Türkiye’de kiraya vermek için ev alınır mı?




Türkiye’de konut en fazla ilgi gören yatırım araçlarından biri. Gayrimenkulün değer artışının yanı sıra bir taraftan da kira getirisi, yatırım aracı olarak gayrimenkulün tercih edilmesini sağlıyor. Ancak son zamanlarda konut fiyatlarıyla kira getirileri arasındaki farkın giderek büyümesi, akıllara “Kira getirisi için konut alınır mı?” sorusunu getiriyor. Bu sorunun cevabı maalesef, hayır. Türkiye’de satın alınan bir mülkün amortisman süresi, bir başka ifadeyle kira geliriyle kendisini karşılama süresi 15-16 yıldan 20-30 yıla çıktı.

Bir mülkün değeri 200 aylık kirasına eşitti

2000’li yılların başlangıcına kadar Türk gayrimenkul sektöründe bir mülkün değeri temelde “Kira getirisi x 200” şeklinde hesaplanırdı. Yani 1000 TL kira getirisi olan bir yerin değeri 200 bin TL olarak ölçülürdü. Bu konutun yeni veya eski oluşuna göre +-20 ay oynardı. Yani yeni konutlarda mülkün değeri “Kira getirisi x 220” olurken, çok eski evlerde “Kira getirisi x 180″e kadar düşerdi. Ancak günümüzde kira ile konut fiyatı arasındaki fark büyüdü. Eskiden 200 bin TL’ye satılan bir konut ortalama 900-1100 TL arasında kiracı bulurken bugün aynı konutu en fazla 750 TL’ye kiraya verebiliyorsunuz. Semt semt bu rakam 500’e kadar iniyor. Bunda da en büyük etken, kiralık konut sayısının çok fazla olması. Peki dünyada durum nasıl?

Euro bölgesi ülkeleri kira geliri açısından en cazip ülkeler

Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü’nün (OECD) verilerine bakıldığında, Türkiye’deki emlak sektörünün durumunu yorumlamak daha kolay. Uluslararası hesaplamalarda emlak sektörünün en önemli göstergesi reel fiyat/kira oranı kabul ediliyor. 2010’da bu oran 100 kabul edildiğinde, Türkiye’de 2016’nın üçüncü çeyreği itibarıyla 148.9 puana kadar yükseldi. Yani kira ile konutun satış oranı arasında yüzde 50’lik bir fark oluştu. 35 OECD ülkesindeki değişim ise ortalama 107 puan olarak kaydedildi. 19 ülkenin bulunduğu Euro Bölgesi’nde ise bu puan 94.4. Yani kiralar konut fiyatlarından yaklaşık 6 puan daha fazla artmış. Bu da euro bölgesi ülkelerinde yatırım aracı olarak konut satın almanın daha cazip olduğunu gösteriyor. Türkiye ile birlikte Yeni Zelanda, İsrail ve İsveç’te de fiyat/kira oranı 130 puanın üzerinde artış gösterdi.

Dalgalanan döviz fiyatları konut yatırımcısını korkutuyor

Faizlerin 2013 yılının hala üstünde seyretmesi, dolardaki aşırı yükseliş konut yatırımcılarını korkutuyor. Yeni konut satışları her yıl 500-550 bin civarında kalırsa stokların erimesi mümkün gözükmüyor. Üstelik firmalar ekonomi kurmaylarının üzerinde çalıştığı “değer artışlarından vergi alma” konusunda da büyük tedirginlik yaşıyor.

Konut fiyatı artıyor, kira yerinde sayıyor

Türkiye’de, revaçta olan belli başlı merkezlerde fiyat/kira dengesizliği daha açık görülüyor. İstanbul’da kentsel dönüşümün sürdüğü Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih buna örnek oluşturuyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları, Kadıköy’de 6 yıl önce kira getirisi 1200 TL olan bir dairenin değerinin ortalama 220 bin lira olduğunu, bugün ise kira getirisi 3 bin lira olan bir dairenin fiyatının ortalama 720 bin lirayı bulduğunu belirtiyor. Yani kira geliri 2.5 kat artarken, ortalama fiyat 3.3 kat arttı. Danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’e göre, iller bazında İstanbul’un yanı sıra Adana, Yalova, Antalya, Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasında büyük fark olan iller arasında öne çıkıyor.