Rayiç bedel, hem her yıl ödenen emlak vergisinin, hem de alım-satım durumlarındaki vergi miktarlarının belirlenmesi açısından oldukça önemli bir mihenk taşı. Kısa vadede herkesi etkileyen nokta, emlak vergisi. Çünkü evi satsanız da, satmasanız da her yıl iki kez emlak vergisi ödüyorsunuz. Türkiye’nin bir çok yerinde rayiç bedeller yeniden belirlendi ve bazı yerlerde emlak vergisi oranları fahiş denilebilecek oranlarda arttı. En bariz örnekler ise İstanbul’da Beşiktaş ve Beylikdüzü’nde yaşandı. Artış oranları bazı yerlerde yüzde 600’ü buldu. Bir kısım uzmanlar, bu tarz artışı gerektirecek bir şey yaşanmadığını, aksine konutların değer kaybı yaşadığı yerler olduğunu söyleyerek, dava açılmasını tavsiye ediyor. Peki dava sonuç verir mi?
Rayiç bedel nedir? Emlak vergisi oranları nelerdir?
Öncelikle rayiç bedelin ne olduğuna bakmamız lazım. Rayiç bedel bir gayrimenkulün alım satımında devletin kabul ettiği alt sınır. Bu bedeli belediyeler, komisyonlar aracılığı ile sokak sokak belirliyor. Devlet bunu alt sınır kabul ediyor dedik. Şöyle ki; siz evinizi 100 bin TL’ye de satsanız, rayiç bedel 150 bin TL ise devlet bu tutar üzerinden vergi ve harçlarını alıyor. Ancak bir kişi daireyi 400 bin TL’ye satmışsa ve eğer bu para trafiği banka aracılığı ile yaşanmamışsa, “150 bin TL’ye sattım” deyip daha az vergi ödeyebiliyor. Rayiç bedelin altına inmeye devlet müsaade etmiyor.
Rayiç bedel genelde gerçek bedelin altında kalıyor. Belediyeler oy kaygısıyla bir mülkün gerçek bedelini, rayiç bedele yansıtmıyor.
Emlak vergisi oranları ise büyük veya küçük şehirde olmasına, işyeri veya konut olmasına, arsa veya tarla olmasına göre değişiklik gösteriyor
Emlak Vergisi Oranları:
| Konut | İşyeri | Arsa | Arazi | |
|---|---|---|---|---|
| Büyükşehir olmayan yerler | Binde 1 | Binde 2 | Binde 3 | Binde 1 |
| Büyükşehir Sınırları | Binde 2 | Binde 4 | Binde 6 | Binde 2 |
Emlak vergisi büyükşehirlerde konutlar için rayiç bedelin binde 2’si oranında. Mesela 1 milyon liralık bir eviniz var. Öyleyse evinizin emlak vergisi 2 bin TL olacaktır. Eviniz 10 milyon lira değerindeyse, vergisi 20 bin TL çıkar. Evinizin değeri 300 bin TL ise, vergisi de 600 TL olmalıdır.
Evinizin gerçek beli ne kadar?
Bu rayiç bedeller, gerçek bedelin çok altında kalır dedik ya. Belediyeler de bu amaçla, bazı dönemlerde rayiç bedelleri güncellerler. İşte emlak vergisindeki fahiş fiyat artışları da bu dönemde yaşanır. İtiraz etmeden önce şu göz önünde bulundurulmalıdır; “Evinizin gerçek bedeli ne kadar?”.
Artış her ne kadar fahiş olsa da, itirazda bulunacağınız mahkeme bir bilirkişi görevlendirecek, bilirkişi de evinizin gerçeğe oldukça yakın rayiç bedelini hesaplayacak. Ortaya çıkacak sonuç sizin aleyhinize olabilir. Çünkü fahiş vergi artışı, geçmişte düşük vergi alınmasından kaynaklanıyor olabilir.
Rayiç bedel gerçek bedelin üstündeyse itiraz edin
Ancak rayiç bedelin gerçekten evinizin bedelinin üstünde olduğunu düşünüyorsanız, itiraz edin. Unutmayın, rayiç bedelleri belediye belirliyor ve içinde emlakçıların da olduğu bir komisyona sunuyor. Komisyon da bu rayiç bedelin gerçekçi olup olmadığını onaylıyor. Mahkemelerin de bilirkişi olarak görevlendireceği kişiler de benzer kişilerden oluşuyor.
Evinizin rayiç bedelini nasıl hesaplarsınız?
Benzer muhitte benzer özelliklere sahip 3 evin fiyatını toplayın. Yine o 3 evin toplam metrekaresine bölün. Bu rakamı evinizin metrekaresi ile çarpın. Sizin evinizde küçük artı eksi özellikler varsa da bunlara da bir miktar fiyat biçin. İşte evinizin olası rayiç bedeli. Bulduğunuz rakamı büyükşehirde yaşıyorsanız 500’e, küçük şehirlerde yaşıyorsanız da 1000’e bölün. Eğer belediyenin sizden istediği bedel bu bedelin üzerindeyse önce belediyeye, ardından mahkemeye itirazda bulunun. Bulduğunuz rakam belediyenin sizden istediği vergiden fazla ise, bir an önce verginizi ödeyin.