Ev fiyatları düşecek mi? 2021 yılında ev alınır mı? Ev almanın zamanı geldi mi? Konut fiyatları artacak mı? Ne zaman artacak? Bu sorular, konut almak isteyenlerin en sık sorduğu soru haline geldi. Biz de bu sorulara sizin için cevap aradık. İşte 2021 yılı konut sektörü beklentilerimiz…
Konut sektörünün mevcut durumu
Taraflı tarafsız ekonomiyle ilgilenen herkesin hem fikir olduğu bir konu varsa o da Ak Parti iktidarı ile sağlanan istikrar… Bu kesintisiz istikrar dönemi 2013’te yaşanan Gezi olaylarına kadar sürdü. O andan itibaren de aşağı yönlü hareket başladı. Bu hareket bazı sektörleri hemen etkilerken, bazı sektörlerin etkilenmesi yıllar aldı. Konut sektörü de krizin geç ama en fazla vurduğu sektörlerden biriydi.
Ekonomide yaşanan istikrarsızlığı iki temel nedeni vardı;
- Dış siyasetin etkisi
- İç siyasi krizler
2013 yılından itibaren Türkiye’nin dış gündemi krizlerle doldu. Gazze saldırısı nedeniyle İsrail ile yaşanan gerilim, Suriye’de yaşanan ve büyük güçlerin de işin içine girmesiyle seyrini değiştiren savaş, ABD ile Obama döneminden beri gelen siyasi çekişme, AB’de iktidara geçen aşırı sağcılarla atışmalar Türk ekonomisini etkiledi.
Türkiye içeride de birçok sorun yaşadı. 2013’teki Gezi olaylarını, Ak Parti-FETÖ gerilimi, dershane tartışması, 17-25 Aralık operasyonları ve 2016’da yaşanan askeri darbe girişimi izledi. Böylesine bir ortamda Türkiye bir de yönetim sistemini değiştirdi. Parlamenter sistemden Cumhurbaşkanlığı yönetim sistemine geçiş yapıldı.
Bütün bu istikrarsız ve gergin ortamda ilerleyen ekonomi, Rahip Brunson olayıyla patladı. Döviz ve enflasyon AK Parti döneminin en hızlı yükselişini yaşadı.
Kriz, pandemi, faiz
2013-2018 arasında görülmeye başlanan ekonomik problemlerin en geç ulaştığı sektör konut sektörüydü. Bunun asıl nedeni ise hükümetin sektörü canlı tutmaya yönelik attığı hamlelerdi. Türkiye’de ekonomik veriler bozulmaya başlasa da sektör 2016 ve 2017 yıllarını rekor satışlarla kapattı. Hatta 2018’in ilk yarısında da konut satışları rekora yakın sayıya ulaşabildi.
Ancak 2018’in ikinci yarısında işler değişti. Döviz ve faizlerin hızla yükselmesi sektördeki büyük şirketleri zora soktu. Birçok büyük şirketin projeleri durdu. 2020 yılında pandemiyle birlikte sektör adeta çöküşe geçti. Hükümet faizleri tarihin en düşük seviyesine çekmek zorunda kaldı. Konutları satamadığı için yıllardır fiyatlara zam yapmayan firmalar ve müteahhitler, düşük faizle başlayan yoğun ilgiyi değerlendirdi ve fiyatları artırdı. 2020 yılında doların aşırı yükselmesi de konut sektörüne yaradı. Yükselen dolarını bozanlar düşen faizi de fırsat bilerek konuta yatırım yaptı. 2020 yılında tam 1.5 milyon konut satıldı. Bu rekordu. Ancak faizlerin düştüğü ayları çıkarırsak neredeyse konut satışlarında yüzde 50 düşüş olduğu anlaşılıyor. Bu da faiz düşmediği sürece konut sektöründe satışların neredeyse duracağı anlamına geliyor.
| Satılan Konut | |
| Ocak | 113.615 |
| Şubat | 118.753 |
| Mart | 108.670 |
| Nisan | 42.783 |
| Mayıs | 50.936 |
| Haziran | 190.012 |
| Temmuz | 229.357 |
| Ağustos | 170.408 |
| Eylül | 136.744 |
| Ekim | 119.574 |
| Kasım | 112.483 |
| Aralık | 105.981 |
2019’da konut satışları düştü
Aslında sektör ekonomik bozulma eğilimlerini 2016 yılında hissetmeye başladı. Ancak bankalarla anlaşıldı, inşaat şirketleri kar marjından taviz verdi ve düşük faizli kampanyalarla satışlar sürdü.
2018 ve 2019 yılı tahminlerimizde sektörün bir krize doğru gitmekte olduğunu söylemiştik. Bunu gerekçe olarak da, artan satışlara rağmen şirketlerin kar bilançolarında yaşanan aşırı düşüştü.
Bu sürdürülebilir bir durum değildi. Keza öyle de oldu. 2019’un ikinci yarısından itibaren, döviz ve enflasyonda yaşanan dalgalanma sektörü çok sert vurdu.
2018’de Türkiye genelinde 1 milyon 375 bin konut satılmıştı. Bunun 651 bini sıfır konuttu.
2019’un ikinci yarısından itibaren bir düzelme başlayacağını söylemiştik. Öyle de oldu. Ancak 2018 yılı rakamları yakalanamadı.
2019’un ilk 11 ayında 1 milyon 146 bin satıldı. Sıfır konut sayısı ise 436 binde kaldı.
2020 beklentimiz, 2019’dan daha iyi bir yıl olacağı yönündeydi. Öyle de oldu. Peki 2021’de ne olacak? 2021’de ev fiyatları düşecek mi? 2021 yılında ev alınır mı? Öngörümüz ne?
Ev fiyatları düşecek mi? 2021 yılında ev alınır mı?
Buraya kadar sektörün içinde bulunduğu durumu aktardık. Ancak asıl soru; Ev fiyatları düşecek mi? 2021 yılında ev alınır mı? sorusu…
Ev fiyatlarının artması için iki şey gerekli;
- Gayrimenkul yatırım aracı olmalı
- Diğer yatırım araçları zayıflamalı
Önce diğer yatırım araçlarını inceleyelim; Merkez Bankası verilerine göre 2020 yılında altın yatırımcılarına yüzde 55,91 kazandırdı. BIST 100’ün kazancı yüzde 29 oldu. Dolar yüzde 24,89, euro ise 36,49 kazanç getirdi. Konut fiyatlarında yaşanan artış ise yüzde 30’u buldu. Tüketici enflasyonu ise yüzde 14,60 oldu. Peki bu veriler ne anlama geliyor?
Konut hala yatırım aracı değil
Öncelikle, getiri hesaplamasında temel, reel getiridir.
Nedir reel getiri? Getiriden enflasyonun çıkarılmasıdır. Bu durumda yıllık getirisi yüzde 25-36 arası olan döviz reelde yüzde 11-21 arası gibi bir getiri sağlıyor.
Peki konut? Konut fiyat artışları reelde yüzde 15’lik bir artışı gösteriyor.
Konut fiyatlarında artış olması için diğer yatırım araçlarının zayıflaması gerekir demiştik. Son dönemdeki gelişmeler bunun gerçekleşme eğiliminde olduğunu gösteriyor. Ancak ikinci şart için henüz çok erken.
“Gayrimenkul yatırım aracı olmalı” ne demek?
Şöyle söyleyelim; konut yatırımı zor bir yatırımdır. Çünkü kriz anlarında, nakde ihtiyaç duyduğunuzda anında paraya çevrilemez.
Elinizdeki dövizi, kolayca bozdurabilirsiniz. Faizi de aynı şekilde. Ancak konutu nakde çevirmek o kadar kolay değildir. Hatta bazen aylar bile sürebilir veya istediğiniz fiyattan satamayabilirsiniz.
Peki insanlar neden o zaman konuta yatırım yapsınlar ki? Neden bu riski alsınlar?
Bunun tek nedeni olabilir; Daha çok kazanmak. Konut fiyatları, dövizden, faizden ve enflasyondan daha hızlı artar ise, o zaman yatırımcılar konuta yönelir.
Aslında tarihin her döneminde ister istemez bu böyle olmuştur. Hatta dünyanın her ülkesinde de uzun vadede konut yatırımı diğer yatırımları her zaman geçmiştir. Ama herkesin, elindeki konutu nakde çevirmek için bu kadar uzun bekleme lüksü olmayabilir. Bu nedenle planlamalar daha kısa vade için yapılmalıdır.
Konut fiyatları 2021’de artacak mı?
Konut fiyatlarının artmaya başlaması için öncelik stokların tüketilmesi. Çünkü elindeki konutları mevcut fiyatlara bile satamayan müteahhit zam yapmak istemiyor. Zaten faizlerin düşmesiyle birlikte gördük ki fiyatlar hızla yükseldi. Peki şimdi ne olacak? 1- Konut fiyatları aşırı yüksek ve faizler yüksek 2- Yeni konut alımı için gerekli ortam yok 3- Stoklar azaldı. Çünkü yeni konut üretimi yok denilecek kadar az. 4- Kentsel dönüşüm çalışmaları minimum düzeyde. İlk yıllardaki gibi müteahhitler de bu işlere girmek istemiyor. Bizim öngörümüz, Maliye Bakanlığı yetkililerinin bu yıl içinde faizlerin inmeyeceği yönündeki açıklamasını da göz önünde bulundurursak, 2021 yılında konut sektörünün hareketlenmeyeceği yönünde. Ancak krizden çıkış emareleri de başlıyor. Yani 2023 2024 gibi konut sektörü yine adını duyurmaya başlayacak ve sonrasında ise yine çok sayıda üreticinin girdiği bir alana dönüşebilecek.
Nereden konut almalı? Sektör nereye yatırım yapmalı?
2019 ve 2020 yılındaki yazımda da demiştim; Konut sektörü hedef kitlesini değiştirmeli… Neden? Çünkü Türkiye değişiyor, toplumun yapısı değişiyor, hayata bakışı değişiyor, ihtiyaçlar değişiyor… Sektör de değişmeli.
Konut sektörünün yeni hedef kitlesinde kimler olmalı?
1- Alt gelir grubu:
Konut sektörü son yıllarda “talep” sıkıntısı yaşarken, alt gelir grubunda bu sıkıntı hissedilmedi. Toki tarafından yapılan konutlar çok da ucuz olmamasına rağmen, çok büyük talep topladı.
Konut sektörü profesyonelleri, Toki modelini iyi incelemeli ve alt gelir grubuna yönelik konutlar da üretmeye başlamalı.
2- Tatile gidenler:
Sektörün yükseliş döneminde, 2007-2013 arasında ev alanlar kredilerini bitirdi. Artık kredi de ödemiyorlar, kira da. Yani yeni yatırım için uygun durumdalar. Sizce bir evi olan kişinin ikinci ev tercihi genelde ne oluyor? Elbette yazlık.
Özellikle ulaşımın kolaylaşması, İstanbul-İzmir otoyolu ve yeni havalimanları yazlıklara ilgiyi artıracağa benziyor.
O yüzden hem yatırımcılar ve sektör yazlıklara yönelmeli.
3- Araplar, Ruslar ve Almanlar:
Türkiye’den konut satın alan yabancıların sayısı giderek artıyor. Çünkü Türkiye bir Avrupa olmasa da İslam dünyasının en gelişmiş, en demokratik ülkesi. Bu yüzden özellikle Araplar Türkiye’den konut alıyor. Araplar için en uygun kentler Karadeniz şehirleri. Ben buna yakın zamanda Van gölü çevresinin veya ulaşımın kolaylaşması ile Doğu Anadolu illerinin de ekleneceğini düşünüyorum.
Elbette sadece Araplar yok. Bir de güneyi tercih eden Ruslar ve Almanlar var. Onlara yönelik de çalışmaların yapılması gerekiyor.
4- Müstakil ev arayanlar:
2005 sonrasında hayatımıza “site” kavramı yerleşti. Bazı sosyal olanakları olması, sektörün sürekli site tipi konut yapmasını sağladı. Ancak site, hem yüksek aidatları hem soğuk ortamıyla artık trend olmaktan çıktı. İnsanlar artık müstakil ev peşinde. Şehrin dışında da olsa müstakil ev arayanların sayısı arttı. Sektörün bu noktaya da odaklanması gerekiyor. Ancak yalı fiyatlarıyla yarışan müstakil evlerin çok ilgi görmediğini belirtmemde fayda var.
Peki kimler konut almalı?
Uygun fiyatı bulan ve ilk evini alacak olanlar, yani içinde oturacak olanlar ev almalı. Ancak şunu unutmayın, kira çarpanı ideali 200’dür. Türkiye i,çin bu rakam 250’ye kadar çıkabilir. Ama 300 ve daha uzun amortisman süresi olan projelerden uzak durun.
Bir Yorum Yazın