İnşaat sektörü son 15 yılda büyük bir atılım yaptı ve milyonlarca konut üretildi. Bu konutların yaklaşık 2,5 milyonu ise satılamadı, stokta kaldı. Stoklan eritmek üzere kampanyalar yapılırken, konut üreticileri artık fazla risk almak istemiyor. Bu nedenle de büyük projeler yerine butik projelere yöneliş var. Mesa’dan Ant Yapı’ya kadar pek çok marka butik projeler geliştirmeye odaklanmış durumda.
Şirketler az konutlu projelere yöneliyor
Türkiye’de şehirleşme çalışmaları kapsamında her yıl binlerce konut üretiliyor. Birçok farklı sektörden yeni yatırımcılar da inşaat sektörüne girerek konut ve karma proje üretmeye başladı. Bu süreçte İstanbul’da en ucuz metrekare satış fiyatı 2 bin 750 TL’ye ulaştı. Konut fiyatlarının tüketicinin alım gücünün üzerine çıkmasıyla birlikte 240 ay vadeli, 60 ay sıfır faizli kampanyalar düzenlenmeye başladı. Ancak bu kampanyalar da orta ve alt gelir grubunun alım gücüne hitap edemiyor. Alım gücünün giderek azalmasıyla da satış sorunu gündeme geliyor.
Sektörde artan rekabet, arsa bulma sorunu ve çürük yapıların dönüşümüne ihtiyaç duyulması gibi nedenler yüzünden son dönemde butik projelere yönelim başladı. Bir dönem bin ve üzeri konuttan oluşan projeler modayken, günümüzde daha küçük çaplı projelere yönelme söz konusu. Mesa’dan Ant Yapı’ya, Ege Yapı’dan Nurol GYO’ya kadar markalı konut üreticileri önümüzdeki dönemde büyük çaplı projeler üretmek yerine 400 konutu aşmayan projeler geliştirme yolunu izleyecek.
Büyük arsa, büyük sorun
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörde artan rekabetin ve arsa bulma sorununun şirketleri daha küçük çaplı projeler üretmeye yönlendirdiğini söylüyor. Günümüzde artan fiyatlarının yatırımcıyı zorlar hale geldiğine dikkat çeken Maya, ‘Yatırımcılar artık içinde kayboldukları büyük projelerden sıkılmış durumda, insanlar için ilgi çekici, ek tatlandırıcılar içeren projeler üretilmesi başarıyı getiriyor” diyor.
Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, kimi üreticilerin zaman zaman büyük çaplı projeler üretmek yerine daha küçük çaplı projelere yönelebileceğini söylüyor. İstanbul’da arsa bulma sorununun bu eğilimin en önemli nedenlerinden biri olduğuna işaret eden Çelik, “Kayaşehir, Kurtköy gibi arsa stoku bulunan bölgelerde büyük çaplı projeler üretenler de olacaktır. Kimi markalar da bir dönem büyük projelerle hızlı hareket edip bir dönem de yavaşlamayı tercih edebilirler” diyor.
Satış zorlaştı
Büyük çaplı proje üretip satmanın geçtiğimiz yıllara göre giderek zorlaştığına dikkat çeken Mesa Yönetim Kumlu Başkanı Erhan Boysanoğlu, önümüzdeki dönemde 400 konutu aşmayan daha butik projelere yöneleceklerini söylüyor. Kartal ve Kadıköy aksında deniz gören alanlarda yeni projeler üretmek üzere çalışmalar yürüttüklerini belirten Boysanoğlu, “İstanbul’da boş arsa bulmak artık çok zorlaştı. Bu nedenle önümüzdeki dönemde ister istemez butik projelere yönelim gözlenecek” diye konuşuyor.
Önümüzdeki dönemde butik projeler üretmeyi planlayan şirketlerden biri olan Mint’in yönetim kurulu başkanı Sefer Altıoğlu, Büyiikdere Caddesi ile Haliç Cendere aksında kalan metro ve metrobüs hatlarına yakın bölgelerde yılda ortalama 750 konut üretimi gerçekleştirmeyi hedeflediklerini söylüyor. Az sayıda konut üretmenin satış risklerini de azalttığına dikkat çeken Altıoğlu, “Kent merkezinde ulaşımı kolay bölgelerde üretilen konutlar daha hızlı satılıyor. Önümüzdeki 15 yıl içinde 11 bin konutu dönüştürerek 2 milyar dolarlık iş hacmi oluşturmayı hedefliyoruz” diyor.
Merkezi yerlerin satışı daha kolay
Butik proje üretmek isteyen şirketlerin daha çok ulaşımı gelişen bölgelere ya da kent merkezinde kentsel dönüşüme yöneldikleri görülüyor. Çünkü bu bölgelerde yapılan projelerin satışı ve kiralaması da kolay oluyor.
Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mehmet Okay, Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü’nün etkisiyle öne çıkan Göktürk-Kemerburgaz bölgesinde yer arayışında olduklarını belirtiyor. Okay, “Göktürk-Kemerburgaz, İstanbul’un yıldızı parlayan bölgelerinden biri. Önümüzdeki dönemde daha da değerlenecek. Biz de burada bir proje geliştirmeyi istiyoruz” diyor.
Özak GYO Genel Müdürü Fatih Keresteci ise Göktürk’te yer alan 17 dönümlük arazilerinde 150 üniteli bir konut projesi geliştirmeyi planladıklarını söylüyor. Eyüp Belediyesi’ne bağlı olan bölgede 2B arazilerinin imara açıldığına işaret eden Keresteci, “Bölgedeki 2B arazilerinin 2018 başı gibi imara açılması bekleniyor. Bu çalışmaların tamamlanmasıyla birlikte biz de projemize başlayacağız” diye konuşuyor.
Firmalar kentsel dönüşüme yöneliyor
İstanbul’da kent merkezinde kalan arsalar ve son fabrika binaları birbiri ardına konut, rezidans, otel ya da karma projelere dönüştürüldü. Bundan sonraki süreçte kent merkezinde dönüşümle yol alınması hedefleniyor. Bu süreçte şimdiye kadar Etiler, Nişantaşı, Bağdat Caddesi gibi semtler öne çıkarken, önümüzdeki dönemde ise Üsküdar, Ümraniye, Beykoz ve Gaziosmanpaşa semtlerinde dönüşümün hız kazanması bekleniyor.
Öreğin Nef in Okmeydanı başta olmak üzere birçok semtte dönüşüm projeleri konusunda hazırlığı bulunuyor. Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, Üsküdar, Ümraniye, Beykoz ve Gaziosmanpaşa gibi semtlerde kurdukları kentsel dönüşüm ofisleriyle çalışmalar yürüttüklerini belirtiyor. Timur, “Bize dönüşüm yapmamız için gelen birçok malik var. Önümüzdeki dönemde yeni kentsel dönüşüm projelerine imza atabiliriz” diyor.
İşte butik projeler;
1- 216 Yapı Çekmeköy’de l23 konuttan oluşan 216 Butik Plus’ta teslimlere başladı. Kozyatağı ve Sancaktepe bölgelerine bakıyor.
2- Ant Yapı 122 konutluk Antteras ve 617 konutluk Antasya Residence’i teslim etti. Göktürk-Kemerburgaz bölgesinde butik proje için yer arıyor.
3- Başarır İnşaat Fikirtepe’de 850 konutluk bir projeye başlayacak. Yakacık’ta 250 konutluk Sky Suites projesi devam ediyor. Yakacık, Kurtköy’de yedi yeni dönüşüm projesi için çalışıyor.
4- Demir İnşaat Büyükçekmece’deki 110 daireli Ayışığı butik projesi devam ediyor. Seyrantepe ve Göktürk’te kentsel dönüşüm projeleri için çalışıyor.
5- Ege Yapı 3 bin 123 konut ve rezidanstan oluşan Batışehir ve 200 konutluk Pega Kartal projeleri sonrası Topkapı’da proje planlıyor.
6- Erguvan İnşaat Kurtköy’de inşaatına başlanan 288 daireli Erguvan Premium’un ardından Kurtköy ve Sancaktepe’de projeler geliştirecek.
7- Erka Yapı Kağıthane’de 70 konutluk Erka Konsept projesi devam ediyor. Beykoz ve Bahçelievler’de projeler geliştirmeye odaklandı.
8- FB Gayrimenkul 17 malikanelik Bodrum Bitez Yalıları, 10 malikanelik 1VY Yalıkavak, 54 yalıdan oluşan Tilkicik Yalıkavak projeleri inşa ediliyor. Bodrum’da ve İstanbul’un değerli lokasyonlarında proje hedefliyor.
9- Feres Gayrimenkul Levent’teki 170 dairelik Greenox projesinin yanında 250 üniteli bir proje daha geliştirmek üzere çalışmalar yürütüyor. Büyükdere Caddesi ve Kağıthane aksında dönüşüm yapacak.
10- Ferko İnşaat Göktürk’te üç projede toplam bin 400 konut planlarken, Levent’te ise 150 konutluk proje planlıyor. Bu projeler bu yıl başlayacak.
11- Gün İnşaat 40 konutluk Kemerville projesi sürüyor. Göktürk ve Kemerburgaz’da proje geliştiriyor. Göktürk’te 20 konutluk yeni bir projeye başlayacak.
12- Marmara Yapı Beylikdüzü’ndelöO konutluk Marmara Konsept, 124 konutluk Marmara Konakları, konutluk Marmara Referans, 100 konutluk Marmara Corner projeleri var. Bakırköy ve Şişli’de kentsel dönüşüm yapacak.
13- Mesa Maltepe Bağdat Caddesi’nde yaklaşık 250 konutluk bir butik projeye başlayacak.
14- Metal Yapı 160 daireli Kemerlife XXIII, 56 dairelik Real Life, 42 dairelik Belgrad Life, 108 dairelik Arcadium Life III, Kemer Ofis Kemerburgaz projeleri devam ediyor. Göktürk’teki arazisinde üç yeni proje yapacak.
15- Mint Yapı 140 daireden oluşan Mint Çağlayan projesini yürüten şirket, Büyükdere Caddesi ile Haliç-Cendere arasındaki bölgede butik projeler üretecek.
16- Nef Bu yıl Basın Expres, Kandilli, Beykoz ve Bodrum’da dört yeni projeye başlayacak. Üsküdar, Ümraniye, Gaziosmanpaşa, Beykoz’da kentsel dönüşüm ofisleri ile dönüşüm projeleri yapacak.
17- Nurol GYO Bin 512 konutluk Nurolpark projesini teslim etti. İstanbul’un öne çıkan semtlerinde 500 konutu geçmeyen butik projelerle üretecek.
18- Özak GYO 916 üniteli Büyükyalı’nın inşaatı sürüyor. Göktürk’te 150 konutluk proje planlıyor, Asya ve Avrupa yakalarında kentsel dönüşüm yapıyor.
19- STCA Gayrimenkul 104 konutluk Kartal Life Adalar projesini 20l8’de teslim edecek. Kartal’da yeni butik projeler üretmek üzere çalışmalar yürütüyor.
*Ekonomist