2018 ‘de konut fiyatları düşecek mi artacak mı?

Konutta “balon” söylentisi yıllardır var. Ancak söylentilere rağmen hem konut fiyatları yükseliyor hem de satış sayısı artıyor. Peki sürekli artış ne zamana kadar gidecek? 2018’de konut fiyatları düşecek mi? Dar gelirli vatandaş konut sahibi olabilecek mi? Konut alabilecek olan herkes gerçekten konut sahibi oldu mu? İşte bize göre 2018 ve yakın gelecekte sektörün yönü ve yaşanabilecekler.

2018’DE KONUT FİYATLARI DÜŞECEK Mİ?

Birçok kişinin merak ettiği ve sık sık bize de sorduğu soru bu; ” 2018’de konut fiyatları düşecek mi? Yoksa artacak mı? “… Elbette bu sorunun kesin ve net cevabı yok. Küresel verilerden yola çıkarak bu soruya “evet” cevabı vermek mümkün. Ancak ülkenin dinamikleri hala konuta rağbet olduğunu ortaya koyuyor. Biz kendi verilerimizle konuyu açıklamaya çalışalım.

KONUTA TALEP HALA YÜKSEK

Fiyat, arz talep dengesiyle oluşur. Talep devam ettiği sürece fiyatın düşmesi beklenmemeli. Konut satış rakamları Türk halkının fiyatının çok yüksek olduğundan şikayet ettiği konuta halen ilgi duyduğunu gösteriyor. Türkiye için çalkantılarla dolu 2016’da konut satışları rekor kırmıştı, 2017’de bu rekor da geçildi. 2018’in ilk aylarında gelen veriler de halen talebin güçlü olduğunu gösteriyor. Bu birinci nokta.

KÜRESEL EKONOMİK KRİZLER KONUT PİYASASINI ETKİLEYEBİLİR

Barınma en temel ihtiyaçlardan biri. Ancak konut ekmek, su gibi alınıp satılabilecek bir temel ihtiyaç değil. Bu ihtiyaç, maddi anlamda yüksek birikim istiyor. Sadece birikim de yeterli olmuyor. Bu birikimi konuta yönlendirme isteği de oluşmalı. Ancak küresel ekonomik göstergeler, elinde konut alabilecek nakit parası olanların da, krediyle konut alacakların da bu isteğini engelleyebilecek yönde gelişiyor. Önce küresel anlamda neler olduğuna bakalım;

1- Küresel ticari krizler

Trump’ın başa geçmesinden sonra ABD ticari anlamda agresif bir yapıya büründü. Çeşitli mallara gümrük vergisi konması, ABD ile AB arasında gerilime neden oldu. Keza ABD-Çin ticari gerilimi de yükseliyor. ABD aynı şekilde komşu ülkelere yapılacak yatırımların da önünü tehditle keserek kısa vadede avantaj elde etmiş olsa da, uzun vadede bu durum şirketleri zora sokabilecek. Dünyanın en büyük petrol tüketen ülkesi olan Çin, bundan sonra petrolü dolarla almayacağını açıkladı. Dünya ticari bir krizin eşiğinde. Her şeyden önce para gerilimi sevmez. Gerilim altındayken para nakitte kalır. Nakitte kalmasa bile gayrimenkul gibi nakde dönmesi zor yatırımlar yerine, bono-tahvil-faiz gibi yatırım araçlarına yönelir. Bu nedenle ABD’de 3 aydır üst üste yeni konut satışları düşüş eğiliminde.

2- Küresel ekonomik problemler

Ülkelerin ekonomik verileri de giderek kötüleşiyor. Özellikle Japonya, ABD, Çin gibi ülkelerde ekonomik veriler bozulma eğiliminde. ABD ve Japonya’nın dış borçları tarihlerinin en yüksek seviyesine çıkmış durumda. Çok hissedilmese de Çin’de çok sayıda büyük şirketin mali sıkıntıda olduğu söyleniyor. Çin devleti yaklaşık 400 milyar dolar büyüklüğündeki Anbang’a el koydu. Dünyadaki çok sayıda sigorta şirketinin sahibi olan firmanın batmak üzere olduğu söyleniyor. Şirket neredeyse bir Apple büyüklüğündeydi. Anbang kadar büyük olmasa da Çin’de benzer durumda onlarca global şirket olduğu iddialar arasında.

3- Faiz ve dolar etkisi

Dolar üzerinde büyük baskı var. FED, 2018’de piyasadan 450 milyar dolar toplamayı planlıyor. Bu paranın çoğu yatırımcılardan gelecek. Bunun için de faizlerin yükselmesi gerekecek. Bizim gibi ülkeler dolar kaçmasın diye, banka faizlerini daha da yukarı çekecek. Borçlanma maliyetleri artacak. Hem kişiler, hem de şirketler için konut daha maliyetli hale gelecek.

KONUT YATIRIM ARACI OLMAKTAN ÇIKIYOR MU?

Barınma her ne kadar temel bir ihtiyaç olsa da şuan yapılan konut projelerinin birincil hedefi, zaten kendisine ait evi olan vatandaşlar. Ya mevcut evlerini satıp üzerine bir miktar para koyan veya ikinci evini almak isteyen kitle maddi açıdan daha güçlü. Bu kişiler ev fiyatları yüksek olsa da alım gücüne sahipler. Zaten bu nedenle Türkiye’de ev sahipliği oranı, on binlerce yeni ev yapılmasına rağmen değişmiyor.

Hedef kitle ikinci evini alacak kişiler için de önemli bir faktör var; evin fiyatının değerlenmesi… Bu nedenle müteahhitler istese de fiyatları düşüremiyor. Bunun yerine kampanya adı altında çeşitli metotlarla evlerin fiyatlarını resmi olarak düşürmeden satmaya çalışıyor.

Türkiye’de konut fiyatları yükseliyor. Ancak bu yükseliş son yıllarda doların ve enflasyonun gerisinde kalıyor. Merkez Bankası verilerine göre 2017 yılında konut fiyatları yüzde 11,5, yeni konutların fiyatları ise 10,2 oranında yükseldi. Aynı dönemde TÜFE 11,9, ÜFE ise 15,8 oldu. Bu durum devam ederse, yatırım amacıyla konut alanlar, birikimlerini başka yöne çevirebilir.

KİRA GELİRLERİ DÜŞÜYOR

Konut fiyatları kayda değer bir artış göstermese de kira gelirlerindeki artıştan daha iyi durumda. Yakın döneme kadar konut fiyatları “aylık kira x 200” formülüyle hesaplanırdı. Yani bir evin değeri, getireceği kiranın 200 katıydı. Bu rakam artık yükseliyor. Bazı şehirlerde kira çarpanı 300’ü bulmuş durumda.

Bir başka ifadeyle konut yatırımı yapan bir kişi, önceden bu yatırımını 200 ayda geri alabiliyordu, bugün alamıyor. Yatırımcı açısından bu durum önemli bir sorunun işaretçisi durumunda.

FAİZLER YÜKSEK

Konut alımında yeterli birikimi olmayan, eksik kalan tutarı bankalardan kredi alarak tamamlıyor. Ancak kredi faizleri son yılların en yüksek seviyesinde. 2013’te bazı bankalarda aylık faizler 0,60 puanlara kadar inmişti. Bugün ise en düşük faiz 1,60’larda. Yani neredeyse 3 katı.

Yüksek faizler sadece konut almayı düşünenleri zora sokmuyor. Banka kredisi kullanan şirketleri de etkiliyor. Bunlar da hem şirketlere konutların inşaat maliyetini, hem de krediyle konut alacaklara konutun toplam maliyetini artırıyor.

REKABET GEREKSİZ LÜKS DOĞURUYOR

İnşaat firmalarının artması, mahalle arasında bile firmaların rekabete girmesine neden oldu. Daha önceleri firmaların gider kaleminde bulunmayan tv reklamları, satış ofisleri, örnek daireler birer zaruri ihtiyaç haline geldi.

Site tarzı yapılaşma beraberinde havuzlar, kapalı garajlar, tenis kortları, basket-futbol sahaları getirdi. Lüks beyaz eşya ve ithal malzeme kullanımı arttı.

Rekabetin doğurduğu lüks, hem maliyetleri hem de fiyatları etkiledi. Bundan 20-25 yıl önce yapılan evlerle, 2 sene önce yapılan evler arasında dağlar kadar fark var. Bu fark fiyatlara da elbette yansıdı.

ESKİ NESİL BİRİKTİRİYORDU, YENİ NESİL HARCIYOR

Yaşları 60’ın üzerinde olan eski kuşak çok büyük zorluklar içinde yaşamalarına rağmen banka kredisiz ev sahibi olabilmişlerdi. Çoğu “banka kredisi” kavramını yaşamadı bile. Ancak yeni nesil cep telefonunu bile banka kredisiyle alıyor.

Kredi kavramı eski kuşağa ne kadar uzaksa, birikim kavramı da yeni kuşağa o kadar uzak. Orta kuşak ise çok biriktirememekle birlikte, yatırım yapmak istiyor. Konut satıcılarının hedeflerini bu doğrultuda belirlemesi gerekiyor.

SONUÇ: KONUT FİYATLARI DÜŞECEK Mİ ARTACAK MI?

Değerlendirmeler sonucunda gelelim sonuç kısmına. Bizim öngörülerimiz konut fiyatlarının rakamsal olarak düşmemekle birlikte, enflasyon ve diğer yatırım araçları baz alındığında reel bir düşüşün yaşanacağı yönünde. Ancak fiyatının yanında kira getirisi de düşünülürse konut halen cazip bir yatırım aracı.

EV ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN MI?

Bizim önerimiz şu; bir eviniz yoksa beğendiğiniz, içinde huzurlu bir şekilde yaşayabileceğiniz, iş yerinize mümkün olduğunca yakın bir yerden ev alabilecek gücünüz varsa, ev alın. Bir yatırım aracı olmasının ötesinde “ev sahibi olmak”, borçlar bittiğinde çok daha rahat birikim yapma imkanı doğuracaktır. Ancak bugünkü ortamda bunu banka kredisiz yapmaya çalışın.

Yatırım için ev almayı düşünenlere ise tavsiyemiz şu; alırken kazanmalısınız. Peşin paranız varsa en kurumsal firmayla bile sıkı pazarlık yapın. Projeden ev alırken hem firmayı, hem de projeyi çok iyi araştırın. Toprak sahibinin inşaat firması olduğu projeleri tercih edin. Gayrimenkul sektörü diğer yatırım araçlarından bazı dönemlerde daha az kazandırabilir. Ancak doların bile küresel döviz aracı olmaktan çıkacağının konuşulduğu şu günlerde konut yatırımı, hem kira getirisi hem de taşınmazlığıyla güvenli bir limandır.

Yine de tercih sizin.