Emlakta balon var mı? Ev fiyatları düşecek mi?




Kiradan kurtulmak isteyenlerin ve yatırım amaçlı ev almak isteyenlerin aklında hep aynı sorular var; Ev fiyatları düşecek mi? Emlakta balon var mı? Konut fiyatları ne olacak?… Sektörün önde gelenleri son zamanlarda bu konuyla ilgili yazılar yazıyor, röportajlar veriyor ve “Böyle bir şey yok” demeye getiriyor. Yazılan yazılara, firma sahiplerinin röportajlarına göre ev fiyatları düşmez. Peki bu ne kadar doğru? Yatırımcılar altına mı borsaya mı emlak sektörüne mi yatırım yapmalı? Hangi sektör ne kadar kazandıracak? İşte bu soruların hepsine bizim cevabımız!

Emlakta balon var mı?

Sözü uzatmadan söyleyelim; Var! Bunun nedeni de sektörün kendisi. Bir iş, çok büyük bir yetenek gerektirmediği halde, çok yüksek kar oranları sunuyorsa o sektörde sıkıntı yakın demektir. Emlakta da bu iş böyle başladı. 100 bin TL’ye, arsa payı ve diğer donatılarla en fazla 200-250 bin TL’ye mal olan daireler, 1 milyon TL’ye satılmaya başlayınca, elinde biraz sermayesi olan herkes bu sektöre girdi. Çünkü inşaat firması sahibi olmanız için herhangi bir şart aranmıyor. Bir miktar paranız olması yeterli. Kim bir koyup 3 alacağı ve üstelik sınırsız bir alana sahip işe girişmek istemez ki? Girdi de zaten. Şu an piyasada 7 bin kişinin işini 70 bin kişi yapıyor.

Ev alma potansiyeline sahip kişilerin sayısı hemen hemen aynı düzeyde dururken, müteahhit sayısının normalin çok üzerinde artması, sektörde balonun en önemli göstergesi.

IMF de bu yönde bir rapor hazırlamış ve Türkiye’de gelirler yerinde dururken yükselen emlak fiyatlarının “balon” etkisi yarattığını savunmuştu. Haber için tıklayınız.

Ancak emlakta balon olması, bu balonun patlayacağı anlamına gelmediğini belirtelim. Evet bir balon var, ancak bu balonun gazı hafif hafif alınırsa patlama olmaz.

Ev fiyatları düşecek mi?

Ev fiyatları rakamsal anlamda olmasa da, enflasyonun çok altında kalan fiyat artışı sayesinde reel anlamda zaten düşüyor. TÜFE’nin yıllık yüzde 15leri geçtiği bir ortamda sıfır konut fiyatlarındaki artış yüzde 4-5’lerde kalıyor. Bu da fiyatların “düştüğü” anlamına geliyor. Düşmesi de normal zaten. Çünkü fiyatları etkileyecek bir çok etken, sektörün aleyhine işliyor.

Birincisi konut kredisi faizleri yüksek. Elinde yeterince nakit parası olmayanın  krediyle ev sahibi olması 2-3 sene öncesine göre oldukça zor. Gezi Olayları öncesi aylık 0,6 puana kadar inen faizler şimdi 1,10 puan civarında. Bu 0,5 puanlık artış, 500 bin TL’lik bir kredinin geri ödemesinde toplam tutarı 200-250 bin TL civarında artırıyor.

İkincisi stoklar çok fazla. İnşaatı bitmiş ama satışı tamamlanmamış projelerin yanı sıra henüz lansman veya inşaat aşamasında da yüzlerce proje var. Bu da sektör açısından derin bir sorun.

Üçüncüsü ise kentsel dönüşüm. Eskiden bakımlı, site içinde bir evde oturmak isteyenler, kendi evlerini satıp üstüne kredi çekiyor, biraz da şehir dışında kalan projelerden ev alıyordu. Ama artık kentsel dönüşümle bir çok noktada evler ücretsiz yenilenirken,  mal sahiplerinin sosyal ihtiyaçları da yeni binalarda karşılanıyor. Bu da yeni evlere talip olan eski evlerde oturan potansiyeli etkiliyor.

Firmalar yeni proje yapabilmek için elindekini satmak zorunda. Satamazsa ne yapacak? Fiyat düşürecek ya da en azından seneler geçse de zam yapmayacak. Piyasada şuan ki hava bu yönde. Tek tek ev fiyatlarını değerlendirmek doğru olmaz ancak genel anlamda fiyatlarda düşüş veya zayıf artış eğilimi var. Ancak geçen sene 100 bin TL’ye satılan bir dairenin bu sene 80 bin TL’ye satılmasını beklemek de hayalcilik olur.

Gayrimenkule mi yatırım yapmalı yoksa altın, dolar, faiz borsa gibi araçlara mı?

Öncelikle bir yatırım, risk alındığı ölçüde kazandırmalı. Faiz, neredeyse sıfır riske sahip ve şuan yılda yüzde 13-14 gibi bir getirisi var. Bu durumda diğer yatırım araçlarına yönelmek için yılda yüzde 13-14’ün üzerinde bir kar vaat etmeli ki onu tercih edelim. Şu an için genel anlamda emlak sektörü böyle bir kazanç vaat etmiyor. Özel anlamda, mesela Sancaktepe metrosu, İzmir otoyolu, Rize havalimanı, Çanakkale Köprüsü gibi özellikle ulaşım projeleri, belli yerlerde fiyatları etkileyebilir. Ancak genel anlamda bu oranda bir artış konut sektörü açısından fazla iyimser olur. Konut satışları rekorlar kırsa da üretimdeki artışın olması gerekenden çok daha fazla olduğunu unutmayalım.

Bir nokta daha var ki, konut fiyatlarındaki artış, konutun tek getirisi değildir. Konut satın almanın kira getirisi veya kira ödememe gibi bir artısı daha var. Daire sahibi olmak isterken bu unsuru da göz önünde bulundurmalısınız. Konut fiyatları çok yükselmese de, fiyatına göre iyi kira getirisi olan yerler her zaman yatırımcısını sevindirir.

2017-2018’de yatırım için ev alınır mı?

Bizim önerimiz, potansiyeli yüksek olan yerlerden gayrimenkul alımının orta-uzun vadede döviz ve diğer yatırım araçlarına kıyasla daha fazla kazandıracağı yönünde. Ancak kısa vadede kazanmak isteyenlerin, gayrimenkule yatırım yapması çok da akıllıca görünmüyor. Bir gayrimenkul satın almadan önce, bölgedeki benzer gayrimenkul fiyatlarının, projenin satış oranlarının iyi değerlendirilmesi de gerekiyor. Özellikle konut sayısı çok fazla olan projeler yerine, butik projeler, fiyatın belirlenmesi açısından daha avantajlı oluyor.

 




1 Comment

Bir yorum yazın


*