Emlak fiyatları düşecek mi? Konutta fiyat balonu var mı? Bu sadece Türkiye’de değil dünyanın bir çok yerinde sorulan bir soru. Bu kez benzer bir soruyu dünyaca ünlü Forbes dergisi soruyor. Forbes tüm dünyadaki emlak sektörünü ve balon söylentilerini değerlendirdi. Forbes özetle şöyle diyor; “2017 finansal kriz sonrası gayrimenkul piyasasında başlayan ve balon derecesine ulaşan fiyat artışlarının inişe geçeceği bir yıl olacak. Özellikle 2008 Krizi’nden bu yana konut fiyatlarının roket hızıyla arttığı ABD ve Britanya’da düşüş başladı”. İşte o yazı;
Fiyatlarda düşüş başladı
2017 finansal kriz sonrasında küresel gayrimenkul piyasasında başlayan ve balon derecesine ulaşan fiyat artışlarının inişe geçeceği bir yıl olacak. Çin’deki ekonomik yavaşlamaya paralel olarak Singapur ve Hong Kong’da fiyat düşüşleri geçen yıl başlamıştı. Avrupa ve ABD’de ilk işaretler ise yılın ilk iki ayında alındı. Özellikle 2008 Krizi’nden bu yana konut fiyatlarının roket hızıyla arttığı ABD ve Britanya’da düşüş başladı.
Kimse fiyatların düşmesini istemiyor
Tabii kimse gayrimenkul fiyatlarının çökmesini istemez. Gayrimenkul, hisse senedi gibi küresel bir piyasa… Londra, Paris, New York’taki lüks konutları sadece o kentin yerlileri değil; Çin, Birleşik Arap Emirlikleri ya da Avrupa’dan büyük yatırımcılar satın alıyor. En pahalı konutların pazarlandığı Londra, San Francisco, New York, Vancouver ve Stockholm gibi merkezlerde fiyatlar son üç yılda yıllık ortalama yüzde 13 arttı.
Ancak fiyat artışları şimdilerde durakladı. Küresel ekonomideki belirsizlik dönemi gayrimenkul piyasasına da yansıyor. Bu yıl ve 2018’de ABD ve Avrupa ekonomilerinin ne yöne gideceği, Trump’m ekonomik politikalarının sonuçları, 2018’de Almanya ve Fransa’da kimin iktidara geleceği, Brexit’in sonuçları, İskoçya’mn yeniden bağımsızlık referandumu talep edip etmeyeceği bilinmiyor.
Fiyat düzeltmesi piyasa sağlığı için gerekli
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü’nün (OECD) yılbaşında küresel gayrimenkul fiyatları hakkında uyarı vermesi ve büyük bir düzeltmenin söz konusu olabileceğini bildirmesi ilginç bir gelişme oldu. OECD’nin kıdemli ekonomisti Catherine Mann, emlak fiyatlarındaki yükselişin piyasada aşırı ısınma yarattığını ve bu durumun büyük fiyat düşüşleri olarak tersine dönebileceği uyarısında bulundu. Mann 2000’lerin başından bu yana emlak fiyatlarının ikiye katlandığı Kanada ile HSBC’nin “ince buz tabakasında paten yapılıyor” diye tanımladığı İsveç pazarının hassasiyetine dikkat çekti. OECD ayrıca Londra piyasasındaki aşırı yükselişe vurgu yaparak düzeltmenin piyasanın sağlığı için gerekli olduğunu belirtti.
Artış eğilimi sona erdi
Diğer taraftan New York’ta 2009’da başlayan ve 2013’ten sonra hızlanan fiyat artışları durakladı. 2015 ve geçen yıl, yüzde 5’lik artışlardan sonra gayri-menkulde artış eğilimi sona erdi. New York basını pazara çok miktarda lüks konut çıktığını ve müşteri beklediğini, Manhattan’da lüks daire arzının aşırı olduğunu yazıyor. Bu nedenle kimi gayrimenkul şirketlerinin fiyatlarda aşırı indirime gittiği ancak bunun bir çöküş habercisi olarak görülmemesi gerektiği vurgulanıyor.
Londra’da da beş yıl süren hızlı yükselişten sonra gayrimenkul balonu yavaş yavaş hava kaçırmaya başladı. Geçen yıl gayrimenkulde fiyat artışları yüzde 2 seviyesindeydi. Bu yıl için en iyimser tahminle fiyatlar düz bir çizgide seyredecek. Times Gazetesi’nin önde gelen ekonomistlerle yaptığı ankette, bu yıl içinde konut fiyatlarında düşüş bekleniyor. JP Morgan’m strate-jistlerinden Stephanie Flanders ise yüzde 7 düşüş tahmin ediyor. Üst düzey gayrimenkul firması Savill’e göre Brexit’in ardındaki belirsizlik ve düşük tüketici eğiliminin bu yıl Londra’da konut fiyatlarının ortalama yüzde 2 ile 5 arasında gerilemesine yol açması bekleniyor. Nitekim Britanya’da Brexit’in ardından konut fiyatlarında ilk düşüş ocak ayında yüzde 0,9 ile gerçekleşti. Fiyatlar geçen yılın ağustos ayından bu yana ilk kez düştü. Britanya’da konut fiyatları aralık ayında yüzde 1,6 artmıştı.
Uzmanlar özellikle Londra bölgesinde fiyatların resmi raporların ortaya koyduğundan daha hızlı düştüğünü savunuyor. Gayrimenkul danışmanlık firması Knight Frank, ocak ayında Londra merkezinde gayrimenkul fiyatlarının geçen yılın aynı ayma göre yüzde 6,7 düştüğünü açıkladı. Hyde Park civarında ise fiyatların yüzde 14 gerilediği belirtildi. Savill ise Knightsbridge, Mayfair, Belgravia gibi merkezi bölgelerde fiyat düşüşlerinin yüzde 9’a ulaştığım tahmin ediyor.
Fiyat düşüşleri Çin’de de var
Çin’in ekonomik yavaşlamasının etkileri Asya gayrimenkul piyasasında kendini hissettiriyor. 2015’te Şanghay’da yüzde 10 olan ortalama gayrimenkul fiyat artışının geçen yıl yüzde 4’e düştüğü, aynı şekilde Hong Kong’un da 2015’te yüzde 21,5 artıştan sonra geçen sene yüzde 4 gerilediği tahmin ediliyor. Singapur pazarında gayrimenkul fiyatları son iki yılda yüzde 3’ün üzerinde düştü.
Düşüşün nedeni; Balon var
Peki Londra özelinde bakacak olursak, fiyatlar neden düşüyor? Birincisi balon var, fiyatlar şişmiş durumda… Konut fiyatları yıllık ortalama gelirlere göre tarihi yüksek seviyeye çıktı.
Britanya’nın en büyük ipotek kuruluşu Hlifax’a göre ortalama konut fiyatı, yıllık ortalama gelirin dokuz katma ulaştı. Tabii ki ikinci neden Brexit… Belirsizlik fiyat düşüşünü beraberinde getiriyor. Bir başka neden ise konut alım-satımlarının aşırı düşmesi. Dördüncü neden Londra’nın yıldızının sönmeye başlaması. Londra 2016’da zirve yaptı ve piyasa yavaşladı. Brexit oylamasından bu yana pazara artan sayıda satıcı giriyor. Beşinci neden ise talebin düşük olması.
Balonun nedeni mal sahipleri
Gayrimenkulde balon, mal sahiplerinin satın aldığı konutları yatırım olarak görmesinden kaynaklanıyor. Özellikle ABD’de büyük kentlerde ve varlıklı kesimlerin ikamet ettiği bölgelerde konut sahibi olmak ihtiyaçtan çok bir varlık yatırımı olarak değerlendiriliyor. Bu da yüksek fiyatları ve kiraları beraberinde getirdiği gibi artan yaşam maliyetlerinden dolayı işgücünün göç etmesine neden oluyor. İşgü-cündeki azalma ekonomik büyümeyi baltalarken yükselen konut fiyatları gelir adaletsizliğini artırıyor. Bu bakımdan konut fiyatlarındaki sağlıklı düşüşün olumlu bir gelişme olduğu savunuluyor. Har-vard Üniversitesi’nde Ed Glaeser ve Wharton’dan Joe Gyourko’nun araştırmasına göre standart bir Amerikan konutunun inşaat ve arazi maliyetiyle 200 bin dolara üretilmesi gerekiyor. Ancak ortalama fiyatlar San Francisco, Boston, Washington ve New York gibi metropollerde bunun kat kat üzerinde… Örneğin San Francisco’da ortalama konut fiyatı 281 bin dolar olması gerekirken işlemler ortalama 800 bin dolar seviyesinden gerçekleşiyor. Tabii ki özellikle Kaliforniya bölgesinde yüksek konut fiyatları arz sorunundan kaynaklanıyor. Konut miktarı ne kadar çok olursa büyük balonlar azalacağı gibi sağlıklı fiyatlar, düşük gelirli işgücünün büyük kentlere geri dönerek ekonomik canlılığa katkı yapmasını sağlayacak.
Fiyatlar 7 yılda 2 kat arttı
2008 Krizi’nden bu yana dünyanın bütün büyük kentlerinde kiralık ve satılık konut fiyatları roket hızıyla arttı. Özellikle son dönemlerde artış hız kazandı. Britanya’da konut fiyatları 2013 başından bu yana yüzde 24 değer kazandı. Londra’da ortalama konut fiyatları ikiye katlandı, 2009’da 300 bin sterlin iken geçen yıl 600 bin sterline ulaştı.
ABD’de patlayan ipotek krizi; küresel finansal krizin fitilini ateşlemişti. Krizden önce konut fiyatları finans sektörünün “bol keseden” verdiği kredilerle roket hızıyla artmıştı. 2006’da finans sektörü öncülüğündeki patlama döneminin zirvesinde ortalama ev fiyatı 275 bin dolara çıktı.
Krizle birlikte bu rakam 2012’de 158 bin dolara kadar indi ve halen 187 bin dolar seviyesinde seyrediyor. Konut fiyatlarının en pahalı olduğu şehir San Francisco’da ise kriz öncesinde 2006’da 844 bin dolara çıkan fiyatlar krizin ardından 2012’de 514 bin dolar ile dip yapmışken halen 800 bin dolarda.
Hong Kong piyasası ise en hızlısı. ABD konut sektöründeki çöküşten etkilenmeyen Hong Kong’da fiyatlar kimi bölgelerde 2004 ile günümüz arasında üçe katlandı, 2010-2015 arası yüzde 66 reel artış söz konusu… Hong Kong’da eğitimli ortalama beyaz yakalı bir çalışan yıllık maaşının tam 19 katıyla ev sahibi olabiliyor. Bu dünya rekoru.
Fiyat bakımından rekortmen olan diğer büyük kentler; San Francisco, Londra ve Los Angeles’ta bu oran sekiz-dokuz yıl arasında.