PROFESÖR EMRE ALKİN, KONUTTA BALON SÖYLENTİLERİNE NOKTAYI KOYDU!




GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 1.Çeyrek Raporu, Türkiye Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla yayınlandı. Temel ekonomik verilerin yanı sıra konut, krediler, AVM, ofis gibi gayrimenkul sektörünün tüm alt segmentlerini kapsayan raporda Prof. Dr. Emre Alkin’in de değerlendirmelerine yer verildi. İşte Prof. Dr. Alkin’in değerlendirmeleri;

Konutta balon yok!

Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasası’nda fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yaptığımız analizlerle bulduğumuz cevap ise ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür.

5 yılda yüzde 35’lik reel artış makul

Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2012 ile Ocak 2017 arasında, reel olarak yüzde 43,09 oranında artmıştır. Yeni konut fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 35,72’lik reel fiyat artışı sağlamıştır. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından oldukça uzaktır. Her iki endekste kabul edilir bir artış oranı sağlamıştır. Endekslerin artışı sektörün canlılığının ve talebin sürekliliğinin işareti olarak da yorumlanabilir.

Semt bazlı köpük olabilir

Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda ‘köpükleşme’ eğilimleri görülebilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.

İnşaat sektöründe arz, talebe göre daha yavaş şekilleniyor

Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır.

Emre ALkin’in değerlendirmeleri dahil konut sektöründe mevcut durumu anlatan raporun tamamına buradan ulaşabilirsiniz.