PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ İLE NELER DEĞİŞİYOR?

İnşaat sektörünün anayasası olarak kabul edilen Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Yeni yönetmelik Resmi Gazete’de yayınlandı. Ancak yönetmelik devletin sağladığı birçok vergi indiriminin de son bulacağı 1 Ekim’de tam anlamıyla yürürlüğe girecek. Kentsel dönüşümde 1.25 ek emsal hakkı da 1 Ekim’e kadar geçerli olacak. Peki Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile neler değişiyor? Yeni imar yönetmeliği neleri kapsıyor?

Stüdyo daireler yasaklandı mı?

Evet. Artık 1+0 stüdyo daireler, imar projelerine dahil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28,50 metrekare olacak. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası (en az 12 metrekare), 1 yatak odası (en az 9 metrekare), 1 mutfak veya yemek pişirme yeri (en az 3,30 metrekare), 1 banyo veya yıkanma yeri (en az 3 metrekare) ve 1 tuvalet (en az 1,20 metrekare) bulunacak. Hatta bütün alanların kısa kenarları bile yeni imar yönetmeliğiyle belirlendi.

Avan proje tanımı değişti mi?

Evet. Şehirlerin dikey yerine yatay gelişmesinin hedeflendiği yönetmelikle, uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse silüetin yer aldığı proje olarak tanımlandı. Böylece Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellendi.

Çatıya bahçe yapmak mümkün mü?

Evet. Yeni imar yönetmeliğine göre binalara çatı bahçesi yapılabilme hakkı getirildi. Ancak, çatı bahçeleri çatı sınırlarını aşamayacak, iklime uygun olacak ve silüeti bozamayacak.

Yeni imar yönetmeliği ile belediyelerin emsal artırmaları engelleniyor mu?

Bu sorunun cevabı hem evet hem hayır. Hayır çünkü belediyelerin imar artırmaları engellenmiyor, evet çünkü bu konuda yapılabilecek artışa sınırlama getiriliyor.

Yeni imar planına göre artık hiçbir belediye veya idare, yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacak. İdarelerin böylece inşaat alanlarında plan notları ile belirledikleri alan kullanımını fazlalaştırma hakkı kaldırılmış oldu.

Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde, parselin toplam emsal alanının yüzde 30’unu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilecek. Bunun anlamı, birçok alanın emsal dışı alan olarak tanımlanması bir yüzde ile sınırlandı.

Kot farkı olan yerlerde yeni düzenlemeye gidildi mi?

Evet. Yeni düzenlemeyle kot farkından bağımsız bölüm kazanma devri sona erdi. Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.

Az katlı binalara asansör koymak zorunlu hale mi geldi?

Bu sorunun cevabı kısmen evet. 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör koymak mecburi hale geldi. 3 katlı binalarda asansör koymak zorunlu olmasa da asansör yeri bırakma şartı konuldu. Böylece 3 katlı binaların da gelecekte asansör koyması imkanı sağlanmış oldu. Özellikle kentsel dönüşüme uğrayacak az katlı binalarda bu madde sıkıntı yaratabilecek.

Binaların taban alanı büyüdü mü?

Evet. Planlı Alanlar Tip Yönetmeliği ile binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değiştirildi. Eskiden TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60’a kadar çıkarıldı.

Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 100 metrekareden 9 kat yapılması gereken bir projede, şimdi 150 metrekareden 6 kat yapılabilecek.

Yeni imar yönetmeliğine göre kat sayısı değişti mi?

Yeni yönetmelik kat sayısını önünden geçen yola göre sınırlandırdı. Buna göre bodrum kat hariç konutlarda;

7 metre yol varsa 2 kat,

7-10 metre arası yol varsa 3 kat,

10-12 metre arası yol varsa 4 kat,

12-15 metre arası yol varsa 5 kat,

15-20 metre arası yol varsa 6 kat,

20-25 metre arası yol varsa 8 kat,

25-35 metre arası yol varsa 10 kat,

35-50 metre arası yol varsa 14 kat,

50 ve üstü metre arası yol varsa 14 kat üstünde inşaat yapılabilecek.

Yani 14 kat üstü binaların 50 metre genişliğinde yola en az bir cephesi olması gerekecek. Bu düzenleme ile kat yasağı olmayan semtlerde mahalle arasında yapılacak gökdelenlerin önüne geçilmiş olacak.

Dairelerin yükseliği kaç metre olabilecek?

Yeni yönetmeliğe göre konutlarda kat yükseklikleri 3.60 metreye ticari ofislerde 4 metreye çıkarıldı.

İzin gerektirmeyen basit tamirlerin kapsamı genişletildi mi?

Evet. Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca ve saçak onarımları basit tamir ve tadilat tanımına sokuldu.

Baz istasyonları ruhsatsız kurulabilecek mi?

Evet. Ruhsat şartı belli durumlarda kaldırıldı. Buna göre binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabi olmadan yapılabilecek.

Zemin katlardaki dairelerin mağazaya dönüştürülmesi mümkün mü?

Bu sorunun da cevabı kısmen evet. Bu dönüşüm sadece yol boyu ticaretin olduğu konut alanlarında geçerli olacak ve otopark yükünün karşılanması ve kirlilik oluşturmaması şartı aranacak.

Ruhsatsız inşaat kazısı yapılabilecek mi?

Evet. Artık hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek.

Binaların cephe kaplaması ve rengine belediye mi karar verecek?

Bunun da cevabı kısmen evet. Aslında belediyelerin böyle bir yetkisi zaten vardı. Ancak bunun için belediye meclisinin karar vermesi gerekiyordu. Yeni düzenleme ile artık meclisten bu yönde karar alınmasına gerek kalmayacak. İsteyen belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Ancak bu bir zorunluluk değil. Halka bu konuda karışmak istemeyen belediyeler böyle bir yetki kullanmak zorunda değil.

Konutlarda net alan kavramı değişti mi? Net alan artık nasıl hesaplanacak?

Eski yönetmelikte dairenin dış duvarları arasında kalan alan, “net alan” olarak tanımlanırken, yeni yönetmelikle bu değişti. Artık dairelerin içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlandı. Yani artık iç duvarlar net alandan sayılmayacak. Net alan kullanılabilir alan olacak. Bağımsız brüt alan tanımı da değişti ve şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapıldı.

Yeni imar yönetmeliğine göre hangi alanlar emsal dışı sayılacak?

Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı alanlarda 200 metrekaresi emsal dışı bırakıldı. Yapılması zorunlu olan yangın merdivenleri, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar, zorunlu otopark alanlarının 2 katı, sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu,enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri, konutlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 10’u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 50’sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler de emsal dışı alan olarak bırakıldı.

Binaların bodrum katına daire yapmak mümkün mü?

Evet. Yeni yönetmelikle bodrumlara konut yapılabilmesinin şartları belirlendi. “Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekecek. Ticari alanlarda zemine gömülü olma şartı yok. Suni havalandırma ve engellilerin dolaşımına uygun koşullar sağlanmış olmalısı yeterli olacak.

Bir imar adasında bulunan binaların tamamının altına otopark yapılabilecek mi?

Evet. Yeni düzenlemeyle artık mevcut bir imar adasında, mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecek.

Nereler askeri alan sayılacak? Askeri alanlar imara açılacak mı?

Yeni yönetmelikle “askeri alan” tanımlamasında da değişikliğe gidildi ve Jandarma Genel Komutanlığı ile Sahil Güvenlik Komutanlığı’na ait alanlar tanımdan çıkarıldı. Bu düzenlemeyle iki kuruma ait arazilerin farklı amaçlar için yapılaşmaya açılmasının önü açıldı. Yeni düzenlemede, Türk Silahlı Kuvvetleri’ni oluşturan Kara, Deniz, Hava Kuvvetleri Komutanlıkları’nın savunma, harekat ve hudut güvenliğine yönelik yapıları, kışla, karargah, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik tesislerle TSK’nın ihtiyacına yönelik idari, eğitim, sağlık yapılarının bulunduğu araziler askeri alan olarak tanımlandı.