2017’DE İSTANBUL’UN HANGİ İLÇELERİ DEĞERLENECEK? HANGİ İLÇELERDEN KONUT ALMALI?




Sektörün önde gelenleri 2017 yılının gayrimenkulde yatırım ve rekor yılı olacağını söylüyor. Peki dolar yükselirken yatırımcıların gözdesi olan İstanbul’da gayrimenkul almak ne kadar mantıklı? İstanbul’da karlı bir sene için hangi semtlere yatırım yapmalı? İşte cevabı.

METREKARESİ 3,500 LİRANIN ALTI KONUTLAR TALEP GÖRÜYOR

Ocak-kasım dönemi itibariyle birikimli satış sayısı yüzde 4,5 artışla 1 milyon 198 bin 740 adede ulaştı. Gelecek hafta açıklanacak yıl sonu rakamları ile yeni bir rekora imza atılmış olacak. İstanbul’da metrekaresi 3 bin 500 liraya kadar olan gayrimenkullerde arzdan fazla talep varken metrekaresi 3 bin 500 ile 7 bin lira arasında olan projeler konumu iyi ise tercih ediliyor. Ancak metrekaresi 7 bin lira ve üzerindeki değerden alıcı bekleyen dairelerde arz fazlası söz konusu.

1 MİLYON TL ÜSTÜ ZOR SATILIYOR

Uzmanlar, İstanbul emlak piyasasındaki hareketliliğin bu yıl değeri 500 bin liranın altında olan daireler için geçerli olacağı tahmininde bulunuyor. ColdwellBanker’ın Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, “2017 yılında öngörülerimize göre, 500 bin lira altı pazarda fiyatlar artar, 500 bin lira–1 milyon lira arasındaki pazarda fiyatlar sabit kalır ve 1 milyon lira üstü pazarda fiyatlar düşer” diyor.

DOLAR KURU PSİKOLOJİK ETKİ

Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın kamuoyuna ‘dolarınızı bozdurun altın alın’ mesajına kulak veren yatırımcılar aralık sonunda tercihini konuttan yana kullandı. Uzmanlar ise ‘ Konut alacak ya da yatırım yapacaklar bu dönemi kaçırmamalı. İnşaat maliyetleri yüzde 15-20 arttı. 2017’nin ilk çeyreğinden sonra fiyatlarımız artacak. Tüketici bugün bulduğu fiyat ve ödeme koşullarını bir daha bulamayabilir. Üstelik konut dolar, altın borsa gibi diğer yatırım enstrümanlarına göre daha fazla kazandırıyor. 10 yılda konut fiyatı en az 5 kat arttı” mesajı veriyor.

EMLAK PİYASASI NASIL HAREKETLENİR?
2015 yılı toplam satış adedinde 1 milyon 300 bini bulurken, geçen yıl düzenlenen etkin kampanyalarla bu sayının bir tık üzerine çıkılacak seviyelere ulaşıldı. Gayrimenkul üreticisi firmaların patronları kredi faiz oranlarının 0.80 seviyesinde seyretmesi, uygulanan KDV oranlarının tüm konutlarda yüzde 1’e düşürülmesi ve tapu harçlarının alıcı ve satıcı için 0.5 oranına indirilmesi durumunda piyasada beklenen canlanmanın gerçekleşeceği görüşünde.

ÖNCE AVRUPA YAKASI

Yaklaşık 5,2 milyar metrekare alana sahip İstanbul’da arsa ve arazi yokluğu gayrimenkul değerlerinin yükselmesinde büyük rol oynuyor. Yatırımcılara yön veren raporlara göre İstanbul’un en değerli ilçeleri Avrupa yakasında konumlanırken Anadolu yakasındaki markalı konut projelerinde metrekare birim fiyatları 10 bin lira sınırını aştı.

KONUT BORSAYI SOLLADI

2016’da birçok kentin konut getirisi Borsadaki şehir endeksi getirisini geride bıraktı. Yatırımcının konuta olan ilgisini gösteren karşılaştırmaya göre; 12 şehir endeksinden 4’ü borsada 2016’yı ekside kapatırken, aynı şehirler konutta kazandırdı. Konut getirisinde Kocaeli, İzmir, Bursa, Adana, Denizli ve İstanbul öne çıktı. Borsa kazancında ise Kayseri zirvede. İstanbul ise zarar ettirmedi.

BURSA DA YÜKSELİŞTE

Bursa’da satılık konutların metrekare ortalama fiyatı 1.680 liraya kadar çıktı. Son bir yıllık yükseliş yüzde 22’yi buldu. Kiralık konutlara bakıldığında ise bir yıllık artış yüzde 18’e dayandı. Kiralık evlerin metrekare ortalaması da 8 lira civarında. Amortisman süresinin 18 yıl olduğu Bursa’da fiyatı artan ilçeler sıralamasında son bir aylık veriler göz önüne alındığında ilk sırada yüzde 3,8 artışla Gemlik, ikinci sırada yüzde 3,5 artışla Mudanya, üçüncü sırada ise yüzde 2,5 artışla Osmangazi var. Beyttürk İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Muhammet Uğurcan Barman ise , “2017, Bursa ve Yalova gibi yükselen bölgelerdeki markalı konutların kazandırma yılı olacak” dedi.

BU İLÇELERDEN KONUT ALMAK ZORLAŞTI

Avrupa yakasında büyük bir kısmı dönüşüme muhtaç olan Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ilçelerinin yanı sıra son yıllarda Zeytinburnu ve Fatih’teki değer artışları yatırımcıların tercihini zorluyor.
İstanbul’un çoğu ilçelerinde ortalama arsa metrekare değeri 10 ile 25 bin lira arasında değişiyor. Bu yakanın yükselen semtlerinden Bağcılar, Bayrampaşa, Bahçelievler ve Kağıthane’deki yeni projelerden konut satın almak isteyenler için ortalama metrekare birim fiyatı ise 5 bin ile 10 bin lira arasında değişiyor. Anadolu yakasında ise Kadıköy, Ataşehir ve Maltepe öne çıkıyor. Bu semtlerde ortalama metrekare değeri 5 bin ile 10 bin lira arasında değişiyor.

ÜSKÜDAR DAHA DA UÇACAK

Üsküdar, Ümraniye ve Kartal’da toplam arsa ve arazilerin ortalama değeri metrekare başına 2 bin 500 ila 5 bin lira aralığında seyrederken Beykoz, Sancaktepe, Tuzla, Suntanbeyli, Pendik ve Çekmeköy’de ise ortalama değer 1000 lira ile 2 bin 500 lira arasında seyrediyor. Uzmanlar Üsküdar’ın Osmanlı dönemindeki gibi en değerli semt olma özelliğine kavuştuğunu vurguluyor. İlçedeki kira değerleri de iki yıl öncesine göre yüzde 40 arttı. Bu artışta; Marmaray’ın ardından hizmete giren Avrasya Tüp Geçişi ile Kartal-Pendik-Sancaktepemetro hatlarının büyük rolü oldu.

UCUZ YER KALMADI

Dar gelir grubunun, yeni konut projelerinden ev satın almasının neredeyse imkânsız hale geldiği İstanbul’da TOKİ ile İBB iştiraki KİPTAŞ’ın bu yıl yapmayı düşündüğü toplam konut sayısı ise 3 bin civarında. KİPTAŞ Genel Müdürü İsmet Yıldırım, Güneş’e yaptığı açıklamada, önceliği memurlara verilmek üzere şehrin her iki yakasında da proje geliştirmek için hazırlıkları tamamladıkları müjdesine verdi. Önümüzdeki günlerde KİPTAŞ’ın web sayfasından yapılacak duyuru ile dar gelirliler ve memurların konut alma hayali için ön talep süreci başlatılacak.

RAKAMLAR YALAN SÖYLEMİYOR

Türkiye’de bankalar ve banka dışı finansal kuruluşlar tarafından kullandırılan nakit krediler 2016 yılı ekim ayı itibarıyla bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12 artarak 1 trilyon 968 milyar liraya yükseldi. Bireysel kredi ve kredi kartları içinde en yüksek artış yüzde 11,9 ile konut kredilerinde görüldü. Bu arada ekonominin lokomotif sektörlerinin başında gelen gayrimenkul ve emlak sektörü ile ilgili yapılan olumsuz yorumların gerçeği yansıtmadığını söyleyen ERA Gayrimenkul Koordinatörü Mustafa Baygan, 2017 yılının geçtiğimiz yılın negatifliğinden uzak bir yıl olacağını belirtti. Baygan “Özellikle yenilenme gerektiren ve mevcut yatırım talebi emlak sektörünü 2017 yılında canlı tutacak” dedi

Fiyatı artan ilçeler (%)

– Silivri 6,32
– Eyüp 5,33
– Beyoğlu 4,7

Fiyatı düşen ilçeler (%)

– Çatalca -11,12
– Sultanbeyli -3,13
– Adalar -2,8

Geri dönüşü en kısa olanlar

– Bağcılar 12 yıl
– Sancaktepe 14 yıl
– Bayrampaşa 14 yıl

İstanbul’un ilçe ilçe metrekare fiyat listesi (TL)

– Adalar 5.294
– Arnavutköy 2.172
– Ataşehir 5.913
– Avcılar 2.350
– Bağcılar 2.863
– Bahçelievler 3.033
– Bakırköy 8.520
– Başakşehir 3.514
– Bayrampaşa 3.257
– Beşiktaş 14.841
– Beykoz 9.264
– Beylikdüzü 2.321
– Beyoğlu 6.982
– B.Çekmece 3.032
– Çekmeköy 2.967
– Esenler 2.700
– Esenyurt 1.842
– Eyüp 4.211
– Fatih 4.065
– G .Paşa 2.800
– Güngören 2.972
– Kadıköy 8.147
– Kağıthane 3.455
– Kartal 3.333
– K .Çekmece 3.600
– Maltepe 4.231
– Pendik 2.833
– Sancaktepe 2.471
– Sarıyer 9.008
– Silivri 2.125
– Sultanbeyli 3.069
– Sultangazi 2.314
– Şile 3.250
– Şişli 5.750
– Tuzla 3.047
– Ümraniye 3.611
– Üsküdar 5.059
– Zeytinburnu 3.750
– İstanbul 4.444

Banka konut kredisi faizlerinde son durum (TL)

36 Ay 0,89
60 Ay 0,89
120 Ay 0,90