2019’da ev fiyatları düşecek mi ?




2019'da ev fiyatları düşecek mi ?

Konut fiyatlarındaki artış son yıllarda hız kesti. Ancak özellikle 2018’in ilk yarısından sonra döviz fiyatlarında yaşanan artış ve doların yükselişi ev fiyatları konusundaki tartışmaları daha da alevlendirdi. Yıllardır süren “konutta balon var” söylentileri bir anlamda haklı hale geldi. Peki 2019 yılında ne olacak ? 2019’da ev fiyatları düşecek mi ? Bu düşüş ne kadar olacak ? Konut bir yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu? İşte tüm bu sorulara ilişkin cevaplarımız….

2019'da ev fiyatları düşecek mi ?

Konut sektörü ne durumda ?

Ak Parti iktidarı ile sağlanan istikrar, 2013 gezi olaylarından itibaren bozuldu. İstikrarın bozulmasında hiç şüphesiz dış güçlerin de etkisi büyüktü. Özellikle İsrail ile yaşanan gerilim bu etkinin alanını daha da genişletti. Türkiye 2013’ten sonra neredeyse her yıl o veya bu şekilde darbe girişimleri yaşadı. Bu politik ortamda bir de yönetim biçimini kısmen değiştiren Türkiye, ABD ile yaşanan ekstra gerilimlerle ekonomik anlamda krize girdi.

Konut sektörü bu ekonomik bozulmadan en fazla etkilenen sektör oldu. Ancak hükümetin sektörü canlı tutmaya yönelik bazı hamleleri çöküşü geciktirdi. Türkiye’de ekonomik verilerin bozulmaya başladığı 2016 ve 2017 yıllarını rekor satışlarla kapatan sektör, 2018 yılında da düzenlenen kampanyalarla iyi bir satış rakamını yakaladı.

Ancak 2018’in ikinci yarısından itibaren dövizin ve faizlerin hızla yükselmesi sektördeki bir çok büyük şirketi zora soktu. Bir çok büyük şirketin projeleri durma noktasına geldi ve bu koşullar altında 2019’a girildi.

2019’da konut satışları düşecek mi?

2017 yılı sonunda konut sektörüne ilişkin 2018 ve 2019 beklentilerimizi ifade ederken, sektörü zor bir sürece girdiğini söylemiştik. Her ne kadar faiz ve şirket bazlı kampanyalarla 2016 ve 2017 sektörün rekor yılları olsa da, şirketlerin kar marjı azalmıştı. Yükselme eğilimindeki krediler yüzünden şirketler, “faiz” yükünü üstlenip, senetle veya bankalarla anlaşarak “faizsiz” konut satışı yaptı. Bu satış yöntemi rakamları yükseltse de, şirket bilançolarına olumlu yansımadı.

Ancak asıl kötü dönem 2018’in ikinci yarısından itibaren geldi. Faizlerin maliyeti yüzde 30’ları geçti ve krediyle konut satışı neredeyse sona erdi.

Yaşanan bu daralma ve kriz süreci 2019’un satış rakamlarına da yansıdı ve ilk 6 ayda 448 bin konut satıldı. 2019’un en kötü satış rakamı ise haziran ayında geldi. 2019 haziran ayında yalnızca 61 bin konut satıldı. 2018 haziran ayında “0,90” faiz kampanyasıyla 120 bine yakın konut satılmıştı. Kısaca 2019 haziran ayı itibariyle sektörün daralması yüzde 50 rakamına ulaştı. Yüzde 50’lik bir daralma inanılmaz bir rakam ve sektörün ne kadar zor durumda kaldığını gösteriyor.

Ekonomik göstergelerdeki asıl bozulma 2018’in 7-10. ayları arasında yaşanmıştı. Dolayısıyla yıllık göstergeler 2019’un 10. ayından sonra düzelme eğilimine girecek.

Ayrıca cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın, Merkez Bankası başkanını “faiz” gerekçesiyle görevden alması, yeni başkanla birlikte faizlerin iniş eğilimine girebileceğini gösteriyor. Bu da sektör açısından önemli bir gelişme.

Bu gerekçelerle bizim 2019 yılı konut satış beklentimiz, 1 milyona yakın bir rakamın gerçekleşeceği yönünde. Bu da sektörün içinde bulunduğu durumu göz önünde bulundurursanız kötü bir rakam değil.

2019’da ev fiyatları düşecek mi ?

Gelelim asıl soruya; “2019’da ev fiyatları düşecek mi ?”…

Buraya kadar sektöre dair bir tablo çizmeye çalıştık. Şimdi bu tabloya resmi verileri ekleyeceğiz ve geleceğe dair değerlendirmeleri bunun üzerinden yapacağız.

2019 yılı Mayıs ayı Merkez Bankası verilerine göre Türkiye’de konut fiyatları son 1 yılda yüzde 1,57 arttı. (merkez Bankası konut fiyat endeksi verilerine BURADAN ulaşabilirsiniz.)

Aynı ayın verilerine göre yıllık enflasyon TÜFE’de yüzde 18,71, ÜFE’de 28,71 olarak gerçekleşti.

Merkez Bankası verilerine göre aynı dönemde 1 hafta vadeli faiz getirisi yüzde 24.

Yine Merkez Bankası’nda yer alan bilgileri göre, 2019 yılı Mayıs ayı itibariyle döviz fiyatları son 1 yılda yüzde 30 yükselmiş.

Yani konut fiyatları yükselmiş ancak hem döviz ve faiz karşısında değer kaybetmiş, hem de enflasyona yenik düşmüş.

Peki bu verileri nasıl okumalıyız?

Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor

Konut fiyatlarında yaşanan reel düşüş sektörün geleceği hakkında karamsar düşünmemize neden oluyor.

Konut yatırımı, likiditeye dönmek istediğinizde sizi zorlayacak bir yatırımdır. Elinizdeki dövizi yalnızca bir döviz bürosuna gidip bozdurabilirken, konutu nakde çevirmek o kadar kolay ve kısa bir süreç olmayabilir. Bu nedenle konut fiyatlarındaki artış, döviz gibi hemen nakde çevrilebilir veya faiz gibi önceden hesap edilebilir artışların çok üzerine çıkmadığı sürece sektörün işi zor.

Konut fiyatları ne zaman yükselecek?

Müteahhit, elindeki konutları mevcut fiyatlarla bile satamadığından daire fiyatlarına zam yapmak istemiyor, haklı.

Konut fiyatlarının artmadığını göre yatırımcı da konuta yatırım yapmak istemiyor, ki o da haklı.

Barınma ihtiyacını karşılamak ve kiracılıktan kurtulmak için ev almak isteyenler de faizlerin yüksek olması nedeniyle ev alamıyor, onlar da haklı.

Peki bu kısır döngü nasıl çözülecek? Aslında cevap, sorunların kendisinde gizli.

Önce stoklar azalacak, sonra müteahhit artan inşaat maliyetlerini fiyatlara yansıtıp zam yapacak, yatırımcılar konut almaya başlayacak, faizler düşecek ve evi olmayanlar da ev sahibi olmaya niyetlenecek.

Bütün bunları göz önünde bulundurursak önümüzdeki 2-3 yıl içinde konut fiyatlarında çok ciddi yükselişler beklemiyoruz.

Ancak ben sektörün hiç bir zaman eski şaşalı günlerine döneceğini düşünmüyorum.

Konut sektörünün geleceği nasıl şekillenecek?

Konut sektörünün ilk yapması gereken hedef kitlesini değiştirmek. Çünkü Türkiye değişiyor, nesiller değişiyor, anlayışlar değişiyor. Sektör de bu değişimi önceden görüp ona göre hareket etmeli.

Peki yeni hedef kitle kim olmalı?

1- Alt gelir grubu:

Alt gelir grubu Türkiye’de en kalabalık kitleyi oluşturuyor. Toki tarafından yapılan ve alt gelir grubuna hitap eden tüm projelere talep var. 200 konutluk projeye 5 bin kişi başvuruyor. Yani konut sektörüne talep azalırken, alt gelir grubu konutları hala yoğun talep görmeye devam ediyor.

Toki bir devlet kuruluşu ve bu işten zarar da ediyor olabilir. Ancak Toki modeli iyi incelenir, zarara neden olan yönleri kapatılırsa bugün Toki’nin yaptığı işi özel sektör üstlenebilir.

2- Tatilciler:

Türkiye’nin büyük kesimi “yazlık ev” ve “tatil” kavramıyla yeni tanıştı sayılır. Evet, toplumun küçük bir kesiminde bu kavram nesillerdir var. Ancak yeni nesillerde bu kavramlar çok daha genele yayılmış durumda. Bugün 40 yaş altı olan hemen hemen herkes maddi gücü ölçüsünde tatile gidiyor. Tatil için tercih edilen yerler, Ege ve Akdeniz. Önümüzdeki süreçte yazlık alımlarının daha fazla artacağını tahmin ediyorum.

Ayrıca artık “memleket” tatilcilerini de göz önünde bulundurmak gerekiyor. Özellikle muhafazakar kesim, tatilini memleketinde geçiriyor. Hatta senede 4-5 kez gitme imkanı buluyor. Sektör temsilcileri bunu da göz önünde bulundurarak yatırım yapmalı.

3- Yabancılar:

Türkiye’nin nüfusunu baz alınca sınırlı bir hedef kitle oluşuyor. Ancak yabancıları göz önüne alırsanız satılabilecek konutların sınırı yok. Burada Türkiye’ye ulaşımı kolay ve ülkemizi cazibe merkezi olarak gören kitleye göre hareket etmek gerekiyor. İlk akla gelen Araplar. Türkiye hem coğrafi yakınlığı, hem kültürel ve dini benzerliği, hem de doğal güzellikleriyle Arapların gözde ülkesi.

Türkiye’nin ulaşımı kolay kuzey şehirleri bu anlamda önem kazanıyor. Yalova, Ordu, Samsun ve Trabzon şimdilik bir adım önde. Ancak Rize-Artvin havalimanı açılınca bu iki şehir de çok ilgi görecek.

Yine doğal güzelliklere sahip Kars, Ardahan ve Iğdır gibi şehirlerin de ulaşım problemi çözüldüğünde cazip hale gelmesi muhtemel.

Bir de güneyi tercih eden yabancılar var. Rus ve Alman vatandaşları ağırlıklı bu kesim de denizi nedeniyle Türkiye’den ev almak istiyor.

Her iki yabancı türü için de sektörün öncelik belirlemesi ve ön çalışma yapması gerekli.

4- Müstakil ev isteyenler:

Türkiye’de müstakil ev fiyatları neredeyse yalı fiyatlarıyla yarışıyor. Halbuki şehrin biraz daha dışında, arsa fiyatlarının maliyetleri çok etkilemeyeceği yerlerde yapılacak ve daha makul fiyatlara satılabilecek müstakil evler, yeni bir hedef kitle doğurabilir.

Evet, bundan 10 yıl önce site hayatı çok cazipti ve her yere siteler yaptık. Ancak artık yeni trend, müstakil evler.

Zafer Küçük




Bu haber hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bir yorum yazın


*