Gayrimenkul sektörü 2016’yı da büyümeyle kapatacak. Bu büyümeye şüphesiz darbe girişimi sonrasında Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın talimatıyla banka faizlerinin 1 puanın altına düşmesi neden oldu. Banka faizleri 0.90 puana kadar gerilerken başta emlak konut olmak üzere bir çok firma da 0.70 ve altında faiz oranlarıyla konut satışlarına ivme kazandırdı. Ancak bu ivme 1-2 ay sonra yerini yeniden darbe öncesindeki düşüş trendine bıraktı.
2017 yılına yaklaşırken sektörde üretici konumundaki bir çok kişi “Konut fiyatları artacak, dolardaki artış fiyatlara yansıyacak” röportajları veriyor. Ancak fiili durum konut fiyatlarındaki artış beklentisinin çok da gerçekçi olmadığını gösteriyor.
Öncelikle Türkiye’de çok yüksek sayıda konut stoku var. Şehir dışı yapılaşma trendiyle son yıllarda başta İstanbul olmak üzere bir çok büyük şehirde, şehir merkezine uzak yeni yerleşim birimleri kuruldu. Var olan küçük kentler adeta birer şehre dönüştürüldü. Yeni, güvenli, sosyal donatı alanları olan bu yeni şehirler özellikle ilk defa konut alacaklar için büyük bir cazibe merkezine dönüştü. Ancak yetersiz altyapı ve ulaşım imkanları, bu yeni şehirlere olan ilgiyi zamanla düşürdü. Talep düşse de şehir merkezlerinden çok daha ucuza arsa kapatan müteahhitler şehir dışında yeni konutlar inşa etmeye devam etti. Şu anda arz fazlası görünen yaklaşık 700 bin konutun büyük bölümü merkezden uzaktaki bu bölgelerde.
Bu sürece gezi olayları öncesi 0,60 puana kadar inen konut kredisi faiz oranlarının 1 puanı geçmesi de eklenince, oluşan stok erimek bir yana giderek büyüdü.
Son 2 yıldaysa yeni şehirlerin vadettiği “Yeni, ferah, güvenli, sosyal donatıları olan, park sorunu olmayan ev” hayalinin, kentsel dönüşümle şehir merkezine taşınmasına şahitlik ettik. Yaşadığı eski evden ve adeta şehri boğan dokudan sıkılan, çocuğunun doğru düzgün bir ortamda büyümesini isteyen aileler, kentsel dönüşüm sayesinde bu imkana bir nebze de olsa oturduğu yerde kavuşmuş oldu. Dolayısıyla şehir dışındaki yeni arz fazlası konutlar, bu uçuk rakamlarla çok daha uzun süre satılamayacak gibi. Çok fazla sayıda satılık konut olduğu için de fiyatlar düşmek zorunda.
Burada müteahhitlerin iddia ettiği bir diğer husus, dolardaki artışın henüz konut fiyatlarına yansımadığı, ancak önümüzdeki yıl bu fiyatların yansıyacağına yönelik. Elbette bunda kısmen bir haklılık payı var. Ancak herkes biliyor ki konut fiyatlarında en büyük kalemi “KAR” oluşturuyor. Bugün arsa maliyetini dışarıda tutarsak ortalama 1 metrekare konutun maliyeti 1000 TL. İstanbul’un Beylikdüzü, Esenyurt, Başakşehir, Büyükçekmece gibi Avrupa Yakası’ndaki merkezlere uzak ilçelerinde bile 1+1 daireler biraz isim yapmış projelerde 400-500 bin TL’ye satılıyor. Dolayısıyla dolardaki artış inşaat yapımında maliyetleri biraz artırsa da (kurda yaşanan yüzde 25’lik artış ortalama bir inşaata yüzde 8 olarak yansıyor) inşa ettikleri konutları satmak isteyen müteahhitler, bu maliyeti yüksek karlarından düşmek zorunda.
Ayrıca bir diğer husus da güven problemi. Hiç bir yatırımcı gözü kapalı gidip ev almıyor. Araştırıyor, bizim gibi bir çok siteden projenin geçmişine bakıyor. 2016 başında daireleri 300 bin TL’ye satılan bir konut projesinin, 2016’nın sonunda “Fiyatları indirdik, kampanya başlattık” yalanlarıyla aynı daireyi 500 bin TL’ye satmaya çalışmasına kanmıyor. Alıcılar inşaat firmalarının da göz boyayan sözde büyük kampanyalar yapmasını değil, gerçek ve dürüst fiyatlandırma politikaları ile hareket etmesini bekliyor.
Konut fiyatları her dönem çok yükselmiştir. Ancak tarihimizde belki de ilk defa bu kadar yüksek sayıda konut stoğumuz var. Son yıllarda konut fiyatları artsa da milli gelirde kayda değer bir artış yaşanmıyor. Her yıl yüz binlerce konut el değiştirse de son 5 senede konut sahibi olan nüfus sayısı yüzde 21’i geçmiyor. Yani yeni konutları, zaten konutu olanlar alıyor. Bu durum daha ne kadar böyle sürebilir? Zaten son gelen haberler de konut fiyatlarının düşüş trendinde olduğunu gösteriyor. Hem kira, hem satış anlamında Türkiye yavaş yavaş konut fiyatlarında dengeye oturuyor.
Bu dengeleme sürecinde fiyatlarını düşen, az kar etmeyi kabul eden müteahhitler varlığını sürdürecek, fiyatlarını düşmeyen müteahhitler ise kaybedecek. Elbette taşıdığı başka özellikler sebebiyle (Özel konum, yeni ve büyük projelere olan yakınlık gibi) değerlenecek gayrimenkul yatırımı olacaktır. Ancak genel itibarıyle gayrimenkulden kolay para kazanmanın son demlerini yaşıyoruz.
O yüzden bizim tavsiyemiz, konut fiyatları düşmeden konut almayın. Sorun soruşturun, gerçekten geçen seneye veya içinde bulunduğumuz seneye kıyasla fiyatlarında indirime gitmiş mi? Gerçekten bir kampanya mı yapıyor yoksa klasik ticari zekayla önce fiyatları şişirip sonra indiriyor mu? Doğru yatırım ne olursa olsun gayrimenkul almak değildir. Doğru zamanda doğru yerde doğru kararı vermektir. Bu kadar çok doğru da ancak emekle, araştırmayla elde edilir.
Bir Yorum Yazın