2018’DE KONUT FİYATLARI DÜŞECEK Mİ ARTACAK MI?




2018’de konut fiyatları düşecek mi artacak mı? Yeni yılda ev almayı düşünen yatırımcıların aklında hep bu soru var. Önce geçtiğimiz yıllardaki verileri inceleyelim.

2018'de konut fiyatları düşecek mi artacak mı?

Konut fiyatları ne kadar arttı? Faiz mi dolar mı konut mu daha çok kazandırdı?

Yatırımcı açısından bir yatırımın ne kadar avantajlı olup olmadığının belli kıstasları vardır. Bunlardan ilki karlılıktır. Yani getiridir. getiride temel kıyaslamalar da faizle, enflasyonla ve dövizle yapılır.

Emlak sektörü konusunda istatistik bilgiler veren REIDIN’e göre 2010 yılı Aralık ayında 105.000 TL’ye alınan yeni bir dairenin bugünkü değeri ortalama 178.500 TL. Biz bu rakamı 110 bin TL olarak alacağız. Çünkü konut yatırımının tapu masrafları, harçlar ve vergiler gibi ek maliyetleri var. Halbuki bu maliyetler faiz ve dövizde yok.

Aynı yıl 110.000 TL’sini faize yatıran bir kişinin bugün banka hesabında 201.000 TL’si var.

Yine aynı yıl 110.000 TL ile dolar alan bir kişi o gün 73.500 dolar alabiliyordu. Bu kişi bugün döviz bürosuna gitse dolarını 279 bin TL’ye bozabilir.

Burada dikkat etmemiz gereken bir diğer nokta ise konutun kira geliri. İsterseniz içinde oturun, isterseniz kiraya verin konutun bir kira değeri vardır. İçinde oturursanız bu değer cebinizden çıkmayan paranız, kiraya verirseniz ise aylık kira getirisidir. Bu rakam günümüzde fiyat/240 olarak hesaplanıyor. (Yakın zamana kadar kira geliri fiyat/200’dü. Ancak kiralar fiyatlara kıyasla düştüğü için aylık getirisi fiyata göre azaldı.) Yani 105 bin TL’ye alınan bir evin kirası 400-450 TL civarında olduğu değerlendiriliyor. Biz 400 TL’yi baz alalım ve her yıl için bir kirayı da evin diğer masraflarına ayıralım. Enflasyon ve kira zamlarını da hesaba katarsak konutun 7 yılda kiradan elde edeceği gelir 36.500 TL olacak. Bu durumda konut alan kişinin cebinde toplamda  215 bini bulacak.

Görüldüğü üzere faize kıyasla konutun getirisi son 7 yılda 14 bin TL fazla. Buna karşılık özellikle son 2-3 yılda dolardaki yükseliş sayesinde, döviz konuta kıyasla 64 bin TL daha fazla gelir getirmiş durumda.

Üstelik konutu hemen nakde çevirmek mümkün değilken, doları nakde çevirmek 5 dakikalık iş.

Yatırımcıyı en fazla düşündüren nokta da bu. Yatırımcı hem çabuk likiditeye dönmeyen, hem de getirisi düşük bir yatırım aracına neden yatırım yapsın? Üstelik kiracısıyla da uğraşsın?

Bu yüzden konutların yeni alıcısı artık yatırımcıdan çok içinde oturacak kişiler.

2018'de konut fiyatları düşecek mi artacak mı

2018’de konut fiyatları düşecek mi artacak mı?

Bölgesel, sokak sokak veya bina bina konut fiyatlarında düşüş yaşansa da genel anlamda konut fiyatları hiç bir zaman düşmedi. Ancak fiyatların artış hızı düştü.

Son 2 yıldır konut fiyatlarındaki artış enflasyonun oldukça gerisinde kalıyor. Üstelik bu geride kalış daha çok firma ve müteahhitlerin elinde olan “yeni” veya “sıfır” konutlarda hissediliyor. Çünkü firmalar yüksek oranda zam yaparsa konutu satmakta zorlanacaklarını düşünüyorlar. Bu yüzden her ne kadar dövize dayalı giderlerde ciddi derece bir artış yaşanmış olsa da firma ve müteahhitlerin konut fiyatlarını kayda değer ölçüde artırabileceklerini sanmıyorum.

Konut fiyatlarının düşeceğini sananlar yanılıyor. Fiyatlar düşerse bu sektörün geleceğinin yok edilmesi anlamına gelir. Çünkü fiyatı düşen bir yatırım aracına kimse yatırım yapmak istemez. Fiyatı düşürmek yerine, en azından fiyatı çok fazla artırmamak sürdürülebilir bir konut piyasası için olmazsa olmazdır.

O yüzden fiyatın düşmesini beklemeyin. Ancak “acele edin, konut fiyatları uçacak” söylentilerine de itibar etmeyin.

Faizler düşerse konut fiyatları artar mı?

Bütün donelerin dışında konut fiyatlarını artırabilecek bir unsur da mevcut. O da konut kredisi faiz oranları. Faizlerin aşırı derece düşmesi, konuta olan talebi artıracaktır. Bu da fiyatların artmasına neden olabilir. Ama şu ortamda konut kredisi faizlerinin 2013 yılındaki 0.6-0.7 seviyesine inmesini beklemek çok doğru olmaz.

Sektörde bazı firmalar, faiz yükünün bir kısmını üstlenerek, anlaşmalı bankalar aracılığı ile düşük faizli kredi veriyor. Ancak bu gerçek bir faiz indirimi anlamı taşımıyor. Aradaki görünmeyen farkı yine tüketici ödüyor.

Konut fiyatlarında gerçek bir hareketlenme için, bankalardaki faizin düşmesi, faiz yatırımcısının sektöre yönlenmesi ve yeterli birikimi olmayan kişilerin rahatça konut kredisine ulaşabilmesi gerekiyor.

SORULARINIZDA LÜTFEN DETAYLI BİLGİ VERİNİZ

Sorunuzu bir cümleyle özetleyin




Bu haber hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bir yorum yazın


*