Konut yatırımı yapacakların bilmesi gereken ilk noktalardan biri amortisman süresi. Yani bir konutun satış fiyatının, kira rakamına bölünmesi. Mesela 200 bin TL’lik bir konutun, 800 TL’ye kiraya verilebildiğini düşünün. Bu durumda o 200 bin TL’yi geri almak “200.000/800=250 ay” sürecektir. Yıla vurursak da 21 yıl gibi bir rakam olacaktır.Bu durumda bu konutun amortisman süresi 21 yıldır. Peki amortisman neyimize yarayacak?
Amortisman süresi nedir? Ne işe yarar?
Amortisman süresi konutun gerçek değerini hesaplamak için bir ölçüttür. Dünyada kabul edilen makul amortisman süresi 200 aydır. Bu evin yeni olmasına göre 210-220 aya kadar çıkabilir, evin eski ve bakımsız olmasına göre de 190-180 aya kadar inebilir. Ancak son zamanlarda Türkiye’de bu rakam giderek büyüyor. Özellikle konutlar hem metrekare hem de fiyat bakımından yükseldikçe amortisman süresi de uzuyor. Amortisman süresi bazı yerlerde 350-400 aya kadar çıkıyor. Bu da akıllara “Konut fiyatlarında balon mu var?”sorusunu getiriyor. Bunun nedenlerine bakacağız ancak öncesinde İstanbul’un belli başlı ilçelerinin amortisman sürelerine bir göz atalım;
İSTANBUL’UN İLÇELERİNDEAMORTİSMAN SÜRELERİ |
||
| Kadıköy | 26 yıl | 32 yıl |
| Üsküdar | 24 yıl | 29 yıl |
| Kartal | 22 yıl | 25 yıl |
| Maltepe | 21 yıl | 25 yıl |
| Ataşehir | 22 yıl | 27 yıl |
| Beykoz | 26 yıl | 26 yıl |
| Ümraniye | 23 yıl | 26 yıl |
| Beşiktaş | 26 yıl | 30 yıl |
| Şişli | 22 yıl | 29 yıl |
| Başakşehir | 22 yıl | 26 yıl |
| Beylikdüzü | 21 yıl | 25 yıl |
| Gaziosmanpaşa | 19 yıl | 21 yıl |
| Sarıyer | 31 yıl | 30 yıl |
| Kağıthane | 21 yıl | 22 yıl |
Görüldüğü gibi İstanbul’da en düşük emlak geri dönüş süresi 2+1’lerde 19 yıl, 3+1’lerde ise 21 yıl. Bunlar ortalama verilerdir. İlçelerde tek tek bakıldığında daha yüksek ya da daha düşük amortisman süresine sahip satılık konutlar görülebilir.
19 yıl bizim 200 rakamına en yakın bir rakam. 238 ay. O bile fazla ancak yine de şu ortamda kabul edilebilecek bir amortisman süresi. Peki ne oldu da amortisman süreleri bu kadar uzadı?
Konut fiyatları arttı, kiralar artmadı
Her şeyden önce sadece Türkiye değil, bütün dünyada yaşanılan bir trend var. O da konut fiyatlarının, kiralardan daha hızlı artması. Türkiye’de konut fiyatları dünyanın bir çok ülkesine kıyasla daha yüksek randa arttığından, fiyat/kira arasındaki bağlantı da giderek uzadı. Bunun önemli nedenlerinden birisi, konut alım gücüne sahip olanlarla, kirada yaşamanın üstüne çıkamayacak kitlenin pek değişken olmaması. Türkiye konut sektöründe çok büyük yatırımlar yapsa da konut sahipliği oranı son 15 yılda neredeyse hiç değişmedi; hala yüzde 63 kendi evinde oturuyor, yüzde 23 kirada. Ev sayısının artmış olması fiyatları çok etkilemedi ancak bu kiradaki yüzde 23’ün önüne daha fazla seçenek çıkınca, fiyatlar satış rakamlarına göre geriledi.
Konut fiyatları düşecek mi?
Uzun vadede ortalama satış fiyatları düşebilir. Çünkü alım gücünde büyük bir artış olmadığı halde konut fiyatlarında sürekli yükseliş sürdürülebilir bir şey değildir. Ancak bu düşüş, bir çok kişinin sandığının aksine eksi yönlü olmayabilir. Fiyatlar yükselir, ancak enflasyon ve faiz oranları baz alındığında fiyatlardaki yükseliş düşük kalır. Dolayısıyla rakamsal olarak fiyatlar düşmese de reel olarak düşer. Zaten bir süredir yaşadığımız durum da bunu doğrular nitelikte. Yeni konut fiyat endeksleri bir çok araştırma kuruluşuna göre enflasyonun gerisinde. Bu geçiş süreci ne kadar zamana yayılırsa, konut sektörü de bu durumu en hafif şekilde atlatır.
Amortisman süresi neden önemli?
Gelelim amortisman süresinin önemine. Konut alırken veya satarken konutun gerçek değerini veren şey amortisman süresidir. Yani bu konutu kiraya verseniz ne kadar bir getirisi olacak? Özellikle gayrimenkul fiyatlarındaki artış, enflasyonun gerisinde kalırsa amortisman süresi daha da önemli bir hale gelecek. Çünkü şimdiye kadar amortisman süresi çok önemsenmiyordu. Hatta evi alanlar kiraya vermekle bile uğraşmıyordu. Bir sene elinde bekletiyor, yüzde 30-40 karla satıyordu. Artık bu dönem sona erdi, öyle yüksek karlar sadece kelepir daireler için geçerli. Dolayısıyla yatırım amaçlı bir ev alırken, bu evin kaç paraya kiraya verilebileceğini de hesaba katmak zorundasınız. Eksper, yandaki evin fiyatı, sokaktaki diğer evlerin fiyatı vs elbette önemli, ancak bir evin gerçek değerini, getirisinin belirlemesi daha doğru bir yatırım sonucunu doğurur.
Gayrimenkul yatırımı yapacaklar önce evin kira getirisine bakmalı, ardından “Neden Türkiye’de konut fiyatları yüzde 10 artarken benim alacağım ev yüzde 20-30-40 artacak?” diye sormalıdırlar. Eğer ikinci sorunun cevabı varsa, amortisman süresi biraz yüksek de çıksa yatırım yapılabilir. Ancak alacağınız konutun aşırı değerlenmesi için bir neden yok, üstüne amortisman süresi de uzunsa, o zaman diğer seçeneklere yönelmek daha mantıklı olacaktır.