ARSA PAYI KARŞILIĞI MÜTEAHHİTLE ANLAŞIRKEN NEYE DİKKAT ETMELİ? MAL SAHİBİ HANGİ HAKLARA SAHİP?

Kentsel dönüşüm yasası yürürlüğe girdiği tarihten itibaren çok sayıda kişi evlerini kat karşılığı müteahhite verdi. Bu süreçte binlerce bina yıkılarak yenisi yapıldı. Hala yıkım ve yeniden yapım işleri de devam ediyor. Bir çok mülk sahibi yeni evlerine kavuşurken, bazı mal sahipleri müteahhitler ile ciddi sorunlar yaşadı. Bu sorunların önemli bir kısmı müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”nde arsa sahiplerinin önemli hususlara dikkat etmemesi önemli rol oynuyor.

Fesih sadece mahkeme kararıyla mümkün

Bu sözleşmelerin tek taraflı olarak fesih edilmesi mümkün değil. Yalnızca mahkeme kararı ile feshin mümkün olması nedeniyle sürecin en başından hem hukuki şartname hem de teknik şartname de dikkatli olmak gerekiyor. Ancak sözleşemede belirtilmese de bazı konularda sorumluluk müteahhitin. İşte o konular!

İskan alınması kimin sorumluluğunda?

Müteahhittin temel sorumluluğu sadece binanın teslimi değil, iskan alınarak teslim edilmesi. Müteahhit iskan almadığı takdirde zaman aşımına bağlı kalmaksızın sorumluluğu her zaman devam ediyor. Anahtar teslimi olarak sözleşmelere konulan madde iskanı da kapsıyor.

İskana aykırı projelerde iskan bedelini kim öder?

Müteahhittin iskan almaması genelde binanın projeye uygun yapılmamasından kaynaklanıyor. Bu durumda iki seçenek mevcut; İskana aykırı durumun proje tadilatı ile giderilebilecek olması veya proje tadilatı ile de giderilecek durumda olmaması.

Eğer proje tadilatı ile iskana aykırılık giderilebilecek bir durumda ise arsa sahiplerinin “Sulh Hukuk Mahkemesi”ne başvurmaları gerekiyor. Buradan alınacak delil tespiti ile bunun giderilmesi bedelini bir ihtarname ile müteahhitte bildirmeleri gerekiyor. Burada müteahhit mahkeme tarafından tespit edilen iskana aykırılığı bizzat gidermek veya iskana aykırılık bedelini ödemek zorunda kalıyor.

Müteahhit ayıplı bir iş inşaat teslim etmişse ne yapmalı?

Mevcut inşaatta teslim sonrasında eksiklik veya ayıplı işlerin tespit edilmesi durumunda mal sahipleri bu durumun düzeltilmesini müteahhitten isteyebiliyor.

Örneğin ruhsata aykırı inşaat yapılması, kötü malzeme kullanılması, teknik şartnamede belirtilen hususların yerine getirilmemesi, yapıda ısı ve su yalıtımlarının iyi yapılmaması gibi durumların varlığı halinde mahkemeden delil tespiti yapılması en doğru yol. Arsa sahipleri tarafından müteahhitte bu ayıbı gidermesi için ihtarname gönderilmesi ve bunun için de uygun süre vermeleri gerekiyor. Verilen süre içerisinde ayıp giderilmezse arsa sahipleri mahkemeye başvurarak hakimden bu ayıbın bizzat giderilmesi için izin isteyebiliyor. Bu durumda eğer ayıbı malikler giderirse masrafları müteahhit ödemek zorunda kalıyor.

Burada arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken nokta inşaat teslim edilirken ayıplı inşaatı kesinlikle kabul etmemeleri. Özellikle eğer bu ayıp açık gözlenebilir bir ayıp ise örneğin kapıların-pencerelerin takılmamış olması, asansörün çalışmıyor olması gibi bunlar zaman geçirmeksizin müteahhitte ihtaren bildirilmesi gerekiyor. Yoksa müteahitin bir sorumluluğu olmuyor. Gizli ayıplar da ise örneğin su tesisatının teknik olarak yetersiz veya yanlış olarak monte edildiğinin kullanım sonrası ortaya çıkması gibi durumlarda da bir an önce sorunun müteahhitte bildirilmesi şart.

Müteahhit ayıplı bir inşaat yapmışsa mal sahibi sözleşmeyi fesih edebilir mi?

Arsa sahipleri için eksik veya ayıplı işlerin teslim edilmesi halinde seçenekli hakları vardır.

Arsa sahipleri sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirler. Dönme hakkı sözleşmeyi geriye etkili olarak tamamen ortadan kaldıran bir durumdur. Dönme hakkının kullanılabilmesi için yapının, arsa sahibinin kullanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması ve yapının yıkılması ve kaldırılmasının aşırı bir zarar doğurmaması gerekir. Örneğin; Fen ve teknik bakımından veya statiğine güvenilmeyen bir yapıyı arsa sahipleri teslim almak zorunda değildir. Yargıtay inşaatın yüzde 90 ve üzerinde tamamlanması halinde dönme hakkının değil ileriye dönük fesih hakkının kullanılabileceğini kabul etmiştir. İleriye dönük fesih halinde müteahhit yaptığı kısım oranında arsa payı devri isteme hakkına sahiptir.

Mal sahibi hangi durumlarda müteahhitten tazminat isteyebilir?

Eğer mevcut ayıp kabulden kaçınmayı haklı kılacak derecede önemli değilse veya yapının yıktırılması daha ağır bir durum yaratacaksa arsa sahipleri müteahhitten ayıp oranında bir indirim talep edebilirler. Mevcut müteahhittin hak ediş oranında bir indirime gidebilirler.

Arsa sahipleri ayıbın giderilmesini müteahhitten isteyebilirler. Burada ayıbın giderilebilecek bir durumda olması gerekir. Ayıbın giderilebilecek önemde olup olmadığına açılacak olan davada hakim karar verecektir. Örneğin bir sığınak yapılmış ve bu sığınak mevcut projesinden 20 cm aşağıda yapılmış ise bu durumda bütün bina yıkılarak eski haline getirmek mümkün olmadığı için burada ayıp oranında indirim durumu söz konusu olabilecektir.

Arsa sahipleri mevcut ayıbın varlığı halinde tazminat da talep edebilir. Bu tazminatı sözleşmelerinde var ise cezai şart hükümleri ile birlikte de talep edebilirler. Örneğin ayıplı taşınmazın varlığı nedeniyle teslim edilemeyen taşınmazdan kaynaklı kira gelirinden mahrum olmak tazminat talep edebilmek için bir gerekçedir. Mevcut yapının teslim edilmesi esnasında yasal haklar saklı tutulmazsa sonradan talep edilemez.