Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikası Makro Yapı’nın TOKİ arazisine yaptığı Park Mavera 3 projesi oldu. Yaklaşık 2 ay önce talep toplayan ve 5 Nisan tarihinde de 42.6 liradan borsaya giren sertifika bugün 37 lira. Borsanın tarihi zirvesini gördüğü dönemde PMVR3 kodlu Park Mavera 3, yüzde 10’dan fazla değer kaybetti. Şimdi ise Halk Bankası iştiraki Halk GYO’nun Ataşehir Finans Merkezi’ndeki kendi binaları için gayrimenkul sertifikası çıkarma ihtimali konuşuluyor. Türkiye’de ihtimaller genelde hep gerçek olur. Ama öncesinde Park Mavera 3 borsada neden başarılı olmadı ona bakmak lazım.
İlk büyük düşüşün nedeni Sivaslı yatırımcı denildi
Borsa’da işlem gördüğü bir kaç gün yatay seyreden Park Mavera 3 hissesi, bir günde ciddi bir düşüş yaşadı. 37 liraya kadar inen kağıdın düşmesine Sivaslı bir yatırımcının alt limitsiz satış emrinin neden olduğu söylendi. “Borsayı bilmeyen” diye de not düşüldü. Bu düşüş borsanın tarihi zirvesini gördüğü günlerde biraz yükselerek 39 bine ulaşabildi. Bugün ise 37 bin bandında seyrediyor.
PRMV3 neden yükselmiyor?
Öncelikle sertifikanın yatırımcıya ne vadettiği önemli. Sertifika diyor ki; “Ya yeterince hisse topla 3 yıl sonra benimle daire al ya da elindeki hisseleri 3 yıl sonra açık artırma yoluyla satarız, kaça giderse!”.
Park Mavera 3 bir konut projesi. Yapanın amacı tüm konutları satmak. Bugünkü piyasa koşulları, yani sektörün içinde bulunduğu durum, yüksek konut stoku, alım gücünde kayda değer bir artış olmaması konut fiyatlarının aşırı değerlenemeyeceği etkisi yaratıyor. Yani borsadaki herhangi bir kağıt yarın sabah güzde 10 20 artabilir. Firmayla ilgili bir habere, yapılan bir anlaşmaya bakar. Ancak Park Mavera 3 kağıdının yarın sabah 45 liraya çıkmasına imkan yok, çünkü konutun fiyatı sabit. Ancak projedeki konutların fiyatına zam gelirse sertifika da bundan etkilenip yükselebilir. Bu haliyle sertifika borsadan bağımsız. Borsa 150 bine de çıksa bile, sertifika, projenin sahibi Makro’nun daireleri kaç liraya sattığına göre hareket edecek. Dolayısıyla sertifikanın borsada işlem görmesinin hiç bir anlamı kalmıyor.
Toplu açık artırma handikapı var
Türkiye’deki projeler ne zaman toplu şekilde açık artırmaya çıksa genelde konutların büyük kısmı elde kalıyor. Çünkü aynı anda yüzlerce konut alıcısını tek projede buluşturmak kolay olmuyor. Hatta bu piyasadan çok daha ucuza konut satan TOKİ projelerinde bile zaman zaman yaşanıyor. Park Mavera 3 projesi 2020 yılında tamamlandığında, konutlar açık artırma yöntemiyle satılacak. Yatırımcılar burada konutların satılamayabileceğini düşünüyor ki haksız sayılmaz.
“Konutta balon” söylentisi etkili
Türkiye’de konut fiyatlarında bir düşüş yaşandığı gerçek. En azından düşmese bile artış ya yok ya da çok sınırlı. Tamamen satılacak konutların fiyatına endeksli bir kağıdın da ister istemez “yükselmeyeceği” yönünde bir kanaat var. Bu yüzden borsadaki diğer kağıtlar gibi ilgi görmüyor.
Ne yapmalı?
Öncelikle borsada hiç bir şeyin sınırı yok. Dibi gören kağıtları bile elinde tutanlar, bir gün patlama yapacağını düşünenler var. Ayrıca küçük oyuncuların tamamı borsada sürpriz kağıt arayışı içerisinde. Halbuki Park Mavera 3’ün aşırı değerlenmesi mümkün değil. Bu yüzden sertifikayı borsada değerlendirmek doğru bir yöntem olmayabilir. Ancak borsada işlem görmek yerine başka bir yöntemle sadece bir kere satışına izin verilir ve proje sonunda belli fiyattan geri alım garantisi verilirse o zaman parasını faize yatıranlar talepte bulunabilir.
Bir diğer husus da 3 yıl sonrasına ait. Sertifika sahipliği 3 yıl sonra sona ermemeli. Sertifikaların karşılığı 3 yıl sonra da kira geliri şeklinde devam etmeli. İsteyen, istediği zaman bulunacak bir yöntemle bu sertifikaları satmalı.
Yeni bir gayrimenkul sertifikası satışa sunulsa satılır mı?
Açıkçası PRMV3’ün borsa performansı sonrasında yeni bir sertifikanın ilgi göreceğini sanmıyorum. En azından konut sektörü açısından bu zor görünüyor. Makro açısından bir sorun yok. Satışa sunduğu tüm sertifikaları sattı. İlk olmanın avantajını kullandı. Ama eğer Halk Gyo finans merkezi projesi için bunu düşünüyorsa bence yeterince ilgi görme ihtimali çok düşük. Bu yüzden Halk GYO’nun yerinde ben olsam böyle bir maceraya girişmezdim.