İSTANBUL’DAKİ LÜKS MAĞAZALARIN TERCİH ETTİĞİ BÖLGELERDE SON DURUM NE?




İstanbul’da lüks alışverişin gözdesi üç yer; Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesi kan kaybetmeye devam ediyor. ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporuna göre, üç alışveriş merkezindeki toplam marka sayısı önceki yıla göre yüzde 3 düşüşle 656 oldu. 2016’da 67 yeni marka bu merkezlere girerken 95 marka mağazalarını kapadı. Ancak uzmanlar kısa vadede geri dönüşün mümkün olduğu kanaatinde.

ULUSLARARASI MARKALAR MAĞAZALARINI KAPATTI

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın yayınladığı ve Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu Yakası’nda Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana alışveriş merkezini inceleyen ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nun üçüncüsünü yayınlandı. Rapora göre, 2016 Eylül ayı itibariyle toplam perakende stoğu 965 mağazada yaklaşık 195.000 metrekare civarında olan 3 önemli merkezde toplam marka sayısı önceki yıla göre yüzde 3 düşüşle 656 oldu. 67 yeni marka girişi, 95 marka çıkışı gerçekleşti. Aradaki 28 adetlik farkın perakende pazarındaki konsolidasyon eğiliminin devam ettiğini gösterdiği rapora göre uluslararası marka sayısı 3 yılda 173’ten 140’a geriledi. Geçen yılın aynı dönemine göre toplam alanı 18.000 m2 olan 112 mağazayı kapsayan toplam kiralama işlemlerinde hafif bir düşüş görülse de toplam alanı 16.000 m2 olan 105 mağazalık toplam yeni kiralama işlemi ile kullanıcı pazarı nispeten canlılığını korudu.

LÜKS MARKALAR CADDEDEN VAZGEÇMİYOR

Toplam stoğun, bina yenileme faaliyetleri kapsamında yıkılmasıyla geçen yılın altında kalarak 332 mağazada 75.000 metrekare civarına gerilediği Bağdat Caddesi’nde son oniki ayda 42 mağaza kiralanırken yüksek gelir grubuna hitap eden alışveriş merkezlerinin açılmasıyla lüks markaların bulunduğu konumların çeşitliliğinin artmasına bağlı olarak 43 marka caddeden çıktı, sadece 9 marka mevcut binalarının yenilenmesi nedeniyle caddede başka bir yere taşınmayı tercih etti. Bununla birlikte Bağdat Caddesi’nde üç ana caddedeki toplam kiralama işlemlerinin yüzde 40’ının gerçekleşmesi ve sayıca en fazla kiralama işleminin kaydedilmesi, önemli bir toparlanma sinyali verdi. Bir başka deyişle Bağdat Caddesi özellikle de erişilebilir lüks markaların Anadolu Yakası’daki birincil konumu olmaya devam ediyor.

NİŞANTAŞI CAZİBESİNİ KORUYOR

Toplam stoğu 380 mağazada yaklaşık 58.500 metrekare olan Nişantaşı, rapora göre hala cazibesini koruyor. Boşluk oranının % 5’ten % 12’ye çıktığı Nişantaşı’nda son on iki ayda toplam 39 kiralama işlemi kaydedilirken, bu rakamın 34’ünü yeni girişler oluşturdu. Toplam 49 marka Nişantaşı’ndan çıkarken, bu çıkışların çoğunluğu bina yenileme faaliyetlerinin yoğunlaştığı Abdi İpekçi Caddesi’ndeki mağazalarda oldu. Bina yenilemeleri ile gelecek yıllarda yeni perakende alanlarının artmasının beklendiği bölgedeki başka bir eğilim ise, bazı perakendecilerin ana caddeler yerine bu caddelere paralel ikincil sokaklarda konumlanmayı tercih etmesi oldu. Özellikle yeni nesil kahve dükkanları Nişantaşı bölgesindeki ikincil alanlarda büyümeye gitti.

İSTİKLAL CADDESİNDE MAĞAZALARDA ORTADOĞU ETKİSİ YAŞANIYOR

İstiklal Caddesi ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olmasına rağmen artan güvenlik endişeleri hem ziyaretçiler hem de perakendeciler üzerinde bir baskı oluşturdu ve 2016’da yaya trafiğinde düşme görüldü. Toplam perakende stoğu 253 mağazada yaklaşık 62.500 metrekare olan İstiklal Caddesi’nin çehresi 5 uluslararası ve 12 yeme-içme markasının çıkışıyla değişmeye başladı. Yeni girişler ise çoğunlukla yerel markalardan oluşurken sunulan perakende ortamı, günümüzde turizme en yüksek katkıyı sağlayan Ortadoğu ülkelerinin tercihlerini yansıtmaya başladı. İstiklal’de yüzde 8 olan boşluk oranı ise son oniki ayda yüzde 10’a çıktı.

İSTİKLAL CADDESİ ÜST SEGMENTTEN DÜŞÜK PROFİLE DÖNÜŞÜYOR

Rapor verilerini değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, Nişantaşı’nın konumunu koruyacağını, Bağdat Caddesi’ndeki durumun beklenenden daha hızlı düzeleceğini, İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme- içme ve kültürel aktivitelerden kayarak, yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini öngördüklerini kaydetti.

Bina yenilemelerinin yeni çekici perakende alanlarını stoğa dahil ederek mevcut durumu iyileştireceğini vurgulayan Gönden, şöyle devam etti: “Bunun örneği, yeni kiralamaların % 38’inin halihazırda boş olan mağazalarda gerçekleştiği Bağdat Caddesi’nde en belirgin şekilde görüldü. Boş mağazalar yavaş yavaş doluyor bu nedenle marka sayılarındaki düşüşü kısa vadeli bir eğilim olarak nitelendirebiliriz. İlerleyen dönemlerde yenileme projelerinin tamamlanmasıyla yeni ve rekabetçi perakende alanları piyasaya girecektir. Talebin devam edeceği ve lüks markalardaki düşüşün erişebilir lüks markalardaki artış ile dengelenmesi durumunun gelecekte daha sürdürülebilir olmasını öngörüyoruz.”

KİRALAR DÜŞERSE KİRALAMALAR ARTAR

‘Güçlünün ayakta kalması’ eğiliminin devam etmesiyle perakende pazarındaki konsolidasyonun 2017 yılında da devam edebileceğini ancak bu eğilimin yıl sonuna doğru yavaş yavaş sona ermesini beklediklerini ifade eden Gönden, “Değişen perakende ortamı, rekabet, Türk Lirası’nın zayıflaması, artan kira yükü ve bina yenileme faaliyetleri perakendecileri küçülmeye, birleşmeye veya pazardan çıkmaya zorladı. Ancak boş mağazaların artmasının yarattığı baskı nedeniyle mal sahiplerinin kiracılara daha makul şartlar sunacağını tahmin ediyoruz. İlerleyen dönemlerde Türk lirası cinsinden yapılan kiralamalarda artış veya ABD doları üzerinden alınan kiralarda önemli indirimler görülmesini bekliyoruz. Bu doğrultuda, perakendecilerin stratejik olarak genişleme opsiyonunu en azından yeniden değerlendirmek üzere ajandalarına alacağı öngörüyoruz. Sonuç olarak, perakendecilerin işletmelerini konsolide ettiğini düşündükleri zaman pazar paylarını arttırmaları da her zamankinden daha kolay görünmektedir” değerlendirmesinde bulundu.