Köprü projeleri gayrimenkul fiyatlarını neden artırıyor? Bu artışlar geçici mi?




Türkiye son yıllarda 3 büyük köprü projesine başladı. Bunların ikisi tamamlandı. Biri ise yapım aşamasında. Bu 3 köprü de çevresindeki gayrimenkul fiyatlarını normalin çok üstünde artırdı. Çanakkale ve çevre güzergahtaki artış halen devam ediyor. Peki köprü projeleri gayrimenkul fiyatlarını neden artırıyor? Artış kalıcı mı geçici mi? İsterseniz bu sorulara cevap bulmaya çalışalım.

Köprü değil, İstanbul’a kolay ulaşım önemli

Bu 3 köprü, Osmangazi, Yavuz Sultan Selim ve 1915 Çanakkale, netice itibariyle İstanbul’a ulaşımı hedefliyor. Zaten çevresindeki gayrimenkullerin değerlenmesinin nedeni bu. Bu köprüyü Şırnak civarına yapmış olsaydınız gayrimenkul fiyatlarında benzer bir artış gözlemeniz oldukça güç olacaktı.

İstanbul önemli. Çünkü hem son derece kalabalık bir kitle yaşıyor, hem de hayat pahalılığı nedeniyle yaşam standartları düşük olsa da İstanbullu Türkiye’nin en çok kazanan kesimi. İstanbul’da sıradan bir ailenin kazandığını Anadolu’nun biraz küçük il ve ilçelerinde yaşayan biri kazansa, ona orada zengin gözüyle bakılır.

Kısaca hem insanlar İstanbul’da hem de para. Dolayısıyla İstanbullunun kolay ulaşabileceği, İstanbul’a kolay ulaşabilir olmak önemli. Parsel parsel olmasa da bölgesel artışta bunun etkisi büyük.

Çünkü İstanbul dışında arsa-ev bakan yerli-yabancıların bir çoğu önce uçakla İstanbul’a gelecek. Ardından bir 10 saat de karadan gitmek istemiyor. Ulaşım ama özellikle İstanbul’a ulaşım, önemli bir kriter.

Artış kalıcı mı?

Köprü projelerinde ilk büyük sıçrama söylenti ile başlıyor. proje ihale edilene kadar hızlı bir yükseliş yaşanıyor. İhale sonrası yükseliş ivmesi düşse de köprünün bitimine yakın yeniden bir fiyatlama yaşanıyor. Ancak sonrasındaki artış eskisi kadar yüksek olmuyor. Bütün ulaşım projelerinde bu fiyat politikası aşağı yukarı geçerli.

Peki bir düşüş yaşanır mı? Bu pek görülmüş bir şey değil. TL bazında zaten mümkün değil. Ancak dolar bazında yaşanabilir. Bu durumu şu an konut sektöründe zaten yaşıyoruz. Alıcıdan çok daha fazla satıcı varsa ve satıcıların bir kısmının acil nakde ihtiyacı varsa bu fiyatları etkiler.

Mesela bir site düşünün, daire fiyatları ortalama 350 bin TL. Bir daire nakde sıkıştı 320 bin TL’den dairesini satışa çıkardı. Şimdi bu daire satılmadan geri kalanların 350 bin TL’ye alıcı bulma imkanı var mı? Neredeyse yok. Bölgesel gayrimenkul fiyatları da bu şekilde işliyor. Çanakkale’den çok sayıda kısa vade yatırımcısı gayrimenkul almış durumda. Bu yatırımcılar bir süre sonra nakde dönmek isteyecek. yeterince alıcı çıkmazsa da fiyatlar düşecek. Bu düşüş TL bazında yaşanmaz diye düşünüyoruz. Ancak yatırımcılar sıfır riskli bol kazançlı herhangi bir iş olmadığını, risk ne kadar artarsa kazancın da o kadar artacağı kaidesini unutmasınlar.