Konut almak isteyen herkesin aklındaki soru bu; “Konut fiyatları düşecek mi?”. Bu sorunun net bir cevabı yok. Ama bir cevabı var.
Konut fiyatları düşecek mi?
Gayrimenkul piyasası bütün diğer yatırım araçlarındaki gibi oynaktır. Altının da, doların da, kısa vadelerde düşüş yaşasa bile genel trendi hep yukarı yönlü olmuştur. Gayrimenkulde de durum farklı değildir. Mesela deprem gibi gayrimenkul krizi olarak adlandırılabilecek bir süreçte daire fiyatları düşebilir. Ancak o kriz dönemi aşıldığında, dairesini satmayanlar kazançlı çıkacaktır. Mesela 199 depreminde Avcılar… O dönem bölgede yüzde 50’ye yakın düşüş yaşanmış, konutlar günümüzün rakamlarıyla 40-60 bin TL’den 20-30 bin TL’ye kadar düşmüştü. Ama uzun vadede, yani mesela günümüzde baktığımızda, dolar kuru 6 sıfır atılmış haliyle 0,4 TL idi. Yani depremden önce bir ev ortalama 10-15 bin dolar, depremden sonra 5-10 bin dolardı. Aradan geçen zaman binaları eskitti, yıprattı. Buna karşılık değeri dolar bazında deprem öncesine kıyasla 8-10 kat, sonrasına kıyasla 15-20 kat arttı. Bugün bölgedeki eski evler 300-400 bin Tl aralığında. Yani satmayan kazandı.
Fiyatlarda düşüş trendi zaten var
Türkiye’de konut fiyatları konusunda ölçüm yapan pek çok özel ve kamu kurumu ve şirketi var. Ancak asıl ölçümü yapan halkın kendisi. Benim konuştuğum bir çok kişinin evinin değeri geçtiğimiz 2 yıla kıyasla düştü. Bundan 2 yıl öncesinde 400 bin TL’ye satılan evler, üstelik enflasyona rağmen 350 bin TL’ye alıcı bulmakta zorlanıyor. Özellikle son yıllarda büyüyen şehre uzak alanlarda bu daha bariz hissediliyor. Metronun ilk defa geldiği veya büyük kentsel dönüşüm projelerinin yaşandığı mahalleler bu durumdan etkilenmedi. Yine de genel trendin düşüş yönünde olduğunu kabul etmemiz lazım. Peki bu düşüş ne kadar sürecek? Ne zaman yükselişe geçecek?
Konut yatırım aracı olmaktan çıkarsa Türkiye zor günler yaşar
Öncelikle konutun, sadece konut olmadığını belirtelim. Konut sektörü krize girerse Türkiye krize girer. Türkiye’de istihdamın en büyük kaynaklarından biri konut sektörü. Bu sektörün istihdam açısından düşmesi, önce işsizlik sorunu doğurur, sonrasında alım gücünün düşmesi bütün sektörleri krize sokar. Hatta belki daha garip gelecek bir şey söyleyeyim. Türkiye’de yaşayan 4 milyon Suriyeli, Türkiye’yi terk ederse, bu bütün sektörleri krize sokar. Yani bir çok kişinin “Ülkelerine dönsünler” tepkisi tamamen duygusal bir yaklaşım. Yoksa akıl bunu söylemiyor. İstanbul’daki 500 bin Suriyeli’nin evlerine gitmesi demek, 100 bin konutun boşalması demek. 100 bin konutun boşalması, konut sektörü açısından da, mal sahipleri açısından da ekonomik sıkıntı demek. Bu 500 bin kişi, yiyor, içiyor, geziyor, giyiniyor, çalışıyor. Bir anda böyle bir nüfusu bir yerden çekerseniz, ülke krize girer. Konumuza dönersek, konut kazançlı olmak zorunda. Konut fiyatları enflasyondan daha fazla artmak zorunda. Eğer konut fiyatları düşüş trendini veya enflasyonun altında kalan bir artış trendini uzun süre yaşarsa yatırım aracı olmaktan çıkar. İnsanlar konut almazsa da sektör sıkıntıya girer. Evet belki konut fiyatları düşebilir, konutlar daha ulaşılabilir hale gelebilir. Ancak bu durumun iyi bir şey mi kötü bir şey mi olduğunu iyi hesaplamak gerekir.
Konutta fiyat balonu var mı?
Elbette var. Bir çok projede fiyatlar gerçek ederinin çok üstünde. Bu da balon etkisini güçlendiriyor. Ancak bu balon bir anda sönerse hepimiz yere çakılırız. Balonun gazı hafif hafif alınmalı böylece yere hepimiz sağ salim inmeliyiz. Bunun yolu da belli.
1- Yabancıya satış artırılmalı. Yabancı yatırımcılar daha fazla teşvik edilmeli. Özellikle Avrupa ülkesi vatandaşlarına daha fazla seçenek sunulmalı. Vatandaşlık için istenen 1 milyon dolar rakamı düşürülmeli. Yabancı yabancı yabancı. Burada bunun üstünde 50 kere durduk. yabancıya konut satışı şimdikinin en az 4-5 katı artırılmazsa bu balon çok sert bir şekilde çakılacak.
2- Mevduat faizleri de kredi faizleri de düşürülmeli. Faizler konutun alternatifi olmamalı. Paradan para kazanmanın, risksiz getirisi konuttan daha düşük olmak zorunda.
3- Kentsel dönüşümde yoğunluk artışına izin verilmemeli. kentsel dönüşüm istihdamı artıran ama yoğunluğu artırmayan bir süreç olmalı
Bunları yaparsak fiyatlar olması gerektiği seviyede olur. Hem vatandaş konut alabilir hem de konut yatırım aracı olmaktan çıkmaz.