sancaktepe
İstanbul’da konut fiyatlarının en düşük olduğu üçüncü ilçe Sancaktepe. İlçede satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 2 bin 313 lira. İstanbul’un bu yeni ve küçük ilçesi toplu konut uygulamalarına açık arazi yapısıyla markalı konut üreticilerinin de radarında. Ulaşım sorunu yaşayan ilçe Üsküdar metrosunun devreye girmesiyle daha da değerlenecek gibi duruyor. Bildiğiniz gibi Ümraniye’ye kadar Mayıs ayında faaliyete geçecek metro, Ekim ayında da Sancaktepe’ye kadar çalışmaya başlayacak. Bölgeye yakın konumdaki Finans Merkezi’nde çalışmalar sürüyor. Binlerce kişinin çalışacağı İFM’ye yakın ve uygun fiyatlı konutların bulunduğu yer olarak Sancaktepe ön plana çıkıyor.
Nüfusu hızla artıyor
Sancaktepe’de nüfus 8 yıl önce 230 bindi. Şimdi 280 bin. Yani bir kaç sene sonra 2 katına çıkmış olacak. Bu da bölgeye gösterilen ilginin göstergelerinden biri. Kısa vadede kazançlı çıkmak isteyenler için ilçe fiyat ve potansiyeliyle oldukça cazip görünüyor.
Sancaktepe’den sonra İstanbul’un en ucuz ilçeleri 2 bin 321 lira ortalama metrekare fiyatıyla Beylikdüzü ve 2 bin 400 lira ile Avcılar.