İstanbul sadece Türkiye değil, dünyanın en güzel, en büyük şehirlerinden biri. Hem tarihi dokusu hem de coğrafi konumu itibariyle de oldukça önemli bir şehir İstanbul. Tabi bütün bunlar İstanbul’u değerli de yapıyor. Hem manevi hem de maddi açıdan.
Bugün İstanbul’da gecekonduların bile metrekare fiyatı Anadolu’daki lüks konutlarla yarışıyor. Sürekli gelişen şehir, metro, metrobüs, havalimanı, köprü, tüp geçitler, tüneller gibi yeni projeler konut fiyatlarını da hep yukarı yönlü tutuyor. Üstelik bu yükseliş trendi konut bolluğuna rağmen kesintisiz olarak sürüyor.
Hiç şüphe yok ki İstanbul’da alınacak gayrimenkuller daha uzun vadede yatırımcısına kazandırmaya devam edecek. Peki yatırım amaçlı konut alacakların daha fazla kazanacakları bir yer var mı? Yoksa yatırımcılar istanbul’a mahkum mu?
Mahkum değilsek bile korkuyoruz, İstanbul dışında hiç bir yeri pek bilmiyoruz. “Daha alırken mi kaybederiz, beni kazıklarlar mı?” diye düşünüyoruz. Peki İstanbul’da kazıklanmıyor muyuz?
Öncelikle güvenilirliği konusunu tartışma götürmez bir araştırmadan bahsetmek istiyorum. Türkiye İş Bankası’nın desteğiyle hazırlanan REIDIN Emlak Endeksi… Bu emlak endeksinde ne var? AY ay ve yıl yıl emlak sektörünün her alandaki ayrıntılı büyümesi, küçülmesi, yatırımları, fiyatlandırması var. Endeks her yerde değil 68 şehirde yapılıyor.
Daha önceki raporlarda da benzer sonuçlar çıksa da ben detaylı rakamlarını vereceğim 2016 Eylül ayı raporunu baz alacağım.
Haritalar üzerinden ilerleyelim.
Endekste harita koyudan açığa doğru sıralanmış. En koyu yerler metrekare fiyatı en pahalı şehirler. Nereler buralar; İstanbul, Yalova, Muğla ve İzmir. Ancak verilen aralığın çok geniş olduğunu, daha dar bir aralık verilse İstanbul’un bütün illeri rahatlıkla geçeceğini belirtelim.
Ancak daha sonraki renklerde aralık dar ve daha gerçekçi bir renklendirme var.
Peki bu harita neyi gösteriyor.
1- Bilecik ve Kütahya çevresindeki bütün illerden daha ucuz konut fiyatlarına sahip. Bu nedenle bu iller İstanbul dışında yatırım arayanlar için uygun şehirler gibi duruyor.
2- Malatya, Erzurum ve Mardin. Üçü de büyük şehir olmasına rağmen konut fiyatları metrekare bazında çevrelerine ve diğer büyük şehirlere göre düşük. Bu iller de Doğu Anadolu’ya yatırım yapmak isteyenler için uygun görünüyor.
3-Karadeniz’in en büyük şehri Samsun’da ortalama metrekare fiyatları çevre illere göre çok düşük. Karadeniz’den ev almak isteyenlerin ilk tercihi burası olmalı.
4- Akdeniz’de sayısız koya sahip, sanayisi gelişmiş büyük şehir Mersin’de, konutların ortalama metrekare fiyatları Isparta, Burdur gibi görece daha düşük olması beklenen şehirlerin gerisinde kalmış. Mersin bu açıdan yatırım için uygun bir şehir gibi görünüyor.
5- İstanbul’a yakın olmasına ve Avrupa ile sınır olmasına rağmen Kırklareli Trakya’nın en ucuz kenti. Kırklareli’nde ortalama konut fiyatları Kars’tan, Adıyaman’dan bile ucuz. Yatırım için düşünülebilir.
Ancak bu harita değerlendirmek için çok da yeterli değil. Bir de aylık değişime bakalım.
Bu haritada da kırmızıdan yeşile doğru bir değişim endeksi görüyoruz.
Buna göre;
1- Çanakkale 1915 köprüsü güzergah üzerindeki ve çevredeki şehirleri etkilemiş görünüyor. Çanakkale, Tekirdağ ve Balıkesir’de ivme yukarı yönlü.
2- Geçen haritadan okuduğumuz, Samsun, Mersin ve Bilecik yukarı yönde hareketli.
3- Ege ve Akdeniz kıyıları Türkiye geneline göre daha fazla değerleniyor.
Bir de amortisman süresi dediğimiz, yani kirasıyla evin alış fiyatını kaç yılda karşılar sorusunun cevabını gösteren haritaya bakalım.
Bu haritayı değerlendirirsek 4 ilde ortalam 12 sene boyunca kiraya verirsek, evi bedavaya almış oluyoruz.
Bunlar Van, Bilecik, Kütahya ve Aydın.
Her 3 haritayı da değerlendirecek olursak;
1- Mersin, hem amortisman süresi, hem metrekare fiyatları, hem de yukarı yönlü kira fiyatlarıyla yatırım için en doğru il gibi görünüyor.
2- Bilecik ve Kütahya, her ne kadar kira fiyatlarında çok yukarı yönlü ivmeye sahip olmasa da, amortisman süresi ve evlerin ucuzluğu nedeniyle yatırım amaçlı alımlarda tercih edilebilecek illerin başında geliyor.
3- Karadeniz’de Samsun, amortisman süresi ile çevredeki bütün illerden önde. Buna karşılık ortalama metrekare fiyatları çevre illerden düşük. Yukarı yönlü kira fiyatları hareketiyle en az Mersin kadar değerlendirilmesi gereken bir il.
4- Doğuda ise Van amortisman süresi ve buna rağmen artış eğilimindeki konut fiyatlarıyla ön plana çıkıyor. Erzurum’da bu noktada değerlendirilebilecek bir başka il.
Anlayacağınız şu.
İstanbul elbette çok güzel ve büyük bir şehir. Bunun yanında hali hazırda devam eden bir çok yatırım var ve her bir yatırım çevresini değerlendirmeye devam edecek. Ancak İstanbul’da konut fiyatlarına kıyasla kira geliri ortalaması düşük. Amortisman süreleri neredeyse 20 seneye kadar çıkıyor. Yani başka bir deyişle, İstanbul’da konut fiyatları ederinin çok üstünde.
Buna karşılık Anadolu’da bir çok kent öyle büyük projeleri beklemeksizin çok daha büyük avantajlarla yatırımcıları bekliyor.
Bizden söylemesi.
Emlak Uzmanı Zafer Küçük