Borsadan gayrimenkul sertifikası alınır mı? PRMV3 neden yükselmiyor?




Borsa 100 bin barajını hızlı geçti, yükselmesini de sürdürüyor. Peki ya Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikası ne durumda? Borsa İstanbul’a Nisan ayında 42,5 puanla giren PMVR3 şu an itibarıyla yüzde 15’lik düşüşle 36.3 puanda. Büyük umutlarla borsaya giren gayrimenkul sertifikası PRMV3 neden yükselmiyor? Yükselebilir mi? Sertifika Park Mavera 3’ün satışlarını nasıl etkileyebilir? Borsadan gayrimenkul sertifikası alınır mı?

İlk büyük düşüşün nedeni Sivaslı yatırımcı

Borsa’da işlem gördüğü bir kaç gün yatay seyreden Park Mavera 3 hissesi, bir günde ciddi bir düşüş yaşadı. 37 liraya kadar inen kağıdın düşmesine Sivaslı bir yatırımcının alt limitsiz satış emrinin neden olduğu söylendi. “Borsayı bilmeyen” diye de not düşüldü. Bu düşüşten sonra sertifika bir daha ilk gününe dönemedi. Borsanın tarihi yükselişine rağmen sertifika Sivaslı yatırımcının da altına indi. Kim bilir, belki de Sivaslı yatırımcı sandıkları kadar Borsayı bilmeyen biri değildir.

PRMV3 neden çıkmıyor?

Öncelikle sertifikanın yatırımcıya ne vadettiği önemli. Sertifikanın 45 liraya çıkmasına imkan yok, çünkü konutun fiyatı sabit. Ancak projedeki konutların fiyatına zam gelirse sertifika da bundan etkilenip yükselebilir. Bu haliyle sertifika borsadan bağımsız. Borsa 150 bine çıksa bile, sertifika, projenin sahibi Makro’nun daireleri kaç liraya sattığına göre hareket edecek. Dolayısıyla sertifikanın borsada işlem görmesinin hiç bir anlamı kalmıyor.

PRMV3 borsada kapanınca hisseler açık artırmayla satılacak

Türkiye’deki projeler ne zaman toplu şekilde açık artırmaya çıksa genelde konutların büyük kısmı elde kalıyor. Çünkü aynı anda yüzlerce konut alıcısını tek projede buluşturmak kolay olmuyor. 3 yıl sonra proje tamamlandığında, konutlar açık artırma yöntemiyle satılacak. Yatırımcılar burada konutların istenilen fiyata satılamayabileceğini düşünüyor. En nihayetinde sertifikaların son alıcısı hisseyi kaça almış olursa olsun, kağıt borsada işleme kapandıktan sonra değerini, açık artırmada verilen fiyat belirleyecek. Bu da yatırımcı açısından çok büyük riskler taşıyor.

“Konutta balon” söylentisi etkili

Türkiye’de konut fiyatlarında bir düşüş yaşandığı gerçek. En azından düşmese bile artış ya yok ya da çok sınırlı. Özellikle yeni konut fiyatlarında bu çok daha bariz anlaşılıyor. Tamamen satılacak konutların fiyatına endeksli bir kağıdın da ister istemez “yükselmeyeceği” yönünde bir kanaat var. Bu yüzden borsadaki diğer kağıtlar gibi ilgi görmüyor. Kağıdın borsada işlem görmesinin tek anlamı, bunun resmi bir sürece dönüşmesi ve o projeden ev almak isteyenler için şirketten daha ucuz olması.

Ne yapmalı?

Öncelikle borsada hiç bir şeyin sınırı yok. Dibi gören kağıtları bile elinde tutanlar, bir gün patlama yapacağını düşünenler var. Ayrıca küçük oyuncuların tamamı borsada sürpriz kağıt arayışı içerisinde. Halbuki bu kağıdın aşırı değerlenmesi mümkün değil. Bu yüzden sertifikayı borsada değerlendirmek doğru bir yöntem olmayabilir. Sertifikanın el değiştirmemesi ve yalnızca bir kez satılması daha doğru olacaktır. Böylece borsada düşüş gibi ihtimaller ortadan kalkacak, borsa oyuncusu değil, konut yatırımcısına hitap edecektir.

Bir diğer seçenek de 3 yıl sonrasına ait. Sertifika sahipliği 3 yıl sonra sona ermemeli.  Sertifikaların karşılığı 3 yıl sonra da kira geliri şeklinde devam etmeli. İsteyen, istediği zaman bulunacak bir yöntemle bu sertifikaları satmalı. Çünkü hiç bir yatırımcı 3 yıl sonra kapanacağı kesin bir kağıda yatırım yapmak istemez.

Bazı şeyleri baştan düşünüp hareket etmeli. İlk sertifika problemleri görmemiz açısından etkili oldu. Belki bundan 5 yıl önce borsaya sunulsaydı konut sektörüne olumlu bakış sayesinde yükselebilirdi de. Ancak bugün maalesef değil.