ESENYURT’TAN DAİRE ALINIR MI? METRO FİYATLARI NE KADAR ETKİLEYECEK?

Gayrimenkul denilince pek çok şeyde olduğu gibi akla ilk gelen şehir İstanbul. İstanbul’da da akla ilk gelen ilçe, Esenyurt. İstanbul’un konut metrekare fiyatı bakımından bu en ucuz ilçesi, İstanbul’da satılan her 4-5 konuttan birini barındırıyor. Hatta şöyle ki, Esenyurt İstanbul’a değil de Ankara’ya bağlı olsaydı, en fazla konut satışı İstanbul’da değil Ankara’da satılmış olacaktı. Yani gayrimenkul sektörü için bu kadar önemli bir ilçe Esenyurt.

Neden en fazla konut Esenyurt’ta satılıyor?

Esenyurt bundan 8-10 sene öncesine kadar geniş toprakları olan, gelişime tamamen açık bir ilçeydi. Gelişti de. Ancak bu gelişim Beylikdüzü kadar düzenli olmadı. Ara ara siteler olsa da ilçenin büyük bölümünde yeni apartmanlar yer alıyor. Esenyurt’un en büyük sorunu da, ucuzluğun sebebi de bu. Neredeyse İstanbul’un merkez ilçelerindeki apartmanlar yıkılıp siteleşirken, Esenyurt’ta çok sayıda yeni apartman bulunması, merkeze uzak bu ilçede fiyat ortalamasını düşürüyor. Bu düşüklük sitelere de ister istemez yansıyor. Fiyatlar düşünce de satış miktarı artıyor.

Esenyurt’un büyük sorunu: Ulaşım

Esenyurt-Beylikdüzü gibi merkez dışı bölgelerde oturmak isteyenlerin iki önemli önceliği var. Birincisi sosyal olanakları olan bir sitede oturmak istemeleri. İkincisi ise şehir merkezinde böyle bir sitede oturacak paraları olmamaları. Bu talebin çözüm merkezi daha çok Beylikdüzü. Çünkü metrobüsün getirdiği bir ulaşım avantajı var. B u avantajı Esenyurt’un sadece E5’e yakın kesimi yaşayabiliyor. 40 yılda bir kez binen bir kişi için metrobüs bir eziyet olarak görülebilir. Ancak her gün şehir merkezine doğru seyahat etmek zorunda kalanlar için kalabalık olmasına rağmen metrobüs bir nimet. Esenyurt’un özellikle TEM’e yakın olan büyük bölümü metrobüse minibüs veya otobüsle ulaşıyor.

Esenyurt’ta ucuz konutun bir diğer sebebi: Yarım kalmış projeler

Esenyurt’ta 2010’lu yıllarda yaşanan imar problemi de bölgenin ucuzluğunun önemli nedenleri arasında. O dönem Esenyurt Belediyesi’nin imar planlarını mahkeme iptal etmiş, İBB’den geçen imar planları da inşaata başlamış projeleri zor duruma sokmuştu. 3-4 yıl kadar süren sıkıntılı dönem bazı firmaların batmasına, bir çok projenin yarım kalmasına neden olmuştu. İlçe genelinde çok sayıda konutzede oluşması, bölgedeki projelere güveni sarsmıştı. Güvensizlik de konut fiyatlarının düşük seyretmesine neden oldu.

Ucuz konut, ucuz konutu çekiyor

Türkiye’de her ne kadar gettolaşma olmasa da fark edilir bir gruplaşma var. Mesela Ataşehir’de fiyatlar, otobanın hemen karşısındaki Şerifali’nin neredeyse 3-4 katı. Yani çok büyük bir konum farkı olmasa da, bölgede yaşayan temel halkın gelir durumu, bölgedeki konutların fiyatlarına yansıyor. Bir başka örnek, Gülensu. Maltepe’de, İstanbul en iyi manzaralarından birine sahip bölgede fiyatlar yaşayan halkın gelir durumunun düşük olması nedeniyle ucuz. Esenyurt’ta da ucuz konut fiyatları, gelir durumu düşük ailelerin bölgeyi tercih etmesine neden oldu. Bu durum da otomatik olarak konut fiyatlarına yansıdı.  Bir başka deyişle ister istemez bir kısır döngü oluştu. Siz bu ucuz konutların arasında ne kadar lüks site yaparsanız yapın, konut fiyatı belli bir rakamın üzerine çıktı mı satılmıyor.

Kabataş-Esenyurt metrosu konut fiyatlarını artırır mı?

Elbette ulaşım sorunu yaşayan şehir merkezine uzak her yerde olduğu gibi Esenyurt’ta da konut fiyatları artacak. Üstelik çevre ilçelere kıyasla çok düşük olan fiyatların, normalden daha fazla artacağı öngörülebilir. Bugün Esenyurt Merkez çevresinde yaşayan bir kişinin toplu ulaşımla Mecidiyeköy’e gitmesi, metrobüse rağmen yaklaşık 2 saat. Metro gelince bu süre 52 dakikaya inecek. Mahmutbey-Kabataş metrosuna entegre olacak hattın, şu anda bir muadili de yok. Esenyurt’tan Kabataş’a, Beşiktaş’a, Gaziosmanpaşa’ya, Mahmutbey’e bir toplu ulaşım aracı yok. Özellikle ara ilçelerde çalışanlar için metro sayesinde Esenyurt bir seçenek haline gelecek. Bu da hem konut fiyatlarını hem de kiraları yukarı yönlü etkileyecektir. Metro, 2020 yılında Esenyurt’a gelecek. Esenyurt o zamana kadar başka sorunlarını da çözerse, şu an İstanbul’un en ucuz ilçesi olan bölge en azından 3-4 basamak yükselecektir. O yüzden henüz metro fiyatlara yansımamışken, Esenyurt’a yatırım yapmak akıllıca. Ama yatırımın en akıllıcasının, henüz alırken değerinden ucuza almak olduğunu hatırlatalım.