Doların artışı gayrimenkul piyasasını nasıl etkileyecek?

Dolar yükseliyor. Sadece Türkiye’de değil tüm dünyada. Ama bizim gibi dış ticaret açığı olan ülkeleri bu artış daha çok etkiliyor. Üstüne bir de siyasi nedenler eklenince yükseliş katlanıyor. Türk lirasının değer kaybı son 8 ayda yüzde 70’i buldu. 2013 Ocak’tan bu yana ise yüzde 364 oldu. Peki doların artışı gayrimenkul piyasasını nasıl etkileyecek? Firmalar ne yapmalı, alıcılar ne zaman konut almalı?

DOLARIN ARTIŞI NASIL BİR ETKİ YARATIYOR?

Öncelikle dolardaki artış öngörülebilir rakamların çok ötesinde. Etkisi de bu nedenle daha yıkıcı. Hükümetin bu etkiyi en aza indirmek için attığı en önemli adım petrol fiyatlarının sabitlenmesi oldu. Bu adım vergisel anlamda büyük kayba yol açsa da doların artışının piyasaya etkisini azalttı. Çünkü petrol fiyatlarının yükselmesi, bütün sektörlerin zam yapmak zorunda kalması anlamına geliyor. Eğer hükümet bu adımı atmasaydı petrol bugün 11 TL’nin üzerine çıkacaktı. Bu da ekonominin çöküşü anlamına gelirdi.

DOLARIN ARTIŞI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ NASIL ETKİLEYECEK?

Dolardaki artışın tüm Türkiye’yi olduğu gibi konut sektörünü de olumsuz etkileyeceği kesin. Hatta bu artış bazı küçük müteahhitlerin iflasına, büyük şirketlerin mali darboğaza girmesine neden olabilir. Etkileri şöyle gruplamak mümkün;

1- Peşin satışlar çok azalacak

Barınma, temel bir ihtiyaç olsa da ekmek, su gibi ucuz değil. Ekonomik kriz var diye kimse bakkal masraflarını azaltmayı düşünmez. Ancak ev, araba gibi pahalı ihtiyaçlar ertelenebilir. Elinde dövizi olanlar bir süre daha tutmayı tercih edecek çünkü artıştaki siyasi etkiler sürüyor. Elinde TL’si olansa bunu çabuk nakde dönemeyeceği enstrümanlara bağlamak istemeyecek. Bu da faizler yükseldiğinden beri sektörü sırtlayan peşin satışların oldukça azalması anlamına geliyor.

2- Banka kredisi kullanımı daha da azalacak

Sektörü etkileyecek ikinci nokta ise döviz artışıyla birlikte harekete geçen konut kredisi faizi oranları. Konut kredisi faizleri geçen seneden itibaren yükselmeye başlayan dolarla birlikte çıkışa geçti. Bugün devlet bankalarında bile konut kredisi faizleri 1,7 puan civarında. 15 Mayıs’ta başlayan kampanya ile faizler 0,99 olmuştu. Bugün neredeyse 2 katı. Mayıs’ta 100.000 TL kredi çeken ayda 1.427 TL ödüyordu. Bugün kredi çekse 1.959 TL ödeyecek. Yani faizlerdeki yükseliş krediyle konut alacakların maliyetini yüzde 37 yükseltti. Bu şartlarda banka kredisiyle konut alımı belki de son 20 yılın en düşük düzeylerine inebilir.

3- Enflasyon inşaat maliyetlerini artıracak

2016 yılından beri konut sektörü mali açıdan sıkıntıda. Ancak buna rağmen hem teşvikler sayesinde hem de fiyatlara zam yapmamaları sayesinde satışlarını sürdürmeyi başardılar. Ancak maliyetlerdeki yükseliş artık müteahhitleri zorlamaya başladı. Enflasyon neredeyse yüzde 20 civarına yükseldi. Üstelik inşaatta bir çok malzemenin fiyatı ya dolara endeksli veya yurtdışından ithal. Bu durum uzun süredir satış yapabilmek için zam yapmayan müteahhitleri zorluyor.

4- Fiyatlar yükselmeyecek

Geçmiş yıllarda gayrimenkule yatırım çok mantıklıydı. Çünkü dolar artınca gayrimenkul fiyatları da yükseliyordu. Doların artmadığı dönemlerde de gayrimenkul fiyatı artıyordu. Ancak konut stokları arttığından beri dolar-gayrimenkul dengesi bozuldu. Elinde çok sayıda konut kalan firmalar dolar artsa da zam yapamadı. Şu an bir çok firma ikilemde. Maliyet yükseliyor, ancak satışlar düşüyor. Bu durumda zam demek, satış yapmamak demek. Elbette bu durum sonsuza dek sürmeyecek. Ancak mali açıdan güçlü olmayan ve satılacak konutlardan gelecek parayla dönen şirketler zam yapamayacak.

SEKTÖR NE YAPMALI? HÜKÜMET NE YAPMALI?

Doların yükselmesine herkes üzülmüyor. Belki de en çok sevinenler ihracatçılar. Çünkü TL’nin değer kaybetmesi hem kar marjlarını, hem de yurtdışındaki rekabet güçlerini artırıyor. Hükümet ve gayrimenkul sektörü de bu durumu avantaja çevirmeye çalışmalı. Peki ama nasıl?

1- Yabancılara satış kolaylaştırılmalı

Yabancılara konut satışı çok önemli. Bugün dolardaki artışın temel nedeni sıcak paranın dolara dönmesi ve ülkeden çıkması. Ancak Türkiye’de evi olanlar evlerini satıp Türkiye’yi terk etmiyor. Darbe girişimi sonrasında bile evini satan yabancı sayısı yüzde 1 olmuştu. Üstelik ev alan yabancılar sadece bir kereliğine döviz getirmiyor. Burada evi olduğu için senenin en az bir kaç ayını Türkiye’de geçiriyor. Bu Türkiye’de yemesi, içmesi, giyinmesi, mobilyadan elektriğe, gıdadan tekstile bir çok sektöre para akıtması anlamına geliyor. Üstelik başta da söylediğimiz gibi, sıcak para gibi en küçük güvensizlikte ülkeyi terk etmiyor, edemiyor. Faiz, borsa gibi enstrümanlara yatırım amacıyla gelen yabancı fonlar, bir kaç saat içinde ülkeden çıkabiliyor ve çıkarken de yıkıcı bir etki yaratıyor.

2- Türkiye’den ev alanlara haklar verilmeli

Bir çok AB ülkesi, kendilerinden ev alan yabancılara çeşitli haklar, vatandaşlık veriyor. Bu uygulama bizde de var ancak rakam çok yüksek. Bunun yerine daha küçük rakamla ev alanlara bir çok hak tanınması gerekiyor.

3- Küçük müteahhide tanıtım desteği verilmeli

Büyük firmalar yabancılara konut satışı için kendi imkanlarıyla fuarlara katılabiliyor, yabancı ülkelerde temsilcilik açabiliyor. Ancak küçük müteahhitlerin böyle bir imkanı yok. Hükümet bu konuda destek vermeli.

KONUT ALMANIN ZAMANI MI?

Bu konuda bir tavsiye vermek zor. Evet, elinde uzun süredir dolar tutanlar doların yükselişinin avantajını kullanmak adına, konut fiyatları yükselmeden gayrimenkul yatırımı yapabilir. Ancak dolardan yeterince kazanç sağlayamayan, banka kredisiyle konut almak isteyenler için doğru zaman olduğunu sanmıyorum. Bir süre daha beklemekte fayda var. En azından banka kredisi faizlerinin düşmesi gerekiyor.

Zafer Küçük